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2017年7月，九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）。三个月后的十九大报告也提出了“租购并举”，住建部部长王蒙徽也表示将加快研究和制定《住房租赁管理条例》。今年以来关于住房租赁市场的种种利好政策都说明，国家将进一步支持和规范这一市场。而还在发展阶段的长租公寓将迎来一个充满机会与挑战的未来。
一、长租公寓的定义
长租公寓，即长租型青年公寓，又名白领公寓、单身合租公寓。从字面上可以直观地看出长租公寓具有两个特点：一是“长租”，即租期为一年或者以上，二是“青年”，即面对的人群一般为30岁以下的青年，大部分为白领、创业青年以及大学生。
而为了满足目标人群的需求，长租公寓还有以下两个特点：
1、定位多元化。长租公寓的定位不仅仅局限在价格和服务两方面，还可以是交通便利程度，比如房源都距离地铁口1公里以内；空间文化，比如租客都是创业者，可以随时进行交流；可以是只做合租，比如都是女生合租等等。
2、拎包入住。与其他的住房租赁一样，长租公寓的装修风格及服务水平与其租金成正比关系。但有一点不同的是，长租公寓都会配备完整的基础家具、家电，也就是租客可以随时“拎包入住”，既缓解了租客的经济压力，也满足了租客对于住房灵活性的需求。
二、长租公寓的市场情况分析
（一）广州长租公寓市场现状分析
广州长租公寓近年来发展迅速，除了如YOU+、冠寓、魔方公寓、万科泊寓、铂涛窝趣等覆盖全国的品牌以外，还集中出现了一批广州本地品牌。从收集整理的39个广州本地长租公寓品牌中发现，
主要有以下三个特点：
1、在2016-2017年期间集中爆发。在收集的39个品牌中，2016-2017这两年间创立的品牌共25家，占64.1%，说明广州本地的长租公寓品牌正在发展阶段，需要资金、资源的多方支持，从而形成规模和塑造自身品牌，抢占市场份额。
2、集中式比分散式占比更大。在收集的数据中，集中式长租公寓占比69.23%，是分散式长租公寓的2.25倍。主要原因是集中式公寓更容易管理，节省人力投入，并且在长租公寓的成立初期更容易通过公共空间的打造、楼栋的装修风格等方面塑造品牌形象。但是集中式的房源较难获取，所以往往在比较偏远的地方，而分散式公寓往往就在市中心。
3、需要资金进行扩张。在收集的数据中，有4家在微信公众号的分栏中添加了加盟相关介绍，有2家曾经进行过融资和众筹（2015年，CD创意公寓在投资界进行债权和股权投资，用于建设二期；GO窝公寓在聚募众筹上进行过股权众筹，在众筹之家和博纳众投进行过收益权众筹，在天天投进行过天使轮融资），共占据样本比例15.38%，这都说明了长租公寓对于资金有着较大的需求。
（二）广州长租公寓市场前景分析
从2010年发展至今，长租公寓行业的龙头企业已初具规模，管理房屋间数（套数）已过万的品牌有12家，其中有4家发源地为广州。（数据来源：《房地产深度报告——五问长租公寓：万亿蓝海，曙光已现》，东方证券研究所）
除了从全国的住房租赁市场以及长租公寓的行业发展这两个宏观的唯独来分析广州长租公寓市场前景外，我们还可以从广州的房租收入比进行分析。
根据今年7月易居房地产研究院公布的《全国50城房租收入比研究》报告和房东东发布的《中国首份房租收入比报告：50城七成过高，北上深租不起！》文章，广州的人均住房租金为1605元，排名全国第五，房租收入比为38%，并列全国第九。（数据均为2017年6月的月均数据）而根据某招聘网站发布的《2017年夏季求职期平均薪酬城市分布图》，广州的平均工资为7754元，位列全国第五。
由这三个数据我们可以大胆推导：
1、广州的平均租金与房租收入比、平均工资不相符。目前广州的房租收入比虽然已经属于租金偏高的水平（报告中，排名第一的北京为58%），但是以平均工资7754元与房租收入比38%可以得出，广州的平均租金可以达到2946.52元，为报告中平均租金的1.84倍。这说明在广州，住房租金存在着一定的溢价空间。而在长租公寓当中，溢价空间较大的部分则是公寓的品牌和衍生服务。
2、广州的平均租金、房租收入比相对偏高，说明市场需求仍有较大缺口。租赁市场由房东与租客两方构成，根据市场的供需关系可得，当市场供不应求的时候，产品价格就会上涨。而在住房租赁市场中，供应的不足可能是由于资源稀缺、有效供应不足、临时性需求变化、饥饿营销等原因产生。结合九部委在《通知》中提出的“增加租赁住房有效供应”这一政策，我们可以大胆推断，目前导致租赁市场供不应求的主要原因为有效供应不足。长租公寓作为定位多元化的房源，可以有效缓解青年对于租房需求与房源不匹配的矛盾，即市场中有效供应不足的问题。
（三）广州租赁市场的政策支持
2017年7月，广州市政府印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，主要包含三方面：
