1
住在物业园区的业主朋友们，应该对物业公司提供的“站岗、放哨、巡逻、签到”式的保安服务并不陌生，然而，当你在小区遇到诸如汽车被划、轮胎被扎、自行车丢失、家中被盗、快件丢失、电动车电瓶不翼而飞、老人孩子因园区管理不善而受伤等事件时，当你向物业公司要求赔偿时，恐怕你多半会得到类似这样的答案：
——“这不属于安保范围。”
——“我们对这个不负责。”
——“业主自己应该负责看好自己的老人、孩子。”
——“我们已经尽到义务了。”
——“车损概不负责。”
……
在社会上，你被教育认识了毒奶粉和假疫苗；回到家里，作为业主，你会被教育要按时足额缴纳物业费，同时，还要对自己的车、物品和家人的安全负全部责任。
——那好，你们来教育、教育我：既然收费了，你们的保安服务，到底对什么负责？
——我们不是保安，我们只是秩序维护……
对于我们广大业主，当遭受较小损失，没有时间、精力应付物业公司马拉松式的扯皮敷衍，只好选择忍气吞声、自认倒霉。
当然，毕竟还有许多损失比较严重的业主，今天我就给大家介绍三个真实的案例：
案例一：2017年3月25日下午，广州市白云区某业主锁好门窗出门，回家却发现防盗网被剪烂，价值数万元物品失窃。但物业公司则声称已履行物业服务义务，业主的房屋内部财产损失不属于安保范围（《信息时报》2018-7-21 A6版）。
案例二：兰州某业主将自己的面包车停放在七里河区明仁花苑小区内停车场，并每月按时缴纳停车费70元。2010年2月28日晚，该业主发现车辆被盗，虽报案，但案件一直没有侦破。后该业主找到小区物业公司协商赔偿，但物业公司认为对小区内车辆没有保管义务，不应承担业主车辆丢失的赔偿责任（《兰州晨报》2014-05-19）。
案例三：2011年11月19日傍晚5时许，大连市中山区某小区老年业主在小区人行通道台阶上摔倒受伤。邻居发现后叫120急救车将老人送到医院，并通知老人亲属，但老人最终不幸去世。物业公司拒绝老人亲属的赔偿要求（《大连晚报》2014-09-28）。
这三个案例，无疑都指向了物业公司秩序安保服务的责任问题。这三个案例的最终结果，我们一会儿再说。
2
2008年，某协会发布1号文件，耳提面命地告诫物业服务企业：“今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓”。而改名的目的，用文件的原话说，就是：“规避企业风险”。
而且，文件中还谆谆教导各物业服务企业，吃完别忘记擦干净嘴巴，收了钱最好还别让人揪住小辫子：“在签订物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定‘秩序维护管理’的内容，尽量避免使用‘保安服务’、‘提供安全防范服务’、‘维护社区治安’等用语”。
通观这篇指导文件，各位业主是看不到你们出钱买所谓的“秩序维护服务”能否物有所值、提供该服务的物业公司在收了物业费的同时还应当承担多大的对应义务、这个所谓的“秩序维护服务”会不会慢慢蜕变成只为收钱的龙套……等等问题的答案。你指望向这样一个每年朝物业公司收2千到2万不等会员费的社会团体，去寻求这些问题的答案，未免太高估他们了。
当然，社会不会因此而停滞。次年9月，国务院公布了《保安服务管理条例》，并宣布自2010年1月1日起施行。该条例开宗明义，明确表示制定目的：“规范保安服务活动，加强对从事保安服务的单位和保安员的管理，保护人身安全和财产安全，维护社会治安。”该条例第二条明确规定，物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务属于保安服务，物业服务企业属于自行招用保安员的单位。该条例后面还有关于自行招用保安员的单位、保安员、保安服务、监督管理、法律责任等各项规定，尽管我们不能说它很完善，但至少它迈出了规范化管理的第一步。
在这里，我无意对所谓的“秩序维护员”还是“保安员”的名称之争进行回应，因为最开始挑起名称之争的人，无非是为了事故责任、义务划分埋下伏笔。说到底，这是一场物业公司和业主的之间的利益与权益的拉锯战：每年业主交了这些钱，无论你物业公司是花拳绣腿还是真抓实干，出了事故、到了较真儿的时候，你到底负不负责？
3
判断物业园区内发生的安全事故物业企业是否担责，主要依据以下三个方面：
（一）事故发生的事实情节；
（二）国家、地方的有关法律、法规、文件规定；
（三）物业服务协议的相关约定。
不同下情况，责任划分有所不同，现在我们回到本文开头三个案例的最终结果：
