2013年希腊政府第一次提出移民法投资促进法案（4146/2013），推出了购房并享受当地居留身份的优惠政策。在2014年和2015年相继推出修正案（4251/2014和4332/2015），直到2017年至2019年期间，该项目在海外房产投资市场中彻底火爆起来，不论大大小小的移民中介公司，抑或来自希腊本土的开发商、项目方等，各种模式的推广广告层出不穷。
渐渐地，坊间对该项目议论纷纷，不乏一些的争议之词。再美丽的玫瑰，也是带刺玫瑰，所以希腊购房移民项目，不论看起来多么美好，闻起来多香，对于咨询方而言必须心知肚明，对于投资者而言也要悉心掌握！
1 做一个合规的投资者
对于第三国公民而言，希腊投资居留许可的基本前提是在房地产上至少投资25万欧元，并指明了相关规定条款。非常重要得一点是希腊所有的房产必须过户到投资者名下之后才能申请居留许可。
当前，已有顺利拿到居留卡的投资者大可放心，房产权一定在自己手中了。投资人可以是夫妻共有的形式，亦可是以公司为主体的形式。
希腊永居卡（常称粉卡）虽然是永久居留，但居留卡的有效期是5年，在持有房产情况下，到期之前提前递交申请更新居留卡即可。持有者在满足一定条件后可以申请入籍。
永居卡上标注“Investor-Permanent Residence”即投资者永久居留，代表着持卡人是通过投资获得的居留身份。
作为家庭成员同样拥有5年的居留卡，卡上标注“Family Member”即家庭附属申请人。附属申请人的话，6周岁以下的居留卡给到6周岁生日当天；6-18周岁的居留卡有效期最多到18周岁生日当天；18周岁的居留卡则是批到年满21周岁生日当天为止。
居留卡也标注了相应的法律法案依据“Art.20B Law 4251/14”，代表着持卡人身份是合法并且受到法律保护的。可以肯定，希腊购房投资移民项目的真实性是有据可循，有法可依的。
2 做一个理性的投资者
作为购房者，在选择之前，确定自己的需求尤为重要，是纯投资，还是为了移民？如果是为了投资，那么希腊项目属于长期效益投资类型。投资回报这主要来源于房产升值和租赁收益。
升值空间主要取决于希腊整体经济复苏和上升的大环境，希腊国家的经济经历过债务危机的低谷后，以雅典为代表的城市房价远低于欧洲其他发达国家城市房价，目前已逐渐开始复盘，这也是众多投资者做多希腊房产的一大因素；其次，就是周边房价水平，如果目标房价远高于周边房价，显然不是一个好的选择！
租赁收益主要取决于目标房产的地理位置、交通、周边生活设施等；房产的品质同样需要关注，例如楼层、内部装修好坏、硬件是否完好，这些因素在购房之前都要了然于心，以免交房时，耽误租用和收益。
如果是为了移民，除了要考虑房价和品质，还要重点考虑周边生活环境和学校分布，一定要匹配自己的喜好和需求，比如如果你期望和当地人多接触，就要选择当地人比较集中的区域，孩子如果即将升中学，那么就要挑选距离中学比较近的房源等等。
谨慎的投资者通常会安排出时间到希腊进行实地考察，此时也不妨多看几家公司和房源，对公司实力、服务能力、项目经验以及房价自然有了大致了解，将非常有助于做出正确的投资选择。
不得不说，在2018年前后，希腊房价出现很多虚高的情况，导致了一些卖房宰客负面新闻。然而，随着市场信息更加透明化，不论是开发商还是中介公司逐渐趋于追求服务品质，房价也回归合理的价格区间，毕竟价格太高，谁都不是傻子，稍做对比就知道了！
不论哪种需求，还是建议投资者能够亲自实地考察，做一个理性的投资者。
3 做一个会填坑的投资者
