一、基本情况及生意特性

1.公司基本情况

公司业务范围

深圳华侨城股份有限公司主要从事旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、纸包装和印刷等产业的投资经营,是控股型集团公司.投资有深圳华侨城欢乐谷旅游公司、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、深圳华侨城房地产有限公司等十六家企业.公司拥有数量最多、规模最大、效益最好的主题公园群,是品牌卓著的旅游上市公司之一。

业务结构

主营构成分析饼图 主营构成分析表格 分行业

上下游及销售模式

实际控制人

控股层级关系

机构持股占比

机构持股汇总 十大股东 解禁时间表

近年分红增发情况

分红情况 增发概况

2. 基本生意特征

1）收入，利润，现金流分析

收入 净利润 现金流

本年支付购买土地款增加

2）ROE分析（杜邦分析）

加权ROE 归属于母公司股东的扣非ROE

3）毛利，三费分析

4）资产分析

总资产 总负债

5）生意特征总结

16年 扣非ROE % ＝ 杠杆 x 周转率 % x 利润率 % 组成。

二、核心投资逻辑及业务分析

1. 市场空间及潜力

旅游业仍处于发展的黄金机遇期，消费和投资均呈现持续增长态势。在政策支持之下，全域旅游向纵深发展，旅游消 费不断升级。在供给端，各类投资主体纷纷入场，产品创新层出不穷，旅游投资成为社会投资热点和最具潜力的领域。

文化旅游行业：2016 年，国家旅游局数据显示，全年国内旅游 44.4 亿人次，同比增长 11%；国内旅游总收入 3.9 万亿元，同比增长 14%，维持了旅游业近年来高速发展的态势。随着宏观经济进入“新常态”，旅游行业的更新发展也呈现 出新特性、新趋势。具体来看，旅游文化演艺、互动娱乐等细分子行业迎来高速增长；旅游需求因城分化趋势明显；“旅游 +”概念深入拓展多领域，旅游产业带动能力增强。目前我国旅游消费约占居民消费总额的 10%，旅游业已成为我国战略性 支柱产业。旅游业作为新兴服务业，仍具备一定的成长空间。

2016年公司游客接待人次3456万，较去年增长5.4%。在激烈市场竞争中，公司各景区加强产品品质提升和经营模式创 新，武汉欢乐谷二期、上海水公园二期如期推向市场，京津欢乐谷联动、武汉推出双园套票等活动，都取得了较好效果。

房地产政策整体延续分类调控、因城施策的主基调，强调住房的居住属性，控房价、防泡沫与去库存并行。一线城市 和热点二、三线城市调控升级，密集出台以限购、限贷、限价、限售的“四限”调控措施以抑制投资投机需求，部分城市房 价过快上涨的局面得到一定控制。

房地产行业：国家统计数据显示，2016 年，全国房地产开发投资 102,581 亿元，比上年名义增长 6.9%。年内房地产 市场呈现出先热后冷的趋势。投资方面，全国房地产住宅开发投资增速达 6%，但全国各线城市区域分化现象更加明显，热 点二线城市表现突出。2016 年，商品房销售面积 157,349 万平方米，比上年增长 22.5%，商品房销售额 117,627 亿元，同比 增长 34.8%。继 2013 年之后，房地产成交面积、成交金额再次双双创下新高。

公司各开发项目发挥位于一线城市和热点二线城市的布局优势，紧紧抓住市场机会，加快推盘节奏，实现销售新高，锁定 全年业绩。

2. 竞争格局及优势

竞争格局

欢乐谷作为国内著名的主题公园品牌，主要以连锁经营模式发展，目前正在建立覆盖全国市场的旅游产品体系。欢乐谷面对的主体人群是15-35岁的年轻人。“动感，时尚，激情”是欢乐谷的品牌定位及项目特点。产品设置上主要以“惊险、刺激”的大型游乐项目为主，这与迪士尼以家庭市场为主，主打梦幻童话的游乐体验是不同的。未来，公司将在坚持欢乐谷自身特色的基础上，坚持做好差异化竞争，另一方面通过发掘新项目，不断丰富产品业态，完善功能配套，积累IP内容，提升整体品质。

竞争优势

一是领先的行业地位和品牌优势。华侨城是中国主题公园产业的开创者和领跑者。经过多年发展，公司旅游业务在经营 规模、产业链布局和市场影响力方面处于行业龙头地位，是中国旅游业的一面旗帜。公司旗下拥有多个知名品牌，其中“欢 乐谷”品牌是中国主题公园行业唯一的全国驰名商标。 2016 年公司游客接待人次 3456 万，排 名居世界前列、亚洲第一。

