越南房产投资攻略！十年前错过北上广深买房，还要再错过越南？

woou51 2018-11-27 16:40:19

越南政府在2014年对2006年出台过的《房地产经营法》进行了修改修正。规定外国人有权在越南购买和拥有住房。据此，外国组织、个人；外资企业；外企驻越分支、代办处；外国投资基金和外国银行驻越分行；获准入境越南的外国人等有权购买、租购、接受赠送、接受继承和拥有一栋公寓中住房数量的三成以下。这是房地产政策的亮点，有助于促进经济体的发展。

2015年这个政策出台之后，越南房地产外资的进入情况比较乐观，直接有效地带动了越南房地产市场发展，包括对整个越南的经济都起到了积极的推动作用。来自于房地产方面的投资效应也开始显现出来。这就是目前房越南房地产的大环境。

我们再来了解一下越南房地产市场的基本情况。

首先，越南有九千四百万的在册登记人口，以中青年为多，平均年龄二十多岁，非常有活力。代表性城市胡志明，常驻人口有一千四百万，户籍登记人口近九百万。第二大人口城市河内，常住人口有近一千万，持户籍人口也有七百万左右，从这两个城市人口数量来看，房地产的发展是势在必行。很多房屋低矮陈旧，设施也亟待改善。

从世界格局看，首先，越南是一个社会主义国家，宪法规定所有资源都是归国家所有，包括土地、矿产，乃至每个人的一切。那么越南之所以在房地产的建设上取得重大成就，是深入了研究中国的原因。越南的一些行政主政机关认为，中国的房地产发展有利于国家建设，所以越南也应毫不犹豫地坚定地推动房地产建设。

在投资越南房产的过程中，我们要理性地看待整个宏观环境。在政府政策大利好的前提下，我们看准了这个趋势，有效地投入资金，合情合理合规合法地获得资产增值。

下面我再来讲一下外国人在越南投资的大体情况。工业方面，有一个很著名的三星企业，三星电子在北宁省投资，是海外的一个重大投资项目，整个北宁省基本上有60%的人口在为三星和周边配套的服务。三星整个产业链，也都是围绕这个周边产生的，不仅是北宁，河内周边包括太原省，都被带动着快速发展。

在工业投资，越南北部有一些重要的工业区，海防是重要港口，一些对外海运物流主要集中在海防；南部是以胡志明为首的一个大城市群，胡志明作为龙头城市，拉动了整个南部的经济增长和发展，因此被喻为“越南的经济发动机”。这里的金融贸易交易比较活跃，项目中相关的工业制造比较成熟，发展较快。胡志明周边的工业区主要集中在同赖、平阳和隆安三个省。近几年这三个省拉动了当地房地产市场价格的上涨。

在越南，土地私有化一直以来是根深蒂固的观念。土地的使用权资源，应该是领先于中国的。包括农田、林地、工业用地、商业用地等等，越南对土地使用权的保护程度，也比中国好一些。要注意一点，越南所有的商业地产，像写字楼、商场这一类，不管是外国人还是越南人，使用期限都是50年。

再来看一下外国人在越南购买房产和土地的区别。按照越南现行法律规定，外国投资者不能在越南购买土地，但是可租赁土地并获得土地使用权，土地的所有权还是属于国家和原来的开发商。而越南人购买的这个房或者土地，规定是永久的使用权。目前在越南投资的中国人成功拿到房产证的人数并不是太多，但这完全不影响大家对越南的投资热情。通过我们这两年的运作，一些楼盘30%都是外国人的，需求基本上都不够。但是越南本地的消费需求还没有到达这个层面。

▲ 胡志明地图

上图是胡志明地图，大家可以看到，处在整个市区核心区的是第一郡，这里集中了大量的高端的外资公司，很多高净值的外国人或当地人在此居住。它对面是第二郡，目前处于开发阶段。第二郡的右边是第九郡，这一带原来大多是沼泽，空地相对较多，发展相对容易。

以胡志明为例，第一郡是原来的行政中心，也是南越首都的中心——总统府，靠着河边的码头。第三郡就是当时的外国管理者——法国人居住的富人区。第五郡在河边商业贸易，这里是华人聚集区，做生意的比较多。越南有这样一个说法，在胡志明，玩在第一郡，吃在第三郡，做生意的在第五郡，混的人在第四郡。

