一、问题提出
案外人以“借名买房”为由提起执行异议之诉，能否排除法院的强制执行？
答：案外人执行异议之诉中，其应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。如案外人以“借名买房”为由向法院提起执行异议被法院驳回后，其向法院提起执行异议之诉，请求法院停止对被执行人名下的房产进行强制执行，能否得到法院的支持呢？就检索的案例和相关规定来看，原则上是得不到支持。
比如在《上诉人李金耀、梁月好因与被上诉人郑智耀、吴志兵、吴忠金、李佩仪案外人执行异议之诉纠纷一案》中，韶关中院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李金耀、梁月好认为与吴志兵、李佩仪存在借名买房的关系，涉案房产归李金耀、梁月好所有，但是不动产的权利以登记为准，根据《物权法》第9条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿认定权利人，共同共有人是吴志兵，占有份额是共同共有。因此，目前的证据不能证实李金耀、梁月好享有足以排除强制执行的民事权益。
需要注意的是：
社会生活纷繁复杂的，法院在对该问题作出结论之前，也需要通过价值衡量等原则进行取舍，从而选择保护哪一方利益更有利于维护社会稳定。即使这样，有时候法院也得结合个案的实际情况综合确定，保护哪一方的利益更符合公平正义。如果案外人本身不存在过错（未过户的原因，这是法院考虑案外人是否存在过错的关键性因素），其又是实际产权人，在不违反国家利益和社会公共利益的情况下，案外人的主张有可能会得到法院支持。
比如在《张普生与周新潮、黄澍新申请执行人执行异议之诉一案》中，深圳中院认为，本案并无证据证明周新潮借黄澍新名义购买房产存在损害国家利益、社会公共利益的情形。周新潮已为购买涉案房产支付了对价，实际占有使用涉案房产多年，虽涉案房产至今未登记至周新潮名下，但系黄澍新擅自将涉案房产用于抵押无法办理过户之故，并非周新潮过错。如借名购房的约定正常履行，周新潮可在办理居民身份证后请求黄澍新将涉案房产过户至自己名下而获得涉案房产的所有权，故其对涉案房产的物权享有期待利益。应的，黄澍新虽代为办理购房手续，但其并未实际负担房款，亦未对涉案房产占有使用，与涉案房产并未产生实际牵连，而张普生在本案作为执行依据的债权亦非基于对涉案房产登记在黄澍新名下的权利表象而发生，其仅能对涉案房产主张作为一般责任财产的权利。相较而言，涉案房产与周新潮的利益关联更为紧密，周新潮对涉案房产所享有的民事权益，应优先于作为本案执行依据的张普生所享有的普通借款债权而受到保护。
二、相关规定
《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》
第14条：金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。
《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一》）
问题三十： 执行异议之诉案件审理中，案外人以其借用被执行人名义购买作为执行标的物的不动产为由请求排除执行的，人民法院该如何处理？金钱债权执行中，案外人以其借用被执行人名义购买了作为执行标的物的不动产为由请求排除执行，除其被确认为该不动产物权的真实权利人的，不予支持。
《山东高院民一庭：执行异议之诉案件审判观点综述》
观点十三：借名买房人提起执行异议之诉的处理。观点：金钱债权执行过程中，借名买房人以其系房产实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除执行的，原则上不予支持。
《安徽省高级人民关于审理执行异议之诉案件若干问题的会议纪要》
第十三条： 人民法院对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人在执行异议之诉中，以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，一般不予支持。但是，案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。
三、相关观点
1.司法实践中，由于限购、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借名买房的现象并不鲜见。在案外人借用被执行人的名义购买房屋并办理登记的情形下，法院房屋进行查封后，案外人提出的执行异议之诉如何处理存在争议。第一种意见坚持物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人。第二种意见认为，存在真实借名买房的情况下，案外人对房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权。至于因限购、逃避债务、规避税收、等原因具有过错的，并不导致在私法上丧失对房屋的所有权。故对案外人主张停止执行的，应予支持。
我们认为第一种意见更为合理。房产的物权变动采登记设立主义。基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记契约，只在内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，其不能排除执行。
