决定房价高低的关键性因素分析
房价数据从采集到建模的详细过程——以宁波为例
作 者：数字567
作者简介：作者本人是CDA数据科学家，同时也是宁波校区的副校长
本文共计6000字左右，如果不喜欢技术过程，可以直接阅读文末分析结论。
房价一直以来是全国老百姓热议的话题，总结起来，无论对于刚需者还是投资者，无非关注两方面的问题：（1）房价的发展趋势是跌还是涨？这就需要对房价的时间发展趋势进行分析预判。（2）哪个区域的房子更具投资价值？这个问题可以理解为某个时间节点下的数据挖掘问题。本文探索和回答的是第二个问题，围绕这个目标567做了一件很多人喜闻乐见的事，展示了如何利用爬虫数据进行数据分析的全流程。
需要说明的是，虽然大部分人对于房价的影响因素都有所了解，但是哪些因素是关键的？关键因素对于房价的作用到底是如何促进和抑制的？像这类问题是大部人没法回答的，这也就体现了数据分析的价值所在。因此，本文将回答两方面的问题：（1）影响房价高低的因素中哪些是关键的；（2）这些关键因素是如何体现制约和限制作用的。
1. 数据采集
1.1 数据获取
本人最怕浪费时间，所以直接用现成工具进行采集，共获得3000多条数据(仅用于研究和学习，不用于任何商业目的)。数据导出为csv格式，方便各种工具调用和分析。
1.2空间坐标补全
原始数据最大的问题是没有空间坐标信息，但是不同区域的房价一般存在显著差异，比如限购圈内的房子很可能就比限购圈外贵，所以补充坐标信息，以反映房子所在区位情况是必不可少的一步。
同样，为了节约时间，简单地百度关键词“python获取百度坐标”，熟练地使用复制粘贴技能，并对代码稍作更正，就能实现坐标获取的目的。以下代码定义了一个函数，用于坐标的获取：
import json,urllib,math
# 根据地址获取经纬度
defgetlnglat(address):
url ='http://api.map.baidu.com/geocoder/v2/'
output = 'json'
ak =你的百度密钥 #浏览器端密钥
address =urllib.parse.quote(address) #由于本文地址变量为中文，为防止乱码，先用quote进行编码
uri = url + '?' + 'address=' + address +'&output=' + output + '&ak=' + ak
try:
req = urllib.request.urlopen(uri)
res = req.read().decode()
temp = json.loads(res)
#纬度
lat = temp['result']['location']['lat']
#经度
lng = temp['result']['location']['lng']
#地址查找失败
ifmath.isclose(lat,39.910925,rel_tol=1e-5):
lat = None
if math.isclose(lng, 116.413384,rel_tol=1e-5):
lng = None
except Exception as e:
print(e)
lng = None
lat = None
return lng, lat
有了上面这段代码，我们就可以根据小区名称获取对应的百度坐标了。将小区名称另存为文本，在Python中简单2行代码即可搞定！
f=open('./小区名称.txt').readlines()
xy=[[getlnglat('宁波'+addr.split('\n')[0])[0],getlnglat('宁波'+addr.split('\n')[0])[1]] for addr in f]
with open('result.csv','a') as res:
for each in xy:
res.writelines(str(each[0])+','+str(each[1])+'\n')
这样坐标的问题就解决了。
1.3数据清洗
原始数据准备就绪，但是接踵而至的问题很多：（1）数据是不是直接可用？显然不是；（2）哪些数据是重要的，哪些是不重要的？这个判断有利于减少工作量；（3）坐标怎么利用？等等。
1.3.1坐标修正
坐标不对，分析结论和实际情况很可能大相径庭！因此，怀着对百度的不信任，需要人工复查一遍坐标。打开arcgis，将小区可视化在地图上。总体上来看，采集的数据点分布比较符合实际情况，呈现“中心密、郊区疏“的分布，且数量与各区县的经济发展情况基本吻合。但是明显可以看到有些点已经超出了宁波市域范围，需要手动修正。
修正完后，我们可以初步观察下高房价都集中在哪些区域。图中比较亮的连片区域就是高房价的集聚区，事实上就是宁波现在的核心片区。如三江口、东部新城、南部新城等。
均价热力图分布
1.3.2增加经验性决策因素
从采集的原始数据字段来看，数据集并未体现很多我们关心的房价影响因素，这些因素有政策的层面的、区位层面的、以及周边开发层面的等。因此我们需要进一步进行数据加工。
