活用干法

在子安老师《房产千万之路》上，详细剖析了心法、干法、活法，想成为一个成熟的房产投资人，需要在三个方面一起下功夫。

上周记录了端午节假期3天内选盘、定盘一套广州三中全会的心法，今天复盘一下促使我做这次决定时使用到的干法。

干法是属于落地践行的部分，也是大家在学习初期最关心的，希望我的经验对大家有所启发，也请多多指导建议。

【买房前】

1、清晰需求

如果买房的目标和需求没有清晰，很容易进入茫然、焦虑的状态，这一点自己深有体会。

之前在越秀区的学区房中筛选，因为房子比较老旧，基本没有小区，结果看了二十几套盘后，并下不了决定（其中有一个笋盘，因为疫情原因没有谈下来）。

回顾前期的选盘策略，其实自己的家庭目前对于学位，并不是最刚需的，自己内心的一个声音是：教育不能全压在一所学校上，自己作为父母的榜样力量和家庭教育氛围也很重要。

上课后，清晰了自己的需求，在学位刚需和价值投资之间，我选择了价值投资，只有价值投资才能走50年。

2、盘资产

升级家庭资产，首先要看自己家的盘子有多大，能装多大的“苹果”。这就需要用到现金流量表和家庭资产盘点表。所有的投资都是算出来的，通过上述2个表计算出安全边际、可最大杠杆率、预期投资回报率，心中有了一杆秤，对后续的选盘会有重要的指导意义。

【买房中】

3、慧识房

选房秉持三中全会的标准：中心城市、中心城区、中心地段。

慧识房利器：① 贝壳APP上的如视全景，可以看到某小区周边3公里的现有配套和发展建设状况。② 骑电动车在目标区域方圆3公里实地考察，可以实际体验生活舒适度和在建项目建设进度。其中地铁口、商圈的建设进度对房子未来3-5年的升值至关重要。③ 贝壳APP的3D看房，区域选定后，就要关注小区、户型、价格的问题了，提前线上比较其实是实际踩盘的一次预习和演练，也是增加全局观的必要动作。④ 最后就是约中介实地看盘了。

我最终选定的区域是广州海珠区的广州塔靠近琶洲电商总部地段，通过在看好了该区域的发展。价值投资就是预判城市的发展趋势，在标的的价值还没体现时，提前淘到笋盘。

可以看到，我这次选择的整个过程是从大到小锁定房源的，并不是先选房源，再给房源倒贴价值标签，顺序一定要对。

4、巧谈判

第二天就约业主谈判，谈判最重要的是双赢，买卖双方相互满足对方的心理预期，在保证自己的需求时，做出相应条件的让步，最终签下一份双方彼此满意的合同。

因为房产证的年限问题，我和业主约定了半年后过户，这个时间差也是自己需要的，因为目前名额和首付问题还在解决中，在这个大前期达成一致的情况下，一些细节问题就迎刃而解了。

【买房后】

5、早复盘

整个过程随时用手机拍照，即使用本子做好演算，总结在石墨文档留底，为自己后续复盘提供了好的素材。

总结这次经历，需要提升的地方有：谈判讲价环节、专业咨询环节等。

最终，送大家一句话共勉：不贪心、不冒进，一套一套买，一生百套。