案例一：业主被盗，而物业声称无责。业主无奈，将物业公司诉至广州市白云区法院。最终法院审理认为：物业公司对其管理区域负有防范性安全保卫的义务，物业公司未妥善保存事发期间相关区域的视频监控记录，且涉案房屋窗户对出的露台与消防通道窗户连通，显著增加失窃风险，物业公司对失窃事件有较大过失。最终核定物业公司赔偿业主可提供证据的损失3万元。
案例二：业主在小区内车辆被盗，物业声称无责。业主无奈，将物业公司诉至兰州市七里河区法院。最终法院审理认为：物业公司每月按期收取该业主的停车费，物业公司有在停车管理区域内杜绝安全隐患，防止车辆损坏、丢失的责任。在该业主车辆被盗事件中，物业公司有重大过失，按业主丢失五菱牌面包车当时的估价，物业公司赔偿车辆价款4.6万元。
案例三：老年业主在小区人行通道台阶上摔倒去世，物业公司拒绝赔偿。老人亲属起诉物业公司，最终大连市中院审理认为：按照《侵权责任法》及《物业管理条例》，物业公司对其管理的公共场所负有一定的安全保障义务。事发处台阶没有扶手，物业公司也没有提供保安巡逻以及监控设施，没有做到出现险情及时救助。不过，考虑到老人原来有疾病在身，终审判决物业公司赔偿原告合理损失共计65万余元的20%，即13.1万余元。
上述案件的审理结果告诉我们，在因物业公司过错而业主遭受严重损害之后，业主如果积极收集证据、拿起法律武器，是可以维护自身合法权益的。业主需要根据实际情况，对物业企业发起违约赔偿或侵权赔偿诉讼，物业公司在履行秩序安保工作中的过错程度很大程度上会影响其承担责任的大小。
4
从原则上讲，物业公司有足额收取物业服务费的权利，同时要尽到相应的服务义务，在一定程度上要承担因未尽义务而造成损失的赔偿责任。然而，在现实中，我们看到的现象往往是：一些物业企业，只想获取全部权利（足额收物业费），不想尽到足够义务（服务缺失不到位）；事前用违反《合同法》、《消费者权益保护法》的“霸王条款”规避责任，事后出现问题时，竭力撇清、拖延时间、转移话题，就是不想承担赔偿责任。
因为他们吃定了业主：
一、打官司成本很高，除了重大损失之外，只要长期拖延扯皮，业主一般都只好自认倒霉，奈何不了他们；
二、利用业主对《合同法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》等等法律、法规及法院判例不太了解的弱点，从各个角度竭力散布物业公司没有责任的信息，甚至将个别业主因为缺乏诉讼技巧、因技术原因败诉的案例片面地宣传为物业公司免责的证据，目的无非就是：误导作为消费者的业主不要向他们追索应得的赔偿而已！
如果看了这篇文章，哪怕有一、两个业主朋友，不受这些信息的欺骗，合理合法地维护了自身权益，也是达到了我写这篇文章的初衷。
受到损失分大、小：大事，投诉工商行政管理部门、消协、房产管理部门、甚至走司法程序，不能让违法者逍遥法外；小事，打官司不值、犯不上窝火，我给大家提个建议：
请您拿起手机，行使法律赋予消费者的批评监督权：
在我们这个公众号监督物业板块里，把您小区物业公司侵权事实曝光出来！把事情的时间、地点、经过情况和照片公布出来！让事实不再被隐瞒，让微信群里的业主、关注小区的邻居了解真相，批评谴责这些不良现象！
汽车被划、轮胎被扎、自行车丢失、家中被盗、快件丢失、电动车电瓶不翼而飞、老人孩子因园区管理不善而受伤……受损失的也许是少数业主，但是，这与我们每个人都有关！一个业主的合法权益被侵犯，其他人如果漠不关心、唯唯诺诺，那么侵权者就会得寸进尺，总有一天，更严重的事情就会发生在我们自己、我们的老人孩子身上！
保安态度恶劣、巡逻流于形式、值班脱岗睡觉、监控故障不修……发现问题的业主们，请不要一皱眉了之。拿起手机，给他们曝光！
因物业服务严重不到位，业主通过一定程序实现减免物业服务费；业主通过业主大会、业委会改变物业收费方式和服务方式，实现监督物业公司等问题，我会在另一些专题文章中谈到。
我今天想说的是，消费者的批评监督，不是为了发泄怨气，我们大家一起行动，将原来分散的证据集中起来，一是为让更多的业主知道我们作为业主的权利到底是什么，二是在将来好惩罚严重不作为的物业公司。
我们不是租住物业公司的房子，我们才是小区的主人。只有越来越多的业主行动起来，“收钱只跑龙套，出事概不负责”的物业公司才会越来越少！甚至推而广之，在不远的未来，我们的孩子们不再生活在一个受人欺负的环境里！
本文原创，谢绝转载、改编、抄袭。已委托法律服务单位全网搜索维权追责。
欢迎全国各界关心业主权益的专家、律师、企业及业主与我们进行学术交流、业务合作。电子邮箱：jia@hyaij.com。
想要了解更多内容，欢迎搜索“鸿雁爱家”微信公众号。
网友评论