二是率先实现全国多点布局。公司于2000年后开始走出深圳，目前已在北京、上海、天津、重庆、成都、武汉、南京等十余个城市开发建设了文化旅游综合项目，其中欢乐谷主题公园实现了七个重点城市的连锁经营，布局数量在国内旅游企业 中名列前茅。多城市布局对于公司提高市场知名度和占有率具有重要意义，也为推进“旅游+互联网+金融”发展模式打下坚实 基础。

三是领先的开发运营体系和人才队伍。公司多年从事城市综合开发和景区开发经营，在相关产品的规划设计、开发建设 和运营服务等方面积累了丰富的经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍，部分 是行业专家和领军人物。公司不断优化完善激励机制，重视激发团队的创新活力。

四是依托控股股东华侨城集团的平台优势，发挥战略协同效应。公司融入华侨城集团“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联 网+金融”发展战略，在资源获取、产业互动、产融结合等方面获得集团有力支持，发挥战略协同效应，从而进一步拓展发展 空间，优化资产结构，增强盈利能力。

3. 成长驱动和态势

文化产业板块、旅游产业板块、新型城镇化板块、金融投资板块、电子产业板块为华侨城集团五大产业板块，作为实施主体之一，华侨城A在新时期的战略角色将进一步明晰，盈利能力将进一步增强，发展机会将进一步拓展。具体而言，在新时期，华侨城集团将充分发挥央企效应及孵化平台的作用，优先抓住利于集团和股份发展的优质资源与合作机遇，并承担起项目开发中前期重资产、高投入、低回报的基础建设任务，对效率较低、收益率较低、需长期持有的项目进行培育和开发；华侨城股份将继续运营短平快、轻资产、可以产生即期效益的项目，并在未来陆续接棒开发由集团孵化成熟、收益率达标的项目。面向未来，华侨城股份定位为主题公园的领导者、旅游产业的领军者、城镇化价值的实现者。新战略期，华侨城股份将构建四大业务领域：一是打造以欢乐谷开发及运营业务为核心，以周边微度假游景区、大型目的游景区运营业务为两翼，以酒店业务、旅游国际化业务、旅游互联网业务、旅游规划策划业务为延伸的旅游综合业务体系；二是打造以住宅业务为核心，以商业地产开发与运营、物业管理业务为两翼，以“地产+养老、教育、社区金融”为探索领域的房地产综合业务体系；三是打造服务于股份公司业务发展的独立金融服务业务体系；四是财务性投资业务。

1）市场及供需端

2）成本费用端

3）产能及外延端

旅游业务方面，重庆欢乐谷及玛雅水公园、成都欢乐谷三期、武汉水公园二期、南戴河娱乐中心等一批新产品于2017 年暑期投入运营，进一步完善华侨城旅游全国布局。各景区建设和运营中，重视内容塑造和软硬件品质，创新节庆活动和营 销方法，促进经营取得良好成效。

收购兼并1 收购兼并2 收购兼并3

三、主要的风险

公司所处行业为旅游和房地产业，旅游业受天气因素影响较大；房地产行业易受政府宏观调整影响和具有周期性特征， 可能会对公司业绩产生一定影响。

针对旅游业，公司加大节假日期间的活动宣传，降低淡季和不利天气带来的游客减少情况；针对房地产业，公司根据 市场情况，及时改进营销策略，快速去化。

四、其他重要问题

五、初步价值评估

1. 投资的逻辑支点

2. 高价值符合度评估

市场空间和商业价值

扩张的边际成本,轻资产

高客户黏度

弱周期性

强竞争优势

管理层和治理

报告期内，公司围绕新的战略落地，优化调整了内部组织关系，区域化管理思路逐渐清晰并产生效果，欢乐谷集团、 酒店集团等专业公司正在酝酿成立，激励考核手段不断优化完善，各项改革措施有序推进。

R 特征

N 特征

G 特征

总结

3. 估值评估

溢价与折价定性分析

处于价值创造的什么阶段（券商预测）

截至2017-10-28，6个月以内共有 15 家机构对华侨城A的2017年度业绩作出预测；
预测2017年每股收益 1.01 元，较去年同比增长 20.31%， 预测2017年净利润 82.60 亿元，较去年同比增长 19.91%

业绩预测详表 详细指标预测

生意特征是否符合 DCF 三要素

盈利的确定性

溢价折价定性

市场参照体系

行业对比 pe pb

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