首先，567找到了宁波的限购圈范围，据此在arcgis中标志出小区是否在限购圈内，以此反映限购政策对房价的影响，下图(右)中的蓝色点表示在限购圈内。
其次，为了分析地铁站对房价的影响，需要识别小区对应的最近地铁站点，进而计算小区与地铁站的距离。567使用了arcgis中的空间关联方法实现了此步操作。
最后，为了体现小区的区位(核心区、郊区、城乡结合部等)，567假设周边设施种类越多且设施数量越多则区位能级越高。为了补充这个数据，需要采集电子地图上的POI数据，这个有点小麻烦。同样，为了节约时间，567直接花了百来块大洋买了一份。这里567使用的是网格匹配法，将小区和POI均关联至所在网格(1000米X1000米)，以网格聚合数据作为小区的POI数量和POI类型数。
POI数据样表
网格匹配
1.3.3数据的初步清洗
数据的初步清洗是为下一步的分析和建模做准备，这与建模阶段的数据清洗有所区别，你可以理解为粗加工和精加工的区别。
因为567超级喜欢强大的powerquery，所以这里使用powerbi进行清洗，主要做了以下工作：
[if !supportLists]Ø [endif]删除毫无意义的字段：链接、地址、经纪人等；
[if !supportLists]Ø [endif]规范化数据表达：将带单位的面积、总价、建筑面积、首付等转化成数值类型，建造年份转化为日期等；
[if !supportLists]Ø [endif]奇葩格式规整：去除数据中的空格、换行符、回车符等。
[if !supportLists]Ø [endif]统一类别表达：将五花八门的房屋朝向表述，统一规范为东西、南北等。
[if !supportLists]Ø [endif]去重：去除明显重复的数据，最后剩下的可用数据仅有1300多条。
1.3.4提取彩蛋性决策因素
从采集的数据中，我们发现有很多文本类描述信息，这些信息非规范地表达了很多有用信息，比如学区房、在小区中的位置、采光等。这些信息在567看来就是非常重要的“彩蛋“性因素，能利用起来说不定就能提高模型的准确性和分析价值。
为了从文本信息中获取更多信息，一个简单的思路是对文本信息进行分词和权重计算，据此提炼新的决策因素。针对分词，567直接使用现成的jieba包，百度抄一段代码即可。分词完还需要统计各个词的词频或者权重，这里利用jieba包自带的TF/IDF算法计算了下权重，原理可以自行拓展阅读。
# -*- coding:utf-8 -*-
import jieba
import jieba.analyse as anls #关键词提取
import codecs
import re
from collections import Counter
class WordCounter(object):
def count_from_file(self, file, top_limit=0):
with codecs.open(file, 'r', 'utf-8') as f:
content = f.read()
content = re.sub(r'\s+', r' ', content)#修饰空格
content = re.sub(r'\.+', r' ', content)
return self.count_from_str(content, top_limit=top_limit)
def count_from_str(self, content, top_limit=0):
if top_limit <= 0:
top_limit = 100
tags = jieba.analyse.extract_tags(content, topK=1000)#基于TF/IDF 计算词的权重
words = jieba.cut(content)
counter = Counter()
for word in words:
if word in tags:
counter[word] += 1
return counter.most_common(top_limit)
if __name__ == '__main__':
counter = WordCounter()
result = counter.count_from_file(r'./文本信息.txt',top_limit=100)
with open('词权重.csv','a') as wf:
for each in result:
wf.writelines(each[0]+','+str(each[1])+'\n')
关键词权重分布
最终获得了如下关键词的权重：
结论1：词权重越高，在本数据集合里意味着用词较为频繁，因此意味着区分度可能不是很高。反而权重较小的词比如一表生、东首、车位等，更可能体现房子的区位优势、小区中的位置优势以及性价比优势等。
