近期在听“得到”香帅老师的中国年度财富报告，以及复习之前的香帅金融课的房产专题，感觉讲得还是有一定参考意义。如果N年前能听到这样的课程，或许买房时做的选择会有很大的差异，财富增值可能也会天差地别。不过现在看来，也有一定的现实意义。如果想在2020年继续投资养老房的朋友，可以做一些参考。
一、城市规模，即GDP总量和人口总量来衡量。一个城市规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标。再加上城市发展的网络效应，大城市发展的潜力和稳定性都比小城市好得多。
二、人口流入，每年的城市人口流入状况。一个城市的外来人口多，房价相对就比较高。北上广深这些大城市，房价很高，外来人口也很多。还有一些中小城市人口流入也很多，如珠三角的东莞、佛山、中山这三个城市。虽是中小城市，但地处粤港澳大湾区，区位条件好，工业基础好，发展潜力大，也吸引大量人口流入。这些城市的发展潜力和房产保值增值的潜力相对比较大。
三、人均收入，用职工名义平均的收入为准。大城市人均收入高，房价也相对偏高。
四、土地供应，土地供应量大小，也会对房价产生较大影响。地方政府土地财政也是很关键因素，财政吃紧，卖地增加，房产供应量增加，房价也会受到影响。
五、儿童数量的增速。据分析，一个城市学龄儿童增速越快，房价就越高，房价增速也越快。举例，深圳这几年房价增速快，除了以上的因素，还有一个重要原因，深圳学龄儿童的增速是全国最快的。过去十几年，深圳的学龄人口增长300%，是第二名厦门的2倍，比第三名北京多3倍。这也是深圳，厦门，北京房价涨得那么快的重要原因之一。
第六、上市公司数量。一个地区的上市公司数量，是这个地区经济活跃度的一个重要指标。中国公司上市，学习五道口田老师的金融课时讲到中国上市的审核制和注册制。之前企业要上市，除了各种硬性指标外，还要过会，发审委不通过，所有的一切都白忙活！经常有“五家过一家”，或者“六家过一家”的说法。上市难就可见一斑，上市公司多，就可以反应这个地方公司质量相对好，经济活力相对高。上市公司较多的省分是：广东，浙江，江苏，上海，其次是北京，福建，山东，湖南这8个省市，经济比较活跃，房价上涨潜力也比较好。
第七，财政收入，在我国经济统计数据不一定准确，财政收支的数据，还相对靠谱。经济相对好的城市，财政收支状况也比较好。我国七个省市的财政状况比较好，分别是上海，北京，深圳，广东，浙江，江苏，以及福建。其他省市都处于赤字的状态。一旦入不敷出，地方就比较容易大量卖地，对房价也形成一定的压力。
摘自香帅课程
第八、服务业占比，即城市经济当中，第三产业的比重。服务业主导的城市，发展潜力大，在经济下行时，对抗下行风险能力强。比工业主导的城市表现好。经济转型大背景下，服务业这一特性就特别重要。服务业比重大的城市，房价上升潜力比较大。
以上八点要素，是作为投资养老房的一些参考，当然要做到全面分析，还要多下功夫了解相关的信息。结合以上的参考因素外，如果刚需买房最最最重要的因素，还是位置，位置，位置！在一个城市里，位置的重要性是不言而喻的。尤其在跨入万元美金社会后，以及在房住不炒政策的大背景下。投资或者刚需买房。房子所在位置，交通便利性是否有地铁，是否覆盖优质学区，周边的配套等等，也是非常非常重要的因素。希望以上的学习总结，可以给准备买房投资或者自住的你提供些参考因素！
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