创业场的死亡魔咒
2016年4月下旬，随着尘土中建筑的轰然倒下，曾为深圳市南山区孵化器明星项目之一的孔雀机构所在建筑被物业公司拆除。这家经营了6年之久、号称深圳本地最大的孵化器竟然在一夜之间被拆除。这是继“地库”倒闭之后，深圳又一家孵化器难以为继。用自己的死赚足了眼球。
“我离开的时候它的流水还很好，经营上没有什么问题，听到这个消息我也蛮震惊的。”一位曾在孔雀机构管理层任职的人士说。
变故
“一开始的情况非常不错，只用三个半月入驻率就达到78%，半年后入驻率达到90%以上。孔雀被当作孵化器运营的一个成功典范，这也导致了之后的过度自信。”紧接着在2014年5月于蛇口区美年广场开设了第二个办公地点，“蛇口的办公地点开始运营得也很不错，经营了一年后入驻率达到了96%。两个办公地点为我们提供了稳定的现金流。
然而，2015年8月的一场变故，让孔雀机构一下子陷入困境。当时，正值广东打造自贸区前海—蛇口片区，与孔雀机构在蛇口的办公地点相隔不足10米的厂房被拆除，进行打桩作业开展新的开发项目。施工带来的噪音和粉尘污染使孔雀机构所在的办公地点十分不适合办公。在勉强支撑了几个月之后，关闭了位于蛇口的办公地点。先期已投入的押金、装修款等等，还要按照之前的协议给从蛇口退出的入驻团队赔偿，蛇口办公地点的关闭给孔雀机构造成了很大压力。 2016年4月，孔雀机构位于南山区的办公地点也遇到问题，物业公司以孔雀机构拖欠租金为由，将其所在建筑拆除，入驻团队被提前通知搬离。
商业模式过分依赖租金 对创业服务能力有限
尽管孔雀机构的倒闭与蛇口办公地点旁的工厂被拆除有直接关系，但其商业模式在一些同行眼中并不被认可。一位业内人士表示，孔雀机构一直以向入驻企业收取租金为主要收入来源，而这一部分的利润率其实是很低的。
如果不是本次“强拆事件”出现，绝大多数人并不知道，孔雀机构其实并没有什么令人耳目一新的盈利模式，其角色仍然只是“二房东”。按照一位不愿具名的著名风投人士揭露，孔雀机构的盈利模式只是“一手拿政府补贴，一手拿入驻企业的租金，最多再加上融资成功后的佣金分成”。
这种二房东模式背后既没有雄厚的资本扶持，亦没有得到政府的政策倾斜，一旦大规模扩张，必然暴露原先缺乏专业性、运营模式单一这些缺点。对于这种“二房东模式”的孵化器，房租涨价无疑是最直接的杀伤力。孔雀机构一度因入驻火爆而增加了蛇口花样美年广场的孵化场地。如今看来，这种扩张似乎有些盲目而不计后果。这样的商业行为也无法建立起稳固的发展模式，不仅对创业者黏性极低，而且一旦出现资金链断裂问题，倒闭就成了注定的命运。
“真正在做服务的众创空间并没有倒下，所谓的’创业场死亡年’实际上是在淘汰那些只提供物理空间的盲目跟风者。”英特尔众创空间加速器中国区负责人李德胜这样表示。与出租办公空间获得的租金收入相比，建立创投基金进行股权投资以及为创业团队提供与创业有关的增值服务有更大的利润空间，“一个健康的结构应该是不以收取租金为主要收入来源，孔雀机构的角色只是个 二房东 罢了”。
同样位于南山区的弈投孵化器高级合伙人刘佳表示，孔雀机构属于比较“重”的资产，租金收入占比都意味着其对有形资产（空间、设施及物业服务）的依赖是非常大的，“他们能看住的只有一个场地而已”。
相比上涨的房租，低迷的“入驻率”更是对“二房东模式”孵化器更致命的一击。在某种意义上，孔雀的“死亡”几乎是因为它唯“入驻率”马首是瞻的标准导致的。
有人气则生，无人气则死。
在孔雀机构这个案例里，它的入驻率生死线在70%，而在车库案例里，入驻率生死线则更高。这意味着如果入住率达低于此标准，孵化器的衰落在所难免。按照目前业界流传的一种说法，“入住率”最多只能保证孵化器最基本的收支平衡，如无持续的其他盈利模式，即便每个卡位都租出去了，要实现盈利也很难。
因而，部分“二房东”孵化器干脆采取免租半年或三个月的方式，以吸引更多的创业项目入驻。他们将希望寄托在未来吸引到的优质项目，以及其成功融资后的佣金分成上。
但免掉几百元或上千元每月的租金，对优质的创业项目而言，其实诱惑力并不够大。相比办公场地，创业者更希望孵化器提供智力和资源的扶持。
让自己做优胜者
“孵化器倒闭潮”让越来越多的创业服务平台意识到，为创业者提供资金、资源、人才、知识、合作等服务是多么重要。
要做创业服务平台，首先要弄明白一件事——创业者为什么需要你？
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“如果仅仅是找个办公地点的话，现在的选择实在是太多了。”一位曾在孔雀机构花样美年分部办公过的年轻创业者表示，能够吸引他们团队入驻的决定性因素并不是场地，更多还有一系列包括融资、投资、法律、媒体宣传等成熟的创业扶持服务。
在新形势下，孵化器如何满足创业者需求才是关键。因此能否给入驻企业带来融资、投资、法律、媒体宣传等方面的帮助是孵化器迫切要做的。
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