贝壳股票值得入手吗？

从2018开始关注贝壳找房，到现在贝壳上市半年了。这三年多，贝壳经历了什么，未来是否继续看好呢？

贝壳找房

大佬们看好贝壳

从创立之初，贝壳集链家万千宠爱于一身。链家调集了近三分之二的功臣进驻贝壳，制定了雄心勃勃的攻城掠地计划。贝壳处在大力烧钱阶段，而资金更多来自大链家系的支持。

当然，投入的回报是丰厚的，贝壳找房上市没几天，市值就冲过了500亿美元，到现在已经超过600亿美元了。万科的市值折算成美元也不到600亿，贝壳已经超过万科了。腾讯是贝壳的第二大股东，这次贝壳找房上市之后，腾讯又公开增持了1000多万股，让自己在贝壳里的持股比例进一步升到了16.5%。

为什么大佬们这么看好贝壳？因为贝壳解决了地产中介行业五个深层次矛盾：

1. 服务者和消费者之间的矛盾：我们在聊的这个房源到底是不是真的？中介是不是在骗我？
2. 中介之间的竞争矛盾：你多卖掉一套房子，我就少卖一套房子少挣一笔钱。
3. 行业周期性风险。中介行业每三年就一个周期，遇到经济下行或楼市调控，行业遭受冲击，人员会流失，到下一个周期就得重新培养。
4. 前台和后台的矛盾。前台中介卖房能拿到丰厚佣金，但是后台的行政、IT拿不到。所以前台对后台提需求的时候，后台的响应不积极。
5. 经纪人和公司的矛盾。中介对公司品牌认同度不高，要是做熟了就会想单干。

贝壳解决了行业痛点

贝壳是怎么解决的呢？总结下来，就是两样神器：

1. 楼盘字典。贝壳每年都会投入大量资金来更新和维护楼盘字典信息，日积月累，打造一个覆盖全中国的真实房源数据库。
2. 经纪人合作网络（ACN）。ACN是把一套房产的交易流程给细化拆分成十多个环节：房源录入、房源维护、客源、撮合成交等等，在同一笔交易里，如果有一笔房产交易成功了，不同的角色在不同的环节有所贡献，就都能拿到对应比例的佣金。

先是房源方这边，有五个角色：

• 第一个，房源录入人，把房源录入ACN网络的，分走整体佣金的10%；
• 第二个，房源维护人，维护业主关系，预约并陪同客户看房的，分走20%；
• 第三个，房源实勘人，给房源拍照录视频的，分走3%；
• 第四个，委托备件人，把委托书和交易相关信息上传到系统的，分走3%；
• 第五个，房源钥匙人，保管钥匙的，分走5%。
  五个加起来，房源方这边的协作者拿走了41%。

客源方这边也有五个角色分工：

• 第一个，客源推荐人，也就是第一个接触、引入买方客户的人。
• 第二个，客源成交人，就是最终让客户签约、主导交易完成的人。
• 第三个，客源合作人，也叫助攻人。助攻就是辅助成交人带客户看房、交易的，主要做些辅助工作，比如准备文件之类的。
• 第四个，客源首看人，就是第一个带成交客户去看房的人。
• 第五个，最后一个角色是交易/金融顾问，专门帮助业主、客户完成签约、贷款等交易手续的。

ACN协作网络

ACN网络，链家自己是从2014年就开始干了，在内部的经纪人之间共享，最初叫做链家网，是链家自己的8万名经纪人在上面相互合作，一起挣钱。到了2018年5月，链家就决定把这个ACN网络升级成贝壳找房，贡献给全行业。

贝壳找房是在帮整个地产中介行业摆桌子、搭台子了。所以，到了2020年6月，在平台上活跃的经纪人有45.6万，他们来自全国的265家不同的经纪公司。

贝壳找房已经是中国规模第二大的电商交易平台，仅次于阿里巴巴。2019年贝壳上的交易总额超过了2.13万亿元，比京东还高，相当于两个拼多多或者三个美团。

综上所述，贝壳已然是互联网改造“吃穿住行”中的“住”的独角兽了。既然贝壳是一家极具发展潜力的公司，那么它的股票值得入手吗？

财报开门红下的隐忧

贝壳2020年前三个季度的总GTV已突破2万亿，超过去年全年总量。贝壳第三季度总营业额为205亿元，相比于去年同期的120亿元，同比增长了70.9%。

截止2020年9月底，贝壳平台链接的门店数已经超过4.4万家，同比增长41.7%，超过47.7万的房产经纪人被链接在贝壳的平台内，同比增长了50.7%。同时，贝壳平台三季度的月活跃用户为4790万，同比增长了82.1%。

贝壳公布的第一份成绩单，在一片欣欣向荣之中，同样有着隐患。

平台内经纪人数量的增加，在扩大贝壳找房规模的同时，也加大了平台在佣金方面的成本支出。财报显示，三季度公司内部的佣金和薪酬成本为66亿元，同比增长了36.2%，而向代理商和其他渠道拆分的成本支出也从去年的32亿元增加至77亿元。

从内外部成本支出的比重可以看出，贝壳的销售渠道结构正在发生变化。而这也让三季度贝壳在实现毛利增长至44亿元的同时，毛利率较去年同期下滑了3.1个百分点至21.3%。

总体来看，贝壳通过牺牲盈利，从而换取了比较喜人的规模扩张速度。虽然这种模式并不是不可取，但是依旧会让外界对贝壳的盈利能力产生怀疑。

贝壳未来走势预判

贝壳走势

好公司不代表好股票，最后说下个人结论：目前贝壳估值较高，后续爆发力不强，但护城河很深。基于三点原因：

1. 市值不便宜。对标同样模式的美国房地产平台Redfin，贝壳的市值已经是Redfin的10倍了（当然，Redfin在美国的市占率只有0.81%），更不用遥遥领先于其他房地产类的股票市值了；

2. 区域网络效应。贝壳+链家如同京东+京东直营，但和电商不同的是，京东可以迅速全国扩张，具备全国网络效应。但房产区域性明显，你在北京做到第一，但不代表你在上海能进前三，每个区域的情况都不一样。贝壳要做成京东的平台模式，运营管理成本会随之提高；

3. 有大量未解禁股，未来面临抛售压力。

区域网络效应是把双刃剑，业绩爆发力不像电商那么大但根基很深，收入很稳，贝壳的业绩还是有支撑的。更重要的是，在经纪人界，贝壳的口碑也越来越好，市场、房源数据也形成了很深的护城河。

从当下时点（2021.3）来看，五年内的贝壳预计会先抑后扬微笑曲线，是一个适合定投的标的。