最高院：以债抵租合同不能对抗执行！

                             ——以租抵债合同实质上是债权债务关系，不能适用“买卖不破租赁原则”。

导语：金钱给付执行案件中，被执行人常倒签以债权冲抵租金为内容的长期租赁合同，以案外人名义主张“买卖不破租赁原则”要求法院带租赁拍卖被执行人房产，因前述合同约定租期基本定格约定，因而导致被拍卖房产无人问津或被拍卖房产扣除租期后价值严重减损。这个问题曾长久困扰申请执行人和法院，后最高人民法院以（2014）民申字第215号《民事裁定书》否定了以租抵债合同对抗执行的效力。

一、案情简介：甲公司与乙公司签订了《房屋使用权抵债合同》约定，甲公司将其名下房产出租给乙公司，租期为18年，乙公司应支付给甲公司的租金抵扣甲公司尚欠乙公司的300万元债务，后乙公司以案外人名义提起执行异议与案外人执行异议之诉，后经最高人民法院作出（2014）民申字第215号《民事裁定书》终审驳回乙公司诉请。

二、最高院裁决规则：以房屋使用权抵债为内容的合同关系属于债权债务合同关系，不属于房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则，不产生阻却执行的效力。

三、律师衍生解析：

1.在阻却执行效力的执行异议和案外人执行异议之诉案件中，查清执行查封生效时间至关重要，发生在查封生效之后的阻却事由多数无法产生阻却执行的效力，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定诉前或诉中保全措施在案件进入执行阶段之后自动转化为执行阶段的查封、扣押、冻结措施，所以执行查封生效的时间可溯及至诉讼保全查封生效的时间。

2.根据《最高院民二庭法官会议纪要》中写道，查封生效包括两个要件：（1）据以查封的法律文书作出；（2）查封法律文书已送达；（3）若要对抗善意第三人，还需公示，例如公告、登记等措施。

3.内容为房屋使用权抵债的合同关非租赁合同关系，应属于债权债务关系，不适用“买卖不破租赁的关系”，不产生阻却执行的效力。

4.因现有技术水平的制约，申请执行人与法院难以判断符合外在形式的租赁合同是否存在恶意串通的情形，所以执行异议与案外人执行异议之诉案件中，法院更倾向于严格审查，例如在租赁合同对抗执行的案件中，法官对于租赁合同约定租期不逐年递增、租金一次性交付、租期约定过长等不符合交易习惯和常理的情形，也更倾向于驳回异议申请人与案外人诉请。

综上，（2014）民申字第215号《民事裁定书》裁决规则其法理是对有名合同与无名合同的区分，在执行异议案件当中，债权人的权利时常因被执行人与案外人的恶意串通而无法得到实施，基于目前的技术水平，无法判断符合外在形式的合同是否存在恶意串通的情形，该类案件中更倾向严格审查租赁合同的形式要素。