价格高低
这里我们主要谈中国一线城市的房价，很多人都说现在一线城市的房价涨的真快，是不是已经有泡沫了？
这样认为的人基本上都觉得房价未来上涨趋势不会持续，甚至会下跌。常关注房价的都知道，这类说法在过去10年一直没停过，但真实情况呢？
2010年8月北上广深房价
2020年8月北上广深房价
还是在持续上涨，从数据来看，一开始涨的很快，后来开始调控，才使上涨速度变的平缓。
这里有个问题：调控是为了让房价降下来吗？
其实不是，调控是为了调控房价上涨的速度，而非价格本身。这背后最直接的原因是，高速上涨的房价，会拉大贫富差距，而贫富差距变大是任何政府都不愿意看到的。
由这个点可以判断，中国房价调控不会停，因为贫富差距已经拉开，政府能做的是不让这种差距继续扩大。
再回到主题，对于未来房价趋势的判断，首先看当下价格是否过高？上面的数据其实已经说明很多。
还有一个方式来判断价格高低，那就是对比。放眼全球，我们拿北京和纽约比，虽然城市发展的时间不同，但作为一线城市，它们的基本属性是一致的。
北京核心区的房价大概在7-8万的样子，纽约的核心区，折合成人民币大概在15万左右。
你会发现跟纽约比，北京房价并不高，如果把需求和供给考虑进去，会更明显。
需求方面，最明显的就是中国的人口比美国多。
另外，了解北京的都知道，像北京这种地方，有很多政府单位和名胜古迹，会导致核心区空置率很高，外加北京二环内不让建很高的那种楼，所以供给上也会比纽约少。
关于北京房价是否很高，是否有泡沫？还有一种对比方法，是拿日本房地产泡沫时期的房价来对标北京房价。
1990年，也就是日本房地产泡沫的顶峰时期，东京房价平均在3万多美金/平米，那个时候的纽约才4、5千/平米，差距大概在8倍左右。
2018年，纽约的均价到了2万美金/平米，北京的房价才1万多美金/平米，纽约还是北京的2倍。所以，相较1990年东京房价是纽约的8倍来看，北京还相差甚远。
所以，价格并不高，不能说有泡沫。
上涨潜力
如果价格不高是确定的，那这就像抄股、买基金一样，当下的价格不在高估值区间，如果没有更好的选择，买入就不是最差的时候。
这是从建仓买入的角度考虑，而真正建仓前还需要考虑另外一个因素，就是上涨空间和最大回撤。
关于最大回撤，它主要跟当下的价格高低有关，如果当下价格并不高，那它的最大回撤也不会太大，这是一方面。
另一方面，房子这东西，尤其是一线城市，虽然面临老龄化、生育率下降、以及技术进步（云办公）等方面的影响，未来会减少一定需求，但在中国，城市化还远没有结束，还有很多人要往城里走。
再从全球的经验来看，那些老龄化、生育率程度远高于/低于中国的发达国家，房价并没有因为这些而停止上涨。
所以，房价的回撤并不会很大。
接下来再来看上涨空间。这是一个投资回报率的问题，房产虽然回撤小，但如果回报率一年只有3%-4%，那还不如买债券（自住的除外），流动性比房产好太多。
那房产的投资回报率怎么看呢？还会不会跟前几年一样疯涨呢？
这里的观点是看二个因素：1.经济增速，2.通货膨胀的速度。
房价增速=经济增速+通货膨胀的速度。——引自《徐远的房产投资课》
经济增速就看一个国家或者地区的GDP增速，通货膨胀的速度就看通货膨胀率，引用一个数据来说明一下：
过去20年，我们年均GDP增速9.5%左右，通货膨胀2.5%，加起来12%。房价每年增长12%的话，6年就翻一番，18年增长8倍，20年增长10倍左右，这恰好和过去20年房价的增长幅度差不多。——引自《徐远的房产投资课》
所以，要判断房价未来的投资回报率，可以通过判断中国未来几年或者几十年的GDP增速和通胀率。
这里可以预见或者说较普遍的共识是，中国未来几年，会保持大概5%的经济增速和2%左右的通胀率，由此我们可以给出一个粗略的回报率：5%+2%=7%左右。
这个回报率比债券投资高，可能没有股票、基金那样高的收益，但房子波动性很小，抗风险能力强，如果能保持一定价值增速，即便流动差一些，也是非常值得配置的资产。
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