结论2：根据上述分析，在已有字段基础上，考虑增加采光程度、是否拎包入住、是否学区房、小区内的位置(中庭、东首、边套等)、是否送车位、是否送车棚、得房率高否、是否带露台、是否急卖等字段。
先来解决简单的问题，直接从每条记录的文本中提取关键信息，并转化为字段添加至房价数据表中，代码如下。到这里，567认为已经把公开的、轻易就能获取到的数据整理好了，那么就可以进行初步的探索和分析了。
jieba.load_userdict("关键词词典.txt")#需要定义一个词典来存放关键词
f=codecs.open('./文本信息.txt',encoding='utf-8').readlines()
txts=[x.split('\t')[1].split('\n')[0]for x in f]
ty={"配套是否成熟":['配套','商圈'],
"采光程度":['采光佳','采光无遮挡','采光全天候','采光好','采光充足','采光无影响','采光温和'],
"是否拎包入住":['拎包'],
"是否学区房":['一表生','学籍','读书'],
"是否有电梯":['电梯'],
"小区位置":['中庭','东首','边套'],
"是否送车位":['车位'],
"是否送车棚":['车棚'],
"得房率高否":['得房率'],
"是否带露台":['露台'],
"是否急卖":['急卖']
}
#注意，txts中的第一个是字段名称
items=[]
item={}
for txtin txts:
words=jieba.lcut(txt,cut_all=False)
item={}
for each in words:
for i in range(len(ty.values())):
vl=list(ty.values())[i]#值
key=list(ty.keys())[i]#key
if each in vl:
item[key]=each
items.append(item)
df=pd.DataFrame(items).fillna(0)
df.replace({'配套':1,'商圈':1,
'采光佳':'好','采光无遮挡':'好','采光全天候':'好','采光好':'好','采光充足':'充足','采光无影响':'无影响','采光温和':'无影响',
'拎包':1,
'一表生':1,'学籍':1,'读书':1,
'电梯':1,
'车位':1,
'车棚':1,
'得房率':1,
'露台':1,
'急卖':1
},inplace=True)
df['采光程度']=df['采光程度'].replace(0,'无影响')
df['小区位置']=df['小区位置'].replace(0,'其他')
df.to_csv('增加文本挖掘字段.csv',encoding='gbk')
2.数据探索
2.1异常值
利用箱线图发现，均价和面积存在几个明显的异常值，过于极端的数据直接删除，部分异常值依然保留，留待建模过程中通过其他方法进行处理。
2.2数据探索性分析
为了节约时间，这里聚焦分析这一重点，至于作图规不规范、美不美观，请忽略。
2.2.1目标变量分布
从下图可以看出，均价具有较为明显的“正态”分布特性，因此不需要作进一步处理。并且可以看出，宁波中心城的均价大概在2.5万/平米~3.0万/平米之间。
房价频率分布
2.2.2交叉分析
进一步，我们可以分析不同因素对均价的影响，这是为了建立起建模前的一条底线，即我们在追求模型的精度时，不能罔顾实际情况，这就需要对实际情况有大致了解，也就是交叉分析的意义所在，下面举例说明。
面积：面积与房价有一定关系，但并非咱们经验认为的小面等同于高价，大面积等同于低价，事实上90~140平米之间的房价是整个区段中较为明显的低谷区。这与宁波首套房要缴纳的契税规定有关：
140平方米及以上的非普通住宅、商铺、写字楼，140平方米以下的非家庭唯一住房，缴1.5%；面积90平方米以上140平方米以下的家庭唯一住房，缴0.75%；面积90平方米及以下的家庭唯一住房，缴0.5%。
明明面积越大，纳税越高，为什么低谷出现在90~140平米之间呢？567猜测，卖得起140平米以上住宅的基本都是“富人“，房子的品质肯定不用说了，这点税对于他们来说基本可以忽略。我们可以称140平米以上的区间是”富人游戏圈“。
套型：总体上室/厅比例越高，均价越高，说明市场偏向实用性，一个房子里整太多客厅似乎意味着空间的浪费。另外，这里我们也能得到一个启发，可以构造一个新的字段即室/厅比来解释房价。
是否限购：正如预期，限购区外的房价明显低于限购区内的房价。
与地铁站的距离：从图中可以看出，地铁站对房价的影响还是比较明显的，总体上离地铁站越近，均价越高。
是否学区房：这个字段是我们从文本信息中提炼出来的，可以发现，学区效应还是非常明显的，即学区意味着高房价。
3.建模
经过以上复杂的骚操作，我们终于来到了激动人心的建模环节。由于这一部分代码过于复杂，567只讲思路和结果，代码部分就不予展示了。
