根据我们《民法典》第二百八十二条规定，利用小区业主共有部分产生的收益，扣除合理成本后，属于业主共有。但在现实中，很多小区业主没有见过小区的共有收益，也不知道共有收益的收入和支出情况。可以说，大多数小区业主的共有收益都是一笔糊涂账。
侵犯小区业主共有收益的通常有两个主体，一个是开发商，另一个是物业公司。
开发商建设商品房，把房屋出售给业主，随着房屋向业主的交付，小区的土地和房屋及附属设施等都应该相应地转移给全体业主。这就是通常所说的“房随地走，地随房走”。开发商对于小区里的车库、车位等项目，如果没有单独立项建设，实际就已经把建设成本记入了销售的房价中，随着房屋的销售，开发商不能再享有这些已经出售部位的所有权和使用权。而在很多小区，开发商在小区里早已经没有一寸土地，没有一间未售房屋了，却继续霸占着小区的地下车位和车库，霸占着小区的会所和物业用房，并将这些部分的收益据为己有。
小区的物业公司是为小区业主提供物业服务的，在其为小区提供服务时，往往也负责小区业主共有部分的管理和经营。这部分经营收入，扣除合理成本后后，应该属于全体业主共有，应该由全体业主共同支配。物业公司可以从收入中提取适当比例的服务成本费用，而在现实中，物业公司不是收取适当的服务费用，而是将业主的共有收益全部据为己有。如果没有业主过问，物业公司一般是既不公示收支情况，也不向业主分配收益。
小区业主的共有收益为何总会被开发商和物业公司据为己有？主要原因在于几个方面。
一是一般小区没有成立业委会，不能有效的监督物业公司，也不能对开发商的侵权行为形成制约，还无权提起相应的诉讼。因为要求开发商或者物业服务企业返还业主共有收益，只有业委会才有权提起诉讼，单个业主无权提起该类诉讼。
二是业主对于共有收益不了解。小区的很多业主不了解所谓共有收益，也不知道如何保护共有收益。信息的不对称，让开发商和物业公司屡屡得手。
三是地方政府不作为。地方政府有对开发商和物业公司监管的职能，对于开发商和物业公司侵犯小区业主权益的行为有权进行制止和处罚。但在实际中，地方政府往往偏袒开发商和物业公司，对开发商和物业公司的侵权行为视而不见，对于业主的投诉也不积极解决，一定程度上助长了开发商和物业公司的违法行为。
为了维护业主的合法权益，小区业主要积极成立业主委员会，建立业主权力行使的合法机构。要加强权利意识，团结一致，通过诉讼等各种手段和途径，讨回被开发商和物业公司非法侵占的共有收益，保护小区业主的共有收益不受侵犯。
网友评论