第七郡自发展以来，地价从当时的几十块美元一平方，一直涨到现在的七千块钱一平方。越南人炒地价涨的非常快，但是房价并没有涨太多，整个房地产外资经营的不是特别多。所以房产的升值是可控的。为什么这么说呢，因为都是一个房地产公司在开发，跟着这个节奏走，没有什么暴涨暴跌。大家一直都是在投资新房子，二手房的交易市场并不活跃。越南二手房的交易主要集中在带土地的宅子上，公寓的交易并不是特别火爆。

目前在越南居住的外国人大多是从第七郡向第二郡转移，或在向回机场附近的一些高档小区转移，这是一个趋势。第九郡也在发展，因为地盘很大，当地的投资者投机者购买了大量的土地，导致土地价格也在上涨。越南人投资土地的涨速非常快，而且土地价格远远高于中国的土地价格。在第一郡最核心区域的步行街，土地价格高达每平方米5000美元。

那第一郡的房子价格是什么情况呢？目前在售的Good River、VINCOM PLAZA商场的楼盘都是在每平方米5000美元以上。紧挨着第一郡的平盛郡，VINGROUP下面的CENTRE PARK楼盘已经售完，价格都在2200美金左右。第二郡现在房价被追涨，每平方米也在2000~3500美金之间。

第三郡和第一郡的价格相差不是很大，楼盘基本上都是在3500~4000美元左右。第五郡的楼盘基本都是在3000美元左右。第十郡也是在2500~3000美金，十一郡也类似。相对便宜的就是第六郡，然后八郡四郡的价格呢，现在涨得比较高一点，第七郡的价格相对还是可控的，目前也在两千到三千美元不等。

越南的土地和房子的价格有天壤之别，大家在投资的时候一定要了解清楚，不要把土地带房子的价格和外国人投资的公寓混淆。

下面再来讲一下外国人居住的情况。目前在越南居住的外国人，韩国人排第一名，第二名是日本，第三名是新加坡，第四名才是中国人。我们中国人过去的，主要是为了参考和了解，还处于关注的阶段，不像韩国人那样投入。前几年的出租回报率比较高，像台湾人和新加坡人，他们在2014年之前没有开放之前就开始投资越南房产，因为他们有不少人长期在越工作，具备优越的条件。

再来谈一下租金回报。第一郡的房价比较高，但是租金回报率相对比较低，在5%左右。周边的新平郡，就是刚才说的房价不到2000美金的地方出租率相对来说比较高，回报率在7%~8%，甚至有些靠近工业区的外国人多一点的地区租金回报率能达到10%左右。

胡志明的租金目前还是很可观的，从2014年到现在，局部地区的房价已经涨到50%~60%。也有极少部分地区的没怎么涨价，因为胡志明从七五年解放之后，有些地方的基础设施目前还没有改善。就是要看整个政府的规划了。

下面介绍一下整个投资房产的交易流程。首先，大家要进入越南，提供护照和有效签证，最少要去1次。如果没有有效签证，开发商合约是无效的。所以说选房可以授权、预交定金授权、签合同可以授权。签正式买卖合同一定是要进入越南、有效签证。这一点是越南国家法律明文规定的。第二，付款方式，目前现房的话可以付全款，期房可以分期付款，只要在交楼之前付完就可以。

另外在购买的时候要注意合同样式。购房合同基本上是统一格式，报价一般分含税和不含税两种，不含税的话，房产新房增值税为10%。另外，交完房还有一个2%的房屋维修基金。合同都是提供越南文或者越南文加英文版的，没有中文版。计价单位必须是越南盾，所有其他的计价单位都是不合法的。

以前外国人可以直接用黄金、美元购买房屋，现在越南已经不实行这样的购买方式了，在这里跟大家明确一下，避免后期交易出现问题。在交易或者购买的过程中，要尽量选择比较知名的开发商和品牌，最好是外资的，相对来说比较规范。最后还是呼吁大家要理性投资，不能盲目地跟风。今天我就讲到这里，谢谢大家！