五个方案，判断一下，发现这五个方案特别有代表性，大家可以自己做一下判断：
方案一：20年（先息后本+等额本息组合贷款） 年化利率5%，月供（前三年）16666，月供（后17年）本金19607+利息9520
方案二：20年等额本息 年化利率5%，月供（20年）本金16666，利息9520
方案三：3年先息后本（随借随还）到期可续 年化利率4.025%，月供13416利息
方案四：10年先息后本（1年还1次本金）随借随还 年化利率3.85%，月供12832利息
方案五：10年等额本息 年化利率4.3%，月供本金33333.3，利息8160
本金400万
首先我表扬一下，方案写得不错，清楚明了，让人一目了然，大家就会知道月供多少。
大家再找中介的时候，尽量让他们写出明确方案，可以以100万举例，利率多少，月供多少，什么时候还款，大家就会对未来所要付出的成本心知肚明，不是每次都一团雾水，
如果大家要问我利率几厘几，是否合适，我是真的没办法回答，几厘几是啥意思，还多少钱，完全没有概念，我从业多年的银行专业人士都没有概念，大家作为非专业人士能有概念才奇怪
大家看看如果你们来选，会选方案几？
这个答案没有对错，只有更适合谁，因为经济学根本没有标准答案，我先用排除法给大家讲一下排除的理由
我首先排除方案四，因为该方案每年都需要还本金，除了需要考虑垫资的成本，还需要考虑客户征信情况发生变化，银行信贷政策发生变化，无法续贷怎么办？
还有一个因素估计所有群友都没考虑过，年利率3.85是今年的利率，不代表续贷的时候依旧执行3.85的利率，贷款都结清了，重新签订的贷款相当于一笔新发放的贷款，利率必然重新定价，利率重新定价的同时，额度也有可能根据你征信情况重新核定
大家不要特别惊讶，因为大家今年看到的都是3到6的利率区间，以为经营贷款就是这个利率，实际上不是，说真话，今年的利率是我从业多年第一次看到的，经营贷款的利率多年来一直比按揭贷款高，因为疫情第一次比按揭贷款低。
因为2020年，中国遇到了史无前例的新冠疫情，中小企业哀鸿遍野，国家强制要求银行减费让利，而且给银行下达了特别高的普惠金融指标，各个银行都是咬紧牙关来完成的。
这个指标是平时的5倍以上，意思就是普惠金融贷款发放比是以前的500%，明年能否维持今年很难说。
但是有一点可以肯定，未来普惠金融贷款额度绝对不会超过现在，所以大家一定要珍惜今年的利率政策，多做中长期贷款。
方案三是先息后本，随借随还，应该是三年一还本金，可能很多真实经营，现金流特别好的同学可以选择。
但是有空壳公司做贷款的，很多材料都是硬做得群友就不要选了，理由同方案三，因为三年后重新申贷，会发生很多不确定因素。方案三重新申贷时利率也会发生变化的，不一定是现行利率
方案五如果月收入足够覆盖月供的同学可以选择，月收入覆盖不光要覆盖本笔贷款，还要覆盖名下所有的贷款之和，10年期基本上够了，而且10年期利率还比20年期低，但是还款压力比较大。
这位同学能够支撑的月供收入只有2万多，差距较大，未来他再申请贷款可能还会产生新的月供，对银行流水的要求太高，所以我没建议其选择。
方案一和方案二年限和利率差不多，唯一不同的方案一是一种组合的还款方式，前三年是只还利息，剩下十七年等额本息还款。
方案一前三年压力小，因为贷款都是前紧后松，后期还款压力会逐渐降低，第一种方式三年不还本金的情况下，我建议该同学选择第一种方式。
以上几个方案已经包括了大多数银行的贷款品种，很有代表性，大家可以共同参谋互相学习。
真实利率的计算也是大家经常会特别迷茫的问题，贷款还款我一般归结为三类方式：
第一种是按月付息到期还本或者按月付息，每年阶段性还3%到10%的本金，这种还款方式利率特别好算，因为每月付的都是利息，就用还款额*12/贷款本金即可，就是真实利率
第二种是等额本金或者等额本息的还款方式，大家可以在网上下一个贷款计算器，输入本金，利率，年限，算出来的还款额跟你实际发生的还款额度一样，这个就是你真实的利率。
网上有贷款计算器软件，我常用的就是这种，大家百度找一下也可以，这个软件版本不限，怎么顺手怎么用。
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第三种就是等本等息的还款方式，常用于信用贷款，这是一种信用卡业务的派生，比如50万贷款5年，每月还500000/60=8333元的本金，利息也是固定的。
通常这种业务的报价都是2.几到4左右，其实这是名义利率，真实利率大家最少得乘以2，要么大家用贷款计算器算一下即可，反推，每月还这个月供，真实利率多少即可。
今天第二个问题给大家讲一下银行额度的确定:
贷款额度确定取决于太多因素，一般银行都是采用评估值来确定额度，如果特别完美的客户，一般就是评估值的70%为上限。
有没有抵押率突破70%的，说真话，有，但是这种情况特别特别少，不是共性问题在这里不讲。
但是为什么有的同学就是贷到了80%，那是银行在评估端给你放水了，评估值怎么来的，抵押贷款和按揭贷款评估值是完全不同的。
按揭贷款就是你付首付款买房子，余款以银行贷款的形式支付给卖方；