1、合法物业资源，非常庞大。
（1）允许“商改租”，土地年限不变，水、电、气通通按居民标准执行；鼓励城中村做好安防，统一出租。
（2）增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。
无论存量、新增，都在支持房地产下一轮主力——住房租赁市场。
2、经营准则，更明确。
（1）消防安全达标。明确租赁住房家具、家装环保、燃气消防等需要满足居住标准，确保室内环保、安全。
（2）允许“规范改造出租”。明确改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。
（3）税率明确6%。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策支持。
运营商从“灰色”走向“光明”，需要政策划线，交多少税，物业怎么改，消防怎么做，现在有了一个基础标准。
3、行业认可，给力了。
（1）成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。
（2）打造广州现代租赁产业总部经济，提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。
（3）做大租赁需求市场，租售同权。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租赁同权。
政府带头做租赁，租房群体享就近入学权利，近几个月对租赁市场的“关照”程度已经超过了买卖市场。
广州市政府对住房租赁市场的种种政策支持都与九部委发布的《通知》相符合，加速推进了广州作为12个首批试点城市的工作进程。
三、长租公寓与众筹的结合方式
将长租公寓与众筹结合之前，我们需要了解清楚长租公寓的盈利来源及四要素，并与众筹的特点进行一一结合，才能得出双方共赢的结果。
（一）长租公寓的盈利来源及四要素
长租公寓的盈利来源主要有四个方面：批零租金差、装修投资回报、未来租金增长收益以及衍生服务收入，而与只对应的三个主要成本，即装修投入、运营投入以及营销投入。
长租公寓需要良性发展下去，离不开四个要素：规模、品牌、空置率以及融资成本，前两者是关键，后两者是根本。
两方面结合来说，规模和品牌是长租公寓的重要溢价原因。而空置率和融资成本则是长租公寓存活的根本。换言之，就是要合理控制空置率（如春节时期的季节性波动）和降低融资成本（以低成本获得大规模的融资）才能确保长租公寓存活和发展。
（二）长租公寓与众筹的结合点
众筹是什么？筹钱、筹人、筹资源。而针对于广州长租公寓市场，萌达可以在以下方面切入：
（1）目前大部分在处于创立阶段，急需资金进行扩张。从收集的资料中可以得知，广州本地的长租公寓主要集中在近两年创立，还处于起步阶段，资金压力相对较大，需要低成本获得资金，甚至是大规模资金的引入，加速长租公寓的扩张，从而形成规模，降低房源及装修成本。而萌达可以通过合理制定众筹方案，控制资金的获取成本，同时通过与其他创投基金的关系，也有机会为项目引入大规模资金。
（2）品牌定位尤为重要。品牌定位对于长租公寓的长远经营而言尤为重要，是最具有溢价空间的一部分。如2016年创立的THE24PLUS创新公寓，位于广州同德围，距离广州市中心（以体育西路地铁站为例）接近1小时车程，但由于品牌形象突出，深受年轻人喜爱，通过线上、线下联动的方式，建立新青年多重生活基地——线上组建不同主题创新社群，线下则将以青年公寓为基础，与广州创意空间结盟，组建创新社区。
萌达从不止书店开始至今，一直擅长于项目的品牌定位及整体梳理，对项目进行整体包装，不仅可以制作品牌宣传视频、广告设计、宣传文案等，还可以执行线下交流活动，并且可以提供品牌发展方向的建议等。
（3）跨界资源合作。除了资金、人才以及装修相关的空间设计师、装修团队、智能家居、卫浴等资源外，长租公寓还可以与其他品牌进行跨界合作，提高品牌知名度与影响力。但这些资源相对比较分散，是长租公寓在起步阶段比较难接触的。而萌达通过各种行业的项目积累，与美业、餐饮等多家企业有紧密的合作关系，可以为项目进行相关对接并策划符合自己定位的跨界合作活动。
（4）加大宣传力度。由于大部分项目都出于初创阶段，因此在宣传方面的投入相对较小，这样就导致了短期看来招租相对困难，进一步增加了经营压力，长远看来就是对品牌的定位和宣传不够，后期难以溢价。萌达众筹对于项目除了有完整的宣传包装以外，还会在众筹期间通过自身的媒体矩阵和战略合作渠道进行宣传。此外，还会与行业相关的媒体渠道进行合作不同的合作。
目前广州长租公寓发展迅速，但大部分仍在起步阶段，规模较小，因此对于资金的需求较大。而除了资金以外，结合长租公寓盈利来源的分析，发挥萌达的优势，可以有效促成双方的合作，达到双赢的目的。
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