来源：北京市第一中级人民法院的《关于案外人执行异议之诉的调研报告》
2.一般债权人仅对特定标的主张清偿债务者，并无交易安全保护之价值，不能适用外观主义寻求保护。以借名买房为例，在金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，人民法院可以判决排除执行。
来源：张勇健《深入贯彻落实党的十九大精神，开创巡回区民商事审判工作新局面》
四、参考案例
1.滕礼因与潘聪、原审第三人孙江汉案外人执行异议之诉一案，案号：（2018）粤民申9825号，审理法院：广东省高级人民法院，裁判日期：2018.11.15
广东省高级人民法院认为，即便滕礼与孙江汉之间存在合法有效的借名买房关系，滕礼对涉案房产亦不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据《物权法》第九条的规定可知，涉案房产依法登记在孙江汉名下，孙江汉即为法律意义上的所有权人，滕礼与孙江汉口头约定借名买房并实际出资的行为属于合同行为，仅对约定双方产生约束力，并不发生物权效力，故滕礼不能据此直接享有对涉案房产的所有权，仅享有对孙江汉的债权请求权，该请求权不足以对抗潘聪享有的强制执行债权。其次，关于涉案房产未登记至滕礼名下不属于登记存在障碍、登记机关登记错误等滕礼意志以外的原因，该状态的持续存在，系滕礼为规避购房政策而产生，其在主观上是故意的心理，故造成涉案房产名实不符的过错在于滕礼，其应当自行承担由此产生的风险。……故滕礼未提交充分证据证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，应对此承担举证不能的法律后果，二审法院判决驳回滕礼的全部诉讼请求，并无不当。
2.夏雪因与深圳市东升房地产有限公司、深圳市蛇口招胜石化实业有限公司、范秀迎案外人执行异议之诉一案，案号：（2017）粤民申8424号，审理法院：广东省高级人民法院，裁判日期：2018.1.23
广东省高级人民法院认为，本案中，夏雪因自身行为将涉案房产登记在深圳市蛇口招胜石化实业有限公司名下，对于因此产生的不利后果，包括不能及时过户应有所预见，即其对涉案房产未能办理过户登记手续存在过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况，故原审认定夏雪不享有排除强制执行的权利，并不予确认其对涉案房产的所有权，并无不当。
3.广州欢聚传媒有限公司与陈锦城、陈美君案外人执行异议之诉一案，案号：(2018)粤01民终21586号，审理法院：广东省广州市中级人民法院，裁判日期：2018.12.18
广州市中级人民法院认为，陈锦城并不能据此要求阻却对案涉房屋的执行。理由如下：
首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定可知，物权保护应遵循登记和公示原则，未经登记的不动产不具备对抗第三人的效力。案涉房屋预告登记在陈美君名下，在双方并未将案涉房屋的权属转移登记至陈锦城名下时，并不产生物权变动的法律后果，亦不能产生对抗第三人的法律后果。
其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判断案外人是否享有对抗申请执行人执行主张的实体权利，应考虑三个因素：一是是否支付对价，二是是否实际占有使用，三是对执行标的物的产权未转移登记至其名下是否存在过错。就本案来看，陈锦城虽是案涉房屋的实际购买人，也实际占有使用了案涉房屋，但其为贷款方便借用他人名义购房时，即是放任并故意让案涉房屋登记在他人名下，对案涉房屋未登记在其名下显然存在过错，应当对案涉房屋登记在他人名下的风险有所预见并承担因此带来的风险责任。
最后，民事法律制度的价值不仅仅是民事纠纷的裁判依据，更多的是对民事行为进行规范和指引。本案中，若认定为方便贷款而借用他人名义购房的案外人享有阻却执行的实体权利，则为规避限购或限贷政策而借名买房人将不用承担任何法律风险，无异于变相鼓励借名买房的存在和发展，这不仅冲击了现有的物权登记和公示原则，在以后的执行案件中也极易滋生大量的以借名买房要求对抗执行的异议主张，故在执行异议之诉中是否保护借名买房人的实体权益应该严格审查借名买房人对房屋未登记在其名下是否存在过错，而不能仅仅审查借名买房的真实性。
4.李航与黄丽霞及李同芳案外人执行异议之诉一案，案号：（2018）粤03民初1963号，审理法院：广东省深圳市中级人民法院，裁判日期：2018.11.26
深圳市中级人民法院认为，即使原告李航与第三人李同芳存在借名买房关系，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房产经登记的所有权人系第三人李同芳，原告李航主张与第三人李同芳存在的借名买房关系是一种债权关系，并不当然产生物权效力，该债权也并不优先于被告黄丽霞的债权，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，因涉案房屋未登记至自己名下系其自身原因，因此，原告李航也不具备排除对涉案房产的执行的法定条件。
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