潘潘沙龙PPT内容：
1、为什么要做民宿？
•投资派——提高投资回报率/增加现金流
•情怀派——实现人生价值
•梦想派——锻炼个人能力
2、预估投资回报率
淡旺季
旺季——每月出租28天
平季——每月出租20天
淡季——每月出租12天
房价定价公式：
(全年房租+全年人工支出+全年损耗支出+全年水电+装修费每年均摊)*2/365
简略算法为：每月长租租金÷10（即租金10天回本)
3、如何选择房源？
挑地段——临近核心商圈、著名景点或是其他人流量大的区域
•核心商圈/商务区：南山中心、华侨城、福田CBD
•旅游景点：世界之窗、东部华侨城、大梅沙、小梅沙
•大流量区域：深圳北火车站、深圳会展中心、深圳医院、儿童医院
*距离地铁步行10分钟以内
*功能重叠越多的区域越适合
挑配套——交通发达，出入方便，配套齐全
•一楼带天井或电梯房
•独立出入，单元楼无门禁，独门独院或整栋为佳
•房屋装修有改造空间，或非常破租金低可全部重装
•小区环境好，物业开放式管理，可在短租网上寻找房源密集的小区
•附近有车位、超市、餐厅、菜场、药店、健身房、干洗店等
4、如何选择户型
硬伤房不能选
•靠马路/临街
•楼梯房超过3楼
•老房子隔音差
•无采光
•邻里纠纷、产权不明、安全性不能保证
* 其他不确定因素
一室户
客源：小情侣或两个好友，对房子的颜值要求高
两室
客源：一个家庭或商务客
三室
客源：一个大家庭或是两个小家庭，商务客
四室及以上
客源：2-3个家庭，聚会，团体出差，拍摄
（
一室户——船小好掉头
客源：小情侣或两个好友，对房子的颜值要求高
优点：成本低，入住率高，可转长租
缺点：利润较低，管理成本高，对房屋装修要求高
两室
客源：一个家庭或商务客
优点：成本低，入住率高，可转长租
缺点：同类房型多，竞争激烈，对房屋装修要求高 ，管理成本高
三室
客源：一个大家庭或是两个小家庭，商务客
优点：管理成本低，利润高，可转长租，可开发其他收入渠道
缺点：前期投入高，入住率相对低
四室及以上
客源：2-3个家庭，好友聚会，公司出差，聚会
优点：管理成本低，利润高，可开发其他收入，对装修设计要求不过分高
缺点：前期投入高，租金高，长租难
）
什么户型适合短租？
•市场稀缺房型
什么户型适合新手房东？
•两室户
可长租可短租，起点低，上手快。
（两室户进可攻退可守）
5、谈判策略很重要
租金低，年限长
•无空关期
•省中介费
•节约时间，节约精力，节约交通费、住宿费
•长租是一件又赚钱又没有麻烦的事
•帮助提高房价
•避免骚扰电话
*更多谈判技巧请自觉学习《优势谈判》
6、装(皂)修(骗)是核心竞争力
民宿就是卖照片!
照片一定要美，有亮点、有特色、要装逼
（上线的照片一定要每张都美，不美的不要放，保持神秘感）
7、成本是生命线
•拿房成本
旺季10天租金=月租金
•运营成本
人工工资，布草清洗，购买备品，水电煤支出，维修损耗
.8、运营那些事儿
硬实力
•有吸引力的图片
•完善的中英文介绍（可以找英文好的代做，很重要）
•有质感的房子
•先进的屋内设备
软实力
•沟通能力
•理解能力（知道对方真实的意思/顾虑）
•服务水平（一切都是房东的错）
•应变能力
秘籍
•准确、温柔的表达方式
•及时反馈的处事方法
•尊重对方的沟通态度
9、抵抗经济周期
淡季可以做什么？
直播
轰趴
拍摄
样板间
越细分越好
。。。。
（他只是一个房子，是一个空间，不要被民宿限制，在一个空间里可以做很多事情。）
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