投资如鳄

国庆长假前后，多地政府出台了众多的楼市调控政策！

出新政前，各地二三线楼市热情高涨，各自媒体推波助澜，楼价高企，民怨四起。

搞得政府焦头烂额，一肚火，微博微信朋友圈，封口闭嘴。

这个时间节点，再不识时度势，那就危险了，直接请喝茶去。

我们探讨楼市投资的技术，聊聊房地产投资的另一个主题，------房地产市场价值的区域封闭性与独立性！

全国的房地产市场，各个区域有各个区域的市场价值，各有各特点。

一）房产不可移动

房产市场具有区域封闭性与独立性，和不可物理位置移动性！

房地产市场具有高度的区域封闭性和独立性。不同的城市，具有不同的物业市场特点。

有的区域市场，以年轻人刚需上车盘为主，有的则以投资客为主，有的则以换房客为主！

面对不同的客户需求，则有不同的市场策略！

即使是同一座城市，不同区域，不同的投资客，对应熟悉的区域楼盘。

熟程度不同，区域内对应的资深投资客，对楼盘的熟悉程度，基本上，说个楼盘房号，就知户型，不用看房，就知道房子的装修和大体情况！

  对资深投资客来说，要看房的，基本不买楼，要买楼，基本不用看房。

资深投资客，专做自己熟悉的区域，不熟悉的区域一般不跨区投资。

这是有道理的，不熟不做，追求的是安全快速高效的决策！

物品类贸易，区域内某类物价高低即可推动该类物品的贸易流通，推动物品的物理移动！

把物品从低价区域推动到高价区域，这是普通类物品的贸易特性。

楼市物业市场，是不动产贸易，具有不可物理移动特性。

中国区域之大，房价高低千差万别！各个城市的房价呈现的是封闭性。

一线中心城市房价8万10万，四五六七线小县城，就5千6千。

即使北上广深的楼价再贵，小县城的房价再便宜，也没办法把小县城的房子移动到广州来卖！

物业的不可物理移动特性，正反馈造就了楼市价值的封闭性！

使物业的价值封闭于某个区域和不便于流通！

一城一价，一小区一价，不同区域不同价，甚至于不同小区不同价。

一般旧城区，新旧楼盘，也有很大差别，没有新发展的项目，一般楼价升幅不太大太快。

原因就是没有区域内新楼盘的价格标杆，和不断的新价位拉升作用！

二）均价必欺骗

房产价值的封闭性，造成城市房价统计均价的失真，失去统计均价的意义！

  楼市价值的封闭性，也塑造了楼市价值的独立性。

不同城不同价，也不相互影响。

所以说，用国家统计局的楼市统计数据，用平均价去解读，理解地方性的楼市市场。

是信息失真的，没有任何意义，往往会引发错误的结论推导！

几天前，家在下面789线的小县城的一个外地朋友小A，看到国家统计局的广州楼价是1.6万/平的均价。

跑来和我说，嗯，广州的房价还不算贵，手里攒有个二三十万，想去广州 CBD珠江新城买个六七十平米小两房的新一手房。

我一听感觉哭笑不得啊，连说无知无知啊，这个时候拿到二三十万还能在珠江新城买个六七十平米的新一手房吗？

如果有的话我也想啊，我也要买一套啊。

小A说国家统计局不是公布说广州的房价均价才一万五六吗？说是啊是啊，但你二三十万买不了珠江新城啊，珠江新城的新房都7万8万啦。

姚明和潘长江身高平均起来也有1米5啊。

不要被均价欺骗了。

拿二三十万去买一手房的话，可以买到曾城，和从化去可以有。

二三十万买不到珠江新城的一个洗手间啊，不够一个二手房的交易税费啊。

三）投资如鳄鱼

做楼市市场研究和投资，必须要一城一区一对策，一楼一盘一解读！

这样才能够熟悉和理解真实的市场信息情况，作出客观和正确的市场解读，不要用一个毫无价值的平均价来述说一切市场情况！

不要用一个城市的楼市情况去类推另一个城市，每个城市的楼市金融政策等情况千差万别各不相同。

否则必然大错特错！

投资客的市场，是用脚丈量出来的，先把鞋底磨穿，看完200套盘，把区域内的房感培养起来，再来谈投资吧！

把每一个小区每一个盘踩遍，定价自然就浮现脑海，这个就是投资客的市场信息实力！

投资客一般只做某个区域，不跨区，不出区，只做熟悉的区域地段，做熟吃透，静静等待！

投资客就是一条鳄鱼，静静等待猎物，一动不动。

直致猎物的出现，突袭发力，致命一击！ 要则不动，动则必一击则毙！

四）结束

真正有投资实战的投资客，只做熟悉自己的一座城市，就已经很足够了。

比如像广州，能够把广州的几个片区研究熟悉，真正建立自己在区域内投资笋盘信息的垄断性的话，都已经不得了了。

广州如此之大，投资客你手上有1000亿的资金量，都可以容得下你的投资选盘，何况你只有那么一点点小碎银呢。

很多广州本地的朋友经常问我，手里拿着一点点小钱，想到外地其他城市去投资。

我说广州你都研究不明白，投不过来，为啥还想着跑到千里之外的外地城市去投呢？

以为你过江龙就能斗得过地头蛇吗？

你熟悉当地的城市发展格局吗？你熟悉当地城市发展的热点片区吗？

你有当地的御用中介资源吗？你有当地的二手房按揭贷款优势资源吗？你有当地的GPGD的评估价资源吗？

没有的话你就没有过江龙的优势，你是竞争不过地头蛇的！

还不如站在自己的熟点的城市片区，深挖自己的那口一定可以出水的井。

站在自己广州脚下的黄金堆里，不在这里挖黄金。还要跑到黄金堆外瞎找黄金。从投资方法论，来权衡说，这不是最优的投资方法吧。

（金牛拉车／于广州 2016年10月11日）