三个字：没法玩。
从2015-2020中国的房地产市场，可能就是中国在21世纪房地产开发的最后疯狂的一波了吧。
中国的房地产为何近几年表现得如此疯狂，道理很简单，打个粗俗的比方，就像一个五年没见过女人的20岁荷尔蒙正当年的直男，看到一个不穿衣服的美女的时候，肯定是尽情发泄，而且很容易就是纵欲过度。从1949-1999，除了一些必要的功能性建筑之外，几乎没有什么商业性的房地产开发项目。自1999年以后房地产市场开始改革，才算从无到有打开了房地产市场这扇窗。我想，15年之后中国的房地产市场，就处在这样一个纵欲过度的阶段。
现在的经济，可以说是越来越依赖房地产，越来越离不开房地产了。从2009年开始，我们就把经济绑上了房地产这辆战车，这也让低端加工出口也日益萎缩的经济看到了一丝新的希望。可是任何人都知道，房地产的需求总有一个尽头，这个游戏不可能一直玩下去，那这个尽头到底在哪里？这就是任何人都不知道的一个问题，所以这就像是一个巨大的轮盘赌，谁都不知道谁接的是最后的一棒。
房地产市场，总是存在着一个供需平衡点，当供应量超过了需求量并且持续保持这种状态的时候，便过了供需平衡点，房地产便过剩而一发不可回头。谁都不知道这个供需平衡点会在什么时候出现，当很多人发现过了供需平衡点的时候，实际上已经晚了。房地产开发本身就是一个重资金长周期的游戏，一旦赌错了的话，那就是把所有的身家都搭进去了。那假使是所有人都赌错了呢？结局就会相当地可怕。
商业办公的供需平衡点已经出现，至少在上海市场，2016年就是一个风水岭，P2P和联合办公的泡沫产生了最后一波伪需求。实际上P2P和联合办公的本质如出一辙，就是一种庞氏骗局。联合办公基本上最终90%都会倒闭，除了那些得到后面资金方支持的。2016年以后再进入商业市场的要么就是二愣子要么就是钱太多想用掉点。
住宅，这个不好说，因为这个很难判断供需平衡点，为什么呢？因为住宅的需求很难说清楚，它附带了太多的功能，而且住宅的改善型需求是一直存在的，但个人购买住宅的需求很容易受到预算的限制，就像我一直想买个300平外滩大豪宅，可惜离梦想就差个5000万。个人判断，当租赁住宅的价格出现下跌的时候，哪怕是跌一个点，也就意味着住宅的供需开始出现逆转，这个时点已经开始发生这样的事情了。
工业地产，这个其实要比前两个市场好得多。我原来玩过工业地产一段时间，深知工业地产的玩法完全不同于住宅与商业。工业地产的价值跟政府行为息息相关，而且工业地产一直存在着价值，只要我们的制造业不大规模外移的话，物流地产同样价值更大，但这个细分市场实际上不适合大多数资本或者开发商，因为大部分开发商根本不懂这个市场，还要装作自己很懂一样，而且他们也不会沉下心来去好好做这个市场的。
房地产很像股票市场，当股票在一轮牛市即将到达最高点的时候，通常也是高成本杠杆资金疯狂涌入股市的时候，15年5月的时候，所有人都在搞股票配资，然后整个股市就像多米诺骨牌一样倒下。然后18-19年的时候，所有资金都在借各种通道想方设法绕开监管进入楼市，成本基本没有低于12%的，18%以上更是家常便饭。然后今年，很多事情就开始发生了，其实多米诺骨牌已经倒下了，而且与股市有很大区别的是，房地产市场的流动性极差，什么处置抵押物，很多时候能够在3年内6折卖掉已经算是成功了，大部分抵押物根本卖不掉，而且也很难卖掉，因为里面有各种执行障碍存在。
预计今年将是房地产私募与高风险信托的集中爆雷年，如果不干预的话，这个爆雷的速度是极快的，倒塌的速度甚至比世贸中心当年还快。但是，要是想干预的话，又能怎么干预呢？直升机撒钱去救这些违规放贷的机构？还是以国家信用为背书发债去解救这些违规放贷的机构？这根本不可能，因为规矩在17年的时候就已经说得清清楚楚了，就是不让这些机构去碰房地产，他们仍然要去碰，那所有的责任，就是他们自己去背，事先已经警告过了，再救就是打自己的脸。今年已经放弃经济增长目标了，所有的战略都是围绕在如何保存这个ZQ能够继续玩下去，哪还管得着房地产这摊烂事。
中国的房地产和房地产金融，是时候该来次彻底的洗牌了。
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