3.1数据清洗
这一步数据清洗，就是567前文中提到的精加工，由于数据量不大，且数据并不复杂，因此使用到的方法也相对简单，主要工作内容包括：
[if !supportLists]Ø [endif]识别变量类型：数值型变量和分类型变量需要分别进行处理；
[if !supportLists]Ø [endif]缺失值填补：567利用了xgboost进行自动插值；
[if !supportLists]Ø [endif]异常值处理：567采用的是盖帽法。
3.2特征选择
对于数值型变量，采用相关系数进行统计分析，P值小于0.05的特征予以保留。
对于类别型变量，采用方差检验判断特征的重要性，同样对于P值小于0.05的特征予以保留。
3.3模型比选和调参
567使用了pycaret进行模型的比选，可以发现Catboost和XGboost整体预测效果最好，且两个模型效果较为接近，同时虑到xgb具有良好的兼容性、以及运行时间较短，最终选择xgb进行调参。
567使用了网格搜索法进行超参数调优，调参后模型预测性能明显提升，模型在测试集上的解释能力达到了75%，这个结果还是比较让人满意的。
initial-train XGB: error=312360.108, r2=0.879
initial-test XGB: error=16346142.845, r2=0.755
当然，一些繁杂的过程表诉被省略了，如dummy。最后，关键的一步，我们还需要验证残差的分布，发现残差具有较好的正态分布特性。综上，认为模型还是比较合适的。
残差分布图
3.4模型解释
这里咱们就回到了本次分析的目的，如果你还记得的话，我们需要回答两个问题：（1）影响房价高低的因素中哪些是关键的；（2）这些关键因素是如何体现制约和限制作用的。因此，模型解释是建模过程中非常关键的一步，一般模型自带的特征分析功能往往不是非常理想，所以567使用了SHAP分析方法对模型进行解释。
针对第一个问题我们分析了特征的重要性排名，这里567只提下关键因素和重要因素，这些也是建议买房者需要着重考虑的因素。
[if !supportLists]Ø [endif]关键因素：可以发现在所有可能对房价有影响的因素中，是否限购这种政策类因素是最为显著的，这也就印证了无数的事实，限制意味着爆发！
[if !supportLists]Ø [endif]重要因素：POI类型数量、POI数量体现了小区周边开发的成熟度，这两个因素对房价影响也较为明显。此外，楼层数、与地铁站距离、面积大小，也是房价高低的考虑因素。
针对第二个问题我们给出了SHAP图，这里567也只捡重要的讲一下。
[if !supportLists]Ø [endif]图怎么看：SHAP图中每一行代表一个影响因素，横坐标为SHAP值(值越高说明影响越大，正值表示对房价有促进作用，负值表示对房价有抑制作用)。一个点代表一个样本，颜色表示该样本的影响因素值(红色高，蓝色低)。需要注意的是，这里的影响因素是经过dummy处理的，所以是否限购_0，红色的点其实表示的是”是”，蓝色的点表示的是“否“。
[if !supportLists]Ø [endif]关键影响因素：限购政策对于房价具有绝对影响，限购圈内的房价明显高于限购圈外的房价；
[if !supportLists]Ø [endif]重要影响因素：（1）周边配套越成熟越能显著推高房价，这里POI类型数量(反映了业态的丰富程度)比POI数量本省更具有明显的正向推动作用；（2）楼层数越高房价越高，这一点不好理解，主要是由于宁波老房子普遍较低，因此楼层越高，在宁波很可能就代表了那些新开的楼盘，新开楼盘的价格普遍较高；（3）离地铁站的距离的作用，在SHAP图中并不明显，所以后面我们单独进行分析；（4）房屋面积方面，90-120平米的房价会是比较尴尬的，这个区间内面积越大，均价越低；（5）4室的房子对房价拉动作用明显，可以理解为4室的户型在市场上较为符合购房者的空间布置需求；（6）房龄越大，价格竟然越高，这是567没有料想到的，但是如果结合周边配套进行考虑，也就能够理解了，一般房子越老，周边配套越成熟，周边说不定就有你心仪的学区房。
为了更加清晰地看到轨道站点远近对于房价的影响，567绘制了距离与SHAP值的关系图，在各种因素的交互影响下和现状轨道线网布局下(3条线)，适中的距离对于房价拉动作用更为明显(距离轨道站点1-3公里范围内)。这些小区本身位于高品质或高人气的鄞州公园、万达广场、印象城等附近，生活娱乐便利，同时1-3公里的距离又是共享单车、公共自行车等交通工具接驳的适宜范围，所以地铁站进一步提升了这些小区的交通便利性。离轨道越近的小区价格提升作用不明显似乎比较费解，事实上宁波市轨道交通的线站位选择原则一般尽量避免直穿成熟区，以减少拆迁成本，所以周边的配套往往并不完善。
当然，在这些因素的交互下，是否为学区房这一我们关心的因素并未凸显出来，这很可能是因为，在树模型的作用下，这一因素被房龄等因素所覆盖了。
网友评论