营改增后房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。其中向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。那么在实际操作中是如何开具专用发票，如何申报税款，取得专用发票的对方又是如何抵扣的呢，现在让我们通过一个案例来简要说明一下。
根据（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”
由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。
现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。
案例：甲房地产公司2018年1月2日将开发的某办公楼第二层整层价税合计1000万元销售给乙公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。
1.计算发票销项税额
销项税额=1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；
2.计算发票销售额
销售额=1000-99.1=900.9万元；
3.按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票，乙公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；
4. 在《增值税纳税申报表附列资料（三）》第1行第5列“本期实际扣除金额”，填报土地成本为300万元；
5.在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第4行第1列“销售额”，填报900.9万元；第2列“销项(应纳)税额”，填报99.1万元；
第11列价税合计1000万元，第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”300万元，第13列抵扣后“含税(免税)销售额”700万元，第14列抵扣后“销项(应纳)税额”：700÷（1+11%）×11%=69.37万元。
综上所述，房地产开发企业按全额开具发票，差额纳税，收到专用发票方按土地价款未抵减销售额计算的销项税额抵扣进项税。
财税专家简介：
赵晓凤，女，会计师, 河北长河税务师事务所有限公司项目经理，从事财税工作10余年，提供财务、税收、管理咨询、税务筹划服务，担任多家大中型企业、上市公司税务顾问。
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