房地产分析十一：人口因素

房产和普通商品没有本质区别，都是买房和卖方博弈后按特定价格交易的行为。卖方和政府提供新房是供，买房是需。所以人口因素对房产影响很大。

一: 人口老龄化问题

我国2017年人口出生率比日本还低，人口自然增长率下降到了5.32‰的惊人低生育水平。人口红利的消失，未来中国进入老龄化社会，老年人越来越多，对房子的需求会降低，而且每对夫妻大都是独生子女，会得到来自家里双方父母的多套住房，就会导致空房率增加，这是否会引起房价下跌。
这也是个典型但是似是而非的问题，有很强的欺骗性。
问题看起来很有道理，其实欺骗性很强。很多人可能给你讲过中国的代际人口结构，一般会提到一个“倒金字塔结构”，就是一个孩子，对应父母2人，祖父母4人，可以继承很多房子。听起来很有道理对不对？ 可是，我们以前的课上强调过，决定房子价值的，有三个因素，分别是“位置、位置、位置”。如果你真正深刻明白这个道理，就不会再泛泛而谈房子的价格，而是谈“哪个城市的房子”，“什么位置的房子”。
如果你看未来的发展趋势，就会发现未来几十年，人口总量在略微增长之后，就会平稳，然后下降。但是呢，人口的分布会变化，一些城市的人口会减少，另一些城市的人口会继续增加。前一类城市的房价还会继续下跌，后一类城市的房价会继续上涨。所以，老龄化、生育率的因素，并不是绝对降低房价，而是降低部分地区的房价。
关于房价上涨还是下跌，首先要考虑哪个城市。就好像买股票，股票涨跌，首先要考虑哪支股票。

二：人口迁徙

中国目前的城市化率大概是56%，但是这没有考虑大城市因素，计算的是所有城市，而且中国目前的的现状是什么是城市，什么是农村，很难分类。所以这里边也有很多值得分析的点。

1. 关于目前的城市化率，计算方式主要因素是户口，这显然不能很好的反映客观。
2. 中国目前91.2%的家庭都是有房子的，这是社科院给出的数据，但是这里边的房子是所有的房子，包括农村。
3. 由于产业升级和大城市集群的逐步形成，人口迁移的方向也在发生变化，过去是农村到城市，现在或未来应该是人口像大城市聚集，世界大国的大城市大体这样，日本的东京，大阪和名古屋聚集了日本全国接近80%的人口。中国的未来也可能是这样。主要城市集群是北京一圈，长三角、珠三角、长江中下游城市群。
4. 有农村迁移到三四线城市的人口与农村或三四线城市迁移到一二线大城市的人口，在个人收入和原生的资本积累等方面，是很不一样的。
   从迁移方向来看，过去是农村到城市，未来的趋势是人口向大的城市集群聚集，这对很多城市的房产肯定会产生深远的影响。