北京5月份二手房签约量创27个月以来新低。伴随着成交量的大幅下滑，房价也没有那么坚挺。有房产中介机构称，北京通州区、亦庄开发区的二手房价跌幅达20%。这是真的吗？
更重磅的是这次齐跌的不止北京，还有上海、广州、深圳。
北上广深，一线城市房价与租价共进退
这阵子有个话题，说“北上广深房价跌了，你后悔离开了吗？”
评论五花八门，但是最多的还是在质疑，房价跌了吗？房租降了吗？
我们通过数据来看看，到底有没有跌，有没有降:
北京二手房成交价、成交量均持续环比下行。
据伟业我爱我家市场研究院数据显示，5月北京二手房成交均价环比4月下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。我爱我家称，跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度均超过20%。
深圳的二手住宅成交价也在持续回落。
据中原地产监测，过去三周（5月8-14日、15-21日、22-28日），深圳的188个样本二手楼盘接连三周下行，成交均价分别为5.24万元、5.08万元、4.82万元，已创下近70周最低记录。
深圳中原调研指出，当前二手房业主报价频繁波动，整体呈震荡下行走势，显示业主对后市信心走弱。
广州作为首个开启“限卖”调控的一线城市，二手房交易行情受到外界关注。
广州中原发展研究部指出，从二手住宅盘源报价变化幅度看，本周报价下调5%以内的盘源增加最为明显，较上周净增5.6%。
此外，上海同样出现了量价齐跌的状况。
据链家市场研究部，4月上海二手住宅成交1.55万套，环比下跌20.38%；此外，伟业我爱我家数据也显示，上海该月二手房成交均价为51902元/平方米，环比3月下跌0.47%。与2017年成交价最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米单价下跌约1500元。
通过数据，我们看得出来北上广深无一“幸免”，全部都走在房价下跌的路上，下降幅度也只是快慢问题。
可是，为什么反应到买家身上，这百分比的降价就完全感受不到了？
买家称感受不到北京房价有任何明显回落
国家统计局之前公布的最新数据显示，全国70个大中城市中，4月份房价涨幅回落城市为30个，比3月份增加6个。据初步测算，一线城市房价同比涨幅连续7个月回落，5月份的数据目前还没有出来，不过情况预计不会比四月更好。
二手房方面，多数城市房价环比涨幅回落，其中北京4月二手住宅价格已经出现环比停涨。而到了5月份，据一家房产中介统计：2017年5月，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。
但不少北京买家表示，就具体价格而言，仍然感受不到明显的回落。然而，实际上北京二手房价确实降了，但“降了”是指和今年的业主挂牌报价高位相比较而言的，而从去年四季度到今年一季度末，二手房价估计涨了百分之二十上下，因此目前的回落仍是朝着今年初的水平调整。
突然有一种被开了玩笑的感觉，众所周知，今年年初的房价涨势惊人，很多换房者都深有体会。年前看好的房价，年后回来突然发现房子换不起了。
年初房价大涨，随后最严购房政策出台，于是，房价就被搁浅，一直停留在年初大涨之后的水平，纵使有些涨幅也不明显。所以，对买家而言，房价一直处于年初的价格，确实没有办法感受到房价下跌。
这次降价更像是石头打到棉花里。
但是，不得不说，有些房子的价格的确有了较为明显的松动。
什么房子价格在松动？
一线城市的房价布局大都相差无几，所以，在这里以北京为例。据链家研究院发布报告显示，在选取挂牌和调价时间均在3.17-5.24的调价记录进行分析，共有30162条调价记录，其中22989条降价记录，7173条涨价记录。
外围城区的降价房源占比高，学区房降幅明显
分城区来看，近两月来，各城区调价房源中，降价房源占比均在70%以上。其中，门头沟区所有调价的房源中降价房源占比最高，达到了80%以上，昌平、顺义等两个外围城区降价房源占比紧随其后。
值得注意的是，西城的表现较为突出，前期价格上涨过快的学区房在调控中开始出现更大幅度的降温。西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%。
调控后两月内，与地铁房相比，非地铁房平均降价幅度更大。可见便捷的交通优势使得周边物业在抑制性政策中呈现更强的抗跌性。
从房龄来看，数据呈现出房龄越大，降价房源占比越大的结果，改善性的换房需求是2016年以来的主流需求，品质溢价开始凸显，调控下楼龄老的物业更多地需要降价才能实现成交。
调控后两个月内，低端物业降价更为普遍，物业费在0-3区间内的房源中降价房源占比达到了77%，明显高于其他物业费档次房源中降价房源占比。
数据显示，有抵押的房源中降价房源占比更高。很大部分的原因在于这部分频繁调价的房源业主可以理解为出售意愿较为强烈，考虑到换房的存在，有抵押的这部分房源可能需要买方首付解抵押，因此降价意愿相对更大。
通过链家研究院所给出的数据，我们不难看出，房价的确是有了一定的降幅，只不过因地域、分布、条件等不同，所以降幅不同。
不过，针对北上广深房价下跌，有业内人士分析，二手住宅交易量可能已经接近市场底部。价格方面，由于前期涨幅过大，特别是一些前期翻倍或者多倍涨幅的地区，其降幅有可能还将进一步扩大。
房价博弈深化，买家更具主动权？
北上广深房价降了，在数据上有明显的降幅，这对于买卖双方又是新的一轮博弈。
2017年6月3日，北京新建商品房共签约59套，网签面积8274.99平米，其中住宅签约59套，网签面积8274.99平米。
在房源供给上，北京市二手房新发布房源0套，新发布房源面积0平米，其中新发布住宅套数0套，新发布住宅面积0平米。
截至2017年6月3日，北京二手房可售房源套数累计为20066套，其中可售住宅套数为15935套。新建商品房可售房源套数累计为79909套，其中可售商品住宅48157套。
根据中原地产的数据，今年5月北京成交新房住宅2398套，同比下降40.9%，并已连续5个月低于3000套。二手住宅成交10801套，创下最近27个月的最低值。
北京交易量创下最低值，上广深的房价如果持续下跌，二手房交易量也即将触底。
随着房价的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，涨价占比下降，降价占比增加。而买家在房价持续下跌的趋势中保持观望情，整个市场议价空间在增。曾经坚挺的房价已经开始松动，并且下跌成为了必然趋势，调控政策正在实现预期效果。
不过，当前情况对卖家来说，卖，已经低于心理预期，有些舍不得；不卖，又怕越观望跌幅越大。
对买家而言也并不轻松，买，总觉得房价还能再降一点；不买，又担心跌着跌着又涨了。
于是，楼市的买卖双方再次处于僵持中博弈的状况。
然而，这一回购房者似乎比往常更加“顽固”，没有了一见房价下跌就蜂拥而至抢房的现象，而是更冷静的观望，于是，房产中介称这一次房价下跌，将更有利于买家掌握购房权。
不过，买卖双方的博弈并不是玩“木头人”游戏，谁先说话谁先动谁就输，而是受方便市场大环境的影响。对于卖家来说，限购政策之下，不可能毫发无损。而对于刚需购房者而言，遇到价格调整合适的房子，该出手时就出手吧，想等楼价大“跳水”，还是没有太大可能。
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