希腊黄金居留签证项目的优势，相信不需要小编在这里多说了，身处网络信息如此发达的时代，大家可以通过各种渠道搜寻得到。今天在这里，主要分享一些项目盲点，供投资者参考！
1、居留身份与房产绑定
这一点，通常大多数咨询方会告知，投资者在没入籍之前不能卖掉房产，否则就会失去移民身份。投资者在5年内如果能够住满4年2个月，可以选择申请欧盟永居或入籍，这时房产出售对居留权没有影响，并且可以任意选择欧盟国家居住工作生活学习。
对于附属申请的子女，在21周岁后居留身份会自动注销。这里可以有的选择，一是子女在当地接受教育，毕业后在当地或其他申根/欧盟国家找到工作，将有资格在2年后申请到永久居留；二是将房产过户给子女，以子女为主申请人，自己为附属申请人的方式重新申请居留权。
2、不能在当地工作
投资类永久居留身份，是不允许在希腊工作的。可以提供的选择是，例如创业（法人必须是希腊籍或持有欧盟身份），或者投资其他公司做股东。
众所周知，希腊旅游业非常发达，政府也十分重视和鼓励相关产业发展，可以在当地创办旅行社、导游团等。希腊的饮食行业也是移民投资的重要方式之一，不少中国人移民希腊后会选择开餐厅、超市、民宿等小生意，收入较为可观。
3、部分社会公共福利无法享受
由于该项目条件内，投资者在取得居留权后无需向政府纳税，所以部分社会福利是无法享受的。令人欣慰的是，在医疗和教育两个方面是同等的，未成年子女可免费入读希腊公立学校，家人也可以享受和当地人同等的医疗福利。
4、专业靠谱的当地律师很重要
有些投资者喜欢DIY，除非是个人外语能力很好，对当地比较熟悉，否则不建议DIY，往往得不偿失。有一个可靠的律师为自己服务，相当于在当地“有人”，有熟人好办事！律师不仅可以帮助避免不必要的开支，还会解决一些后顾之忧。例如房子背景调查、房主征信、房产是否有财产纠纷等，并且承担后期办理居留身份的一切事务。
再比如，有些广告宣传时有房屋精装修、包租等诸多承诺。但实际交钱后，却没有履行，而合同里却没有相应的法律责任条款，这个时候只能坐以待毙了。但，如果有一个律师为自己坐镇，就可以免掉这顿哑巴亏。
从投资的角度看，就希腊国内房价纵向比较，房产价格已经突破了过去几年的低价阶段；就整个欧洲国家房价横向比较，希腊首都雅典的房价仍处于低位。整体来说，希腊房产价格已经不是超低位，然而作为个体投资者，也要清楚认识到人人都想低位入场，这本身就不太现实。
从性价比的角度看，在房产增值的优势逐渐缩小时，对于居留身份的性价比还是非常客观的。除了该项目可以提供的常见福利，作为一个投资者，小编再次强调，更需要理性分析和定位自己。
在小编看来希腊购房投资比较适合以下几类人群：
第一种是真正喜欢希腊这种地中海气候，慢节奏生活的人，这些人往往都去过欧洲，并且有非常稳定的经济收入，无需在希腊工作；
第二种是倾向于移民不移居的人，因为希腊居留没有移民监要求。这类人多是经商人士，常常往返于欧亚各国，拥有一个申根签证是非常有利于商务的；也有很多投资者，投资包括海外房产和居留身份两方面，为未来投资，给自己的人生多个Plan B；
第三类人，渴望换一个生活环境，但申请其他国家时条件无法满足，而希腊又是一个不错的选择；
第四类人，为了子女教育，到希腊上国际学校，这边的国际学校费用很合理，在教师资源、学校设施、食品卫生等方面更加优越。
以上仅小编观点，如有不足之处还请多多包涵，期待和大家共同探讨！愿我们早日战胜疫情，拨云见日，愿2020年所有世间期待和美好，都与你环环相扣！
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