QUICK START STEP 1: Selecting your Target Area
第一步：寻找目标区域
区域的标准：
有足够的地可以交易
地的质量要够好，卖的快
而且地要便宜
不同尺寸的地的用途：
-1-10AC这个尺寸，最好是在离大城市230miles（3.248km）左右的郊区，这样人们可以享受更多的空间，同时购物，娱乐，医疗都很方便
-<2 AC 的这种尺寸，最好是在城市中，直接可以卖出建房子的地。
-10100AC这种尺寸的地，在更偏的地方，但是从大城市13个小时的车程可以到，这样人们可以在那里过周末
我们要找的就是快速发展中的城市，而且周边有很多郊区的土地。
如何找：搜索城市。
Google搜索
“Top 20 Fastest Growing Cities in the US”
“Largest 20 METRO Areas in the USA”
人口增长状况
“METRO AREA NAME” “population growth”
“Census Information “[INSERT METRO AREA NAME]”
选周边郊区
气候好，连绵起伏的丘陵和植被，温度比大城市要舒适的多
QUICK START STEP 2: Get a database of properties
第二步：拿到土地的数据
有几种方法：
1 www.agentpro247.com 这个网站有这些数据，订阅费用18美金，可以有1000个土地的信息
2 直接去当地要Vacant Land List” or even their “Assessment Roll”
3 直接去county website 下载
QUICK START STEP 3: Filtering Your List
第三步：筛选你的清单
通过一些筛选的标准，来筛选这些土地数据，最终拿到一些，值得联系的名单，这些人都是不想要自己土地的人。
接下来就是给他们写信，发出offer ，价格就定在土地价格的5%~25%之间；那么这个土地的定价是怎么来的呢？估值好像是从挂牌价格的平均价来。
根据经验，大概250~450封信，就有可能买到一个土地。
还有一个规律：越是离城市越近，你要写更多的信去完成第一笔交易，不过利润相对较大；越是离城市远，你写较少的信，就可以成交一次，当然利润有可能小一些。
QUICK START STEP 4: Setting Up Your Systems
建立自己的系统
1 你需要一个虚拟的电话号码，可以把来电转到你真正的号码上，下面的网站提供虚拟电话的服务：
a google voice number, or services like www.vumber.com or www.ringcentral.com …
你可以自己接电话，也可以请别人接电话，下面的网址提供相关的服务
2 一个邮寄的地址，最好不要是自己住的地方
推荐使用UPS store里的邮箱，地址看起来更像是在一栋大楼的一个办公室的地址，不仅看起来比较高大上，而且这里24小时有人值班，
还有一种方案是虚拟的邮箱，但是你可以在全美任意选择邮箱地址；当信件寄送到那里，有人会给你打开，扫描，你可以通过网站查看，如果合同来了，你可以查看，打印，然后发给title company
你在哪里都可以收到邮件
虚拟邮箱的服务在哪里可以找到呢？或许就在课程中，耐心找
3 Get up your mailing house and account 找一个mailing house 帮你寄信
如果你一次要寄出多过200封的邮件，那么最好是找一个mailing house ，费用不高，而且节约时间，下面推荐的服务最少可接受的数量为50封
www.AmericanTaxSaleInstitute.com/login
4 A seller deal submission website and a system to manage it all
卖家可以在通过这个系统提交他们的信息给你，然后你可以通过系统来进行筛选和排序，
“Investment Dominator” and at www.JackBosch.com/IDSpecial
谁是你的买家：
1 建筑者：他们擅长建筑，但是不懂市场，只要地方够好，他们是愿意付钱的
2 投资者
等待随着城市发展而带来的地价上涨，也有可能，你卖价值50%的价，他转手高价再卖出。
要和这些人打好关系，了解他们最喜欢哪类土地，这样可以持续的卖给他们
3 户外运动者
他们需要地方可以露营，然后做户外运动，他们通常会分期付款。
地方越大越好，美国人希望自己在野外拥有自己的地方，享受闲暇生活
卖出的方式
1 wholesaling
你低价拿到一块地，然后加一点利润，转手出去，这个卖价让买家还可以赚到很多，这样做的最大优势就是可以快速的拿到现金流。
这样你可以用到手的资金，购入更多的地，仍然再做wholesaling ，这样现金流就会越来越多，又可以扩大规模。
当然你也可以使用double escrow的方式，几乎不用付钱，这样可以购入更多的地，没有资金的压力，可以更加从容的应对市场。
2 Seller financing
一些难以承担一次购入费用的买家可以用较少的首付，购买土地，完成交易；因为利息，你也可以得到更多的钱，每月有稳定的现金流
还有一个优势是税收的优惠；如果是快速的转手，是没有这个优惠的。
如果你曾经wholesaling过一些土地，IRS可能认为你是一个dealer ，当你做seller financing 时，你必须支付整体profit的税收，可是这时，你并没有收到所有的钱。这样你的现金流刚开始会是负的， 这会及其被动。
不过，有个方法，下面的税收法案里里面似乎有一个漏洞，
There is a loophole in the Tax Code (Code Section 1237(a) and Code Section 453(l)(2)) that my CPA told me was designed for large builders who needed to get rid of some excess land through seller financing and didn’t want to be hit with the taxes right away
如果你是分期，又是一个unimproved land （没有电，水，通讯等服务）,并且是卖给个人，那么你是可以不提前支付你未收到付款，应付的那部分所得税的。
通常，现金支付和分期支付的比例大概是3:6,4:7的样子。
网友评论