今天我们来讨论的话题是澳洲的期房，期房也叫做楼花，指的是未竣工而开始预售的公寓、联排别墅和别墅等。
澳洲的期房由于近几年来东海岸主要城市房地产市场的火热而大批出现，然而在不同的城市，不同区域，购买不同类型期房买家的结果可谓是大相径庭。举个例子，在悉尼大部分地区五六年前购买力公寓期房的人们，往往项目在建成的时候已经有了很大的增值，交割的时候银行贷款估价甚至高出合同价许多，他们用很少的前期投入就拿到了不错的回报。然而在墨尔本的一些区域，购买了期房的部分买家却遭受了损失，那么为什么会出现这样的现象呢？如何在选择期房时规避风险，获得最大利益呢？
想要购买期房获利，我们先要了解他的特点。在澳洲，大部分情况下开发商会要求买家在签好购买期房合同之后，预付房子定价的10%左右作为定金，然后等待房子审批、建造、交割。
由于期房从审批到交割的时间比较久，一些大型公寓的项目的等待期甚至长达几年，所以买家不需要像买二手房一样，在很短的时间内就要筹集好资金交割，并且还要缴纳印花税。对于短期内资金不够的买家来说，可以用较少的初始资金来锁定一个项目。
然而呢，这段短则几个月，多则几年的等待时间也是一把双刃剑，在买家锁定项目的同时，在交割前这段时间也会出现各种不确定的因素，我们来看看有哪些主要的不确定因素，并且如何从中趋利避害。
最重要的不确定因素呢，就是开发商的定价和交割的时候，市场上相似的二手房的价格的对比。买家在项目预售的时候，按照开发商的定价签下合同，等到项目建好交割的时候，如果这个时候区域里的房价升高，那么银行估价往往高于开发商的要价，那么买家交割的时候就只需要付很少的钱，压力就很小了。并且交割的同时就获得了增值。但是如果交割的时候市场低迷，银行估价低于合同价，需要向银行贷款的买家，就不得不拿出更多的首付来填补其中的差价，一些经济能力没有那么强的买家，甚至无法完成交割。
由于项目的价格高于同区域内的同类型房屋，即使他们想再转手也很困难，这里就涉及到了对购房时机的选择，对区域的选择，对项目的选择和对房子本身的选择，我们先来说说时机。
澳洲成熟区域的房地产是有周期性可循的，大致可以分为四个周期，起步期，上升期，拉升期和调整期，这个之前的文章有详细的介绍，大家可以去翻一翻，便于理解。如果是在地产的上行周期购买楼花，往往会在房价比较低的时候锁定一个项目，这样等到交割的时候，市场上的热度已经上涨了很多，自然会把房价推得很高，时间就会帮助买家实现了增值。但是如果再拉升期的末尾购房，也就是价格最高的时候买下项目，因为市场过于火热，开发商在这个时候往往会在定价上面加上很高的利润，他们所卖的项目价格高于同区域二手房价格，在房价的最高点购房，很可能地产市场会在等待交割的时间里进入调整期，到了交割的时候，房价不涨甚至下跌，银行的估价就会低于合同价，那对于买家在交割时压力就很大了。
对于买家规避风险最好的方法，是购买期房之前，先要判断当地市场是处于房地产市场的哪个周期。并且参照当地同类型二手房的售价，如果市场上的房价普遍都虚高，期房的定价，也超出周边同类型的二手房价格很多的话，那么大家选购的时候要谨慎。
判断好了时机，购买期房的区域也很关键。由于期房是新建的房屋，除了少部分在成熟区域里推倒重建的期房外，大多数的期房是建在新兴区域里的，这个在之前地产周期那篇文章里提到过。地产周期对于未开发完善的区域定价是不适用的，这就涉及到了大家选择购买的区域到底想要多久才能发展完善。如果项目周边的土地供应量很大，或者项目周边同类型房屋的供应量很大，那我们在选择的时候要谨慎。
比如说一个新兴的区域，虽然政府大力宣传这里的发展规划，但是建设完善要十几年甚至二十几年，那么在这段时间内该区域房子的供应量，会始终在一个很高的水平，这个区域的房价就很难有大幅的增长。所以对于购买这种区域内的期房，大家要提前上政府的官网上做些调研，大致了解这个区域到底需要多久才能发展完善。
在一个区域内，只有在供应量稳定并且不多，而需求量增加的时候，房价才有较大的上升空间。购买期房，选择成熟的区域，或者即将发展成熟，并且很受购房者欢迎的区域，风险会远远低于买新区的期房。
另外需要大家注意的是，房地产的区域性很强，以一个城市的市场来概括一个区域的市场的宣传，多半是不客观的。所以大家在购买期房的时候，要先去了解当地的地产市场。另外选择期房的房屋类型也很重要，期房的房屋类型要符合当地人的偏好，才会在未来有需求上的保障。比如说一个区域里面人们对公寓的需求量不大的时候，当地却建了很多公寓期房预售，那么对于这种类型的期房，买家购买的时候要谨慎的选择。
对于楼花本身的选择，要遵循和买二手房一样的原则，就是不仅仅是要看所谓专家的预测和开发商的宣传，如果条件允许的话，要亲自去了解当地的市场行情，亲自去看项目，了解周边的环境和公共设施。最好的方法是去咨询当地的local agent，来了解当地的市场价格，再判断这个项目是否值得购买。
购买期房的不确定因素还有政策的变化，在最近几年，澳洲政府对于期房的买卖，以及针对海外买家的政策有过多次变化。这几年分别加上FIRB，也就是海外人士投资申请费，增加了海外买家购房的额外印花税，维洲政府对于期房印花税减免也有变化，银行对于海外收入贷款政策也渐渐收紧，对于这些政策的变化这里先不多做评论，因为在调控的同时，这些变化为澳洲地产行业带来了负面的影响，并且为很多买家带来了损失。在等待期房交割的期间政策的收紧或放松，都会带来交割时的不确定性。
大家在购买楼花的时候，建议给自己留一些缓冲的余地或者后备方案，以备不时之需。比如说如果是准备好全款的买家，就不会受银行贷款政策的影响，我们也希望在不久的将来，澳洲对待楼花的政策，尤其是对待海外买家的政策，会向更宽松的方向发展。总之呢，选择期房，选择正确的购买时机，亲自去看项目，并且了解当地的市场行情，对于新区域期房的购买，要把发展完善的时间考虑进去，并且给自己留好缓冲的余地。这样大家就可以从容面对等待期间的不确定性，并且利用这段时间，用较少的初期投入买到合适的项目。
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