2018年无疑是对房价看法的分化之年。经过一年多史无前例的调控，一线城市基本停涨并略有下跌。接下来一两年，房价会怎么走呢?一线城市会不会蓄势爆发，其他城市是继续上涨，还是成强橹之末? 今年任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”，作了一场精彩的演讲。任志强依旧不改其犀利而率性的讲话风格，并且指出未来中国房价上涨的动力。
首房网一直讲，房产投资者，要多听任志强的讲话，这么多年来，只有任总，才是一直说真话的业界泰斗。今天，再次回顾一些他讲话的视频并做了部分总结，分享给大家。
现在市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是有些城市开发商没盖好房子，只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，高级的电梯，高级的门窗，但是二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了，千军万马挤进去摇号买到房的客户转身就开始维权，对开发商来说，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办?
政策陷入了一种悖论，越出政策的地方房价越涨，这种悖论是非常严重的。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，实际上越出政策的城市，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?经常有战友问我，到哪买房子?政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗?涨了才压着。如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。
为什么呢?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，比如北京为了保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了，暂时看起来有可能滞涨，过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题：供给面在扭曲。价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价格了。地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是不赔钱的底价，叫地板价。
天花板价在哪?天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗?所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。
所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思?比如成都二手房卖3万块钱，政府给你批的一手房卖不到2万块钱。这说明什么?说明政府告诉你，赶紧炒房，你买了就有1万块钱的差价，政策变相鼓励“炒房”。所以说ZC悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价，那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧?不贵太多也得比二手房的价格高点吧?新房怎么比二手房卖的还低呢?这就是一个问题。
最大的问题在哪呢?那就是十九大明明告诉我们市场决定价格，那政府决定价格不是违反十九大规定吗?比如说为什么要摇号?摇号就是供不应求，100套房子有3个人买用摇号吗?摇不摇都摇到你头上了。
其实我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾，从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。中央提出建立中国的长效机制，住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的住房问题，不解决农村的居民住房问题。地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。我们的主要结果，就是农民进城问题。据可靠数据，我们国家还要用20年完成70%城镇化。
对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他给改善。其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯，老人爬不动，北京上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去。老龄化越来越严重，英国怎么解决的?政府出钱，把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴，北京已经开始了，大概改了几十栋楼，但是差得很远，没有电梯的楼太多了，所以改不过来。
在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。人口增长，在2016年以前不是说一线城市都是最高增长，其中一部分二线城市、三线城市，人口增长的比例速度也是非常非常快的。去年发生一个变化，通过人才政策，西安将近60万人，武汉37万人，长沙20多万人，合肥也是十几万人，郑州好像也是30多万。利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年增加30万人，没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。
当然，我还是要强调的是买房要买对才行。市场永远是存在分化，我们讲的是一城一策，一盘一策，有哭的就有笑，有赚就有赔，有涨就有跌，有好就有坏，有人口流入就有人口流出。阶段性的回调和横盘，才给了我们喘气的机会，才给了我们享受收获的乐趣。横盘，不是跌，横，是给了我们充分的挑货选货的机会，再不用像去年底一样慌慌张张，赶着上车。当下横的越长，未来涨的越高。歇是指整个宏观面，而其中有价值的限价新盘，该买就买。这就是我经常讲的一城一策 一盘一策。我们很多理论学者总是一言概括 这个城市行还是不行，我不是，我会说这个盘行还是不行。
今天就先到这里了，下次分享再见。
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