而抵押贷款呢，就是你手中持有房产，将房产抵押给银行获得流动资金的一种融资形式。
前者用途明晰，一般按揭贷款银行的评估都是按照成交价来的，所以按揭贷款的评估值普遍比抵押贷款高很多；抵押贷款的评估是按照市场成交价的中位数来的，基本上都比市场成交价低一些。
这时候装修好楼层好的房子反倒吃亏，一楼或者顶楼装修差的房子反倒占便宜，装修好和装修差的房子购置价可能差几千元，到抵押贷款评估时可能差距特别小，装修是一套房子最不值钱的因素，但是却能吸引一批感性投资者，装修好的房子适宜居住，但是金融属性相对弱一些
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这是北京青年湖东里2020年贝壳的成交数据，因为户型和楼层的不同，同样37平的房子，按揭贷款可以按照成交价取值，单价12万，而抵押贷款就会按照中位数取值，在单价10万到11万之间，具体看评估公司定价
同一套房子工行和平安银行有可能单价会差1万元钱也很正常，因为两个行使用的评估软件不同，评估所不同，出现差异很正常，所以大家想要贷的额度高一些，可以多比较几个银行。
可能抵押贷款最终审批的结果也就是市场成交价的6成左右，这是经常现象。
评估值确定了银行贷款额度的上限，银行再根据客户的负债情况(通过个人征信判断)，银行流水（判断收入偿债比）确定客户还款来源，如果负债越高，净资产越低，最终核定的贷款额度也越低。
很多同学认为自己虽然负债高，但是净资产也高，为什么银行还降额呢？
因为银行最关心的就是客户的还款来源，也是客户的现金流问题，就算大家资产特别多，银行关心的就是怎么还款，你肯定不能说我预留了三年月供，你得告诉银行你怎么能挣钱还贷款。
银行就会通过银行流水以及企业经营的佐证来证明你有还款的能力，所以收入偿债比也会核定一个下限额度，这样大家能贷的额度越来越低了
大家也不用特别担心，毕竟大家买得都是一二线城市的房产，抵押物银行还是比较认可的，基本上左砍一刀，又砍一刀，评估值60%基本上差不多能打住了
如果评估值和市场成交价差得特别多的话，终审结果有可能就会在市场成交价55成左右，这个不能一概而论，具体每个人的情况不同，审批结果也会不同。
教大家个小技巧，申请银行贷款的时机也很重要，尽量在每年的前九个月申请，年末各个银行额度普遍偏紧，贷款审批趋严，当然也有今年没完成任务的银行，可能年底还会放水，建议大家勤问勤比较。
如果在本地正常经营，各方面资质都没啥问题，就挨家银行打听一下或者找一下熟人，我想信息爆炸的时代总有些朋友或者朋友的朋友跟金融业很熟悉
大家一直纠结利率利率，其实利率是一个反人性的产品，利率越高审批越宽松，5%和6%一年100万就差了1万元钱，1万元钱相对于房产这种大宗商品来说真的是九牛一毛，建议大家不要太纠结利率。
只要贷款顺利通过，额度越高越好，大家尽量选择自己熟悉的银行，这是多年从业经验的一点建议，就拿我自己为例，只要我们行能做，我绝对不去外面申请，同业的产品和利率我都是了解的，真差不了太多，在自己熟悉的地方特别有安全感，说句真心话，我特别愿意为这种安全感付费，心里踏实
最后一个问题给大家讲一下申贷顺序，这是我个人经验总结，不一定是标准答案，贷款我还是建议先难后易，如果大家在不申请按揭贷款的前提下，可以先申请信用贷款和申请信用卡，至于信用卡和信用贷款哪个先行，也没有特别标准的答案。
第一张信用卡必须想尽办法申请一张额度大一点的，信用卡不用同时申请，如果同时申请，你就会发现一张比一张额度低，以后额度会越来越低，如果你申请了两张高额度的信用卡，千万不要使用。
再申请信用贷款，信用贷款不用申请超过三家，第四家基本上获批的可能性不大，就算获批，额度也杯水车薪，不如不用，信用贷款很多银行给你核定额度了，你们也可以暂时不放款，不使用。
最后再申请抵押贷款，抵押贷款有抵押物，相对容易获批，抵押贷款审批通过了，你们再使用信用贷款，大家一定记住审批通过和放款是两个概念。
审批通过只有以贷款审批为由的查询记录，但是以贷款审批为由的查询记录三个月内最好不要超过3笔，不然会影响抵押贷款的审批；
放款是审批的下一步，放款就相当于贷款起息了，你就要还银行利息了，并且在征信记录里显示这笔贷款，以后申请贷款就算负债了。
但是借钱了必须上征信，如果你申请按揭贷款时，近三个月有抵押贷款或者信用贷款放款，银行肯定会让你证明首付款来源，我从业多年，没看到过一个客户证明成功的，唯一的区别就是银行是否认可你的证明，有些时候我也会适当放水，但是大家不要整侥幸心理，觉得银行能认可你的证明。
如果想不上征信，只能不放款，只要不放款就不能上征信记录，大家记住这点，靠这个打个时间差吧。
大家可以把贷款先审批通过，所有手续做好，不放款，自己筹集点资金付首付，按揭放款，接着抵押贷款放款，一定要按照这个顺序，失之毫厘，谬以千里
贷款负债，并不可怕，合理利用好负债，才是财富增长的关键，最厉害的人生应该是在负债中游刃有余，投资和高质量的生活两不误。
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