惊蛰

大背景

2017年十九大后，官方政策舆论是倡导发展租赁市场，从而满足供不应求的租房需求。

以北京为例，北京是华北外来人口最多的城市，根据官方数据，北京常住人口为2100万，到2030年的人口限额是2300万人，而实际上北京常住人口的真实总量被低估，远远被低估，从居民用水，用电，电信账号等等角度来估算，大致为2700万至4000万之间，估算范围为什么这么大？因为北京到底有多少人口这个谜团，比哥德巴赫猜想还要谜。这是因为政治因素，真实情况或许永远不会被透露。

而北京的私有房进入到租赁市场的比例有多少呢？不到15%，所以北京的租房市场特别紧张，房租高，不仅高而且房屋需要去隔断，我曾经租过人大西门的紫金庄园，不到100个平方，住了10个人。租赁市场供应远小于需求。

任志强在2017年一场演讲中，反问道，说倡导租赁住房，那租赁的房子在哪呢？你盖？ 政府盖？北京政府一年也就能盖10万套，为了满足租赁的需求那就要盖至少30年。

任志强的反问直截了地指出租赁政策面临的主要问题，没办法在一个任期到两个任期实现，政府的资金量是有限的，建造速度是恒定的，土地指标是稀有的。

话题一转，我们聊聊中国的土地制度，对于理解之后的政策是尤为必要的。

当今，从所有制的角度来看，可以一分为二。 城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。

城市土地大家应该相对较熟悉，地是国家的，国家对土地的用途严格限制，如商品房用地，保障房用地，教育用地，商业用地。而且每5年订一次土地指标，这5年内，只能出让定量的土地，不能超标。

其中对于商品房用地，地是属于国家的，房子是属于个人的，个人对于房子下的土地有70年的使用权。中国绝对不会用土地私有制这样的名词，但是地随房走，而且能够交易，已经是变相的私有。而且2017年两会后，克强总理已经说了，70年到期后，商品房的土地自动续期不用缴费，进一步巩固了土地实际私有。

再看看农村土地，惨很多。

农村的宅基地是不能交易的，不能卖给个人，耕地是可以交易承包权，但是土地用途不能更改。

我们不禁会问，这两种所有制的土地何时产生转化呢？

只有当国家为了公共利益的需要去征用农村土地的时候。

所以北京的城乡结合部虽有土地，但是什么都做不了，只能盼着祖宗保佑，祖坟冒青烟，征地拆迁。

话题再转回，再看看北京政府遇到的问题，没有土地指标，没有钱，自己盖也慢，怎么办？

如果你看过我之前写的文章，估计会对一次词很有印象

国退民进。

中国的改革实质就是国退民进。

看来再审视一下国家最新的政策

政府不再是土地唯一的提供方，非房地产企业可以买地，农村可以用自己的土地，在不改变土地所有制的前提下，建立租赁住房。

这就是用人民群众的力量办事。

古尔丹，那么代价是什么呢？

国家把自己在集体土地的权力松了松，农村的集体土地获得一定的主动性，不用再盼着征地了。但这是在所有制不变的情况，在集体所有制土地上建立的房屋只能租赁，如果卖了就是小产权，是国家打击的对象，而且国家对租房的政策是最长期限是20年。

非房地产企业自建房租赁这并不新鲜，我现在住的公寓就是我们单位买的楼盘，定向向本单位员工租赁。

这里面还有一个问题，就是资金问题，建楼盘是需要很大的资金量的，这是农村自身没办法解决的，我估计下一步的政策就是国家向农村自建租赁房提供利率极低的贷款，以集体土地作为抵押。

还有一个问题就是，租赁的现金流回来的极慢，这在商业活动中基本是不可接受的，所以，我估计这类租赁住房的租期会很长，10到20年的租期，如果你不租了，赔点钱就退租金。

相当于使用共享单车首先你需要缴纳押金。

最后来说一说影响。

首先要明确，大多数城市，或者可以说绝大多数是不需要这样庞大的租赁市场的，没有那么多的再来人口，就没有租赁需求。

所以这样的政策仅对不超过15个城市有影响，其中影响较大的不超过10个。

对于那几个大城市，过几年租赁住房应该就满足租赁数量了。

那么会对商品房是重大利空吗？

我觉得不是，产权完全不同。

你对自己的商品房有所有权，干啥都行。

你对租的房子能干啥？

房子增值和租的房子有啥关系，又不是你的。

讲了一个租售同权，那怎么可能同权，丈母娘怎么能认可呢。

二月节，万物出乎震，震为雷，故曰惊蛰，是蛰虫惊而出走矣。

我们看到尘封已久的农村土地进行了初步改革。这是一个相当好的苗头，一旦给了人民选择的权力，哪怕是一丁点儿，最终都将演化为大震动，大改革，就像初春的惊雷。