对策：地产多元化发展产业将成房企转型重点
面临新的市场环境，房企们纷纷转型，谋求多元化发展，而产业地产也成其重点发力的方向。“房企不断弱化地产开发的职能，而去强调地产的空间载体职能，从而向实体经济延伸触角，地产商变为空间运营商，战略上从空间开拓，转向空间运营，那么由于环一二线城市的金融门槛攀升，产品类型的不断复杂化，所以催生出地产加万物的新生态。”王志文表示。
从战略层面来看，房地产企业纷纷涉足众多前景良好的产业。据了解，绿地、万科、恒大，宝丽等地产企业开始进军智能制造领域；绿城、远洋等地产企业在做医养健康领域发力；宝能、碧桂园、华夏幸福等企业在向造车领域发展。
发展实业已经成为有实力房地产企业的必备技能。据赛迪顾问高级分析师彭丹丹介绍，产业地产是以工业/物流仓储用地等为主要载体，以企业为投资、开发、运营主体，以满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态。
其中，企业需求包括“采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后”等价值链各环节的需求，人的需求包括“吃、住、行、医、教、游、购、娱、地位、成长”等需求，政府需求包括“产值、税收、就业、公共服务”等需求。产业地产是园区进化到3.0阶段“专业化分工、市场化运行”必然结果。该阶段企业作为操盘主体进入，在资金和运营等方面更加灵活，园区空间功能和服务内容更加丰富，弥补了政府开发运营园区的短板。
目前，主要五大类企业在产业地产领域进行探索布局，首先是比较早进入的政府平台公司，主要是以上海高科、上海临港为主要代表；其次是在2012年前后进入的以联东、华夏幸福、益达等为代表的民营产业地产商，这类企业现在已经形成比较成熟的运营模式。
未来：四大核心因素坐镇产业地产“钱景”无限
专家认为，房地产行业正在形成的新生态，是由房地产行业产品线和地产功能属性升级共同催生的，并由此提出了地产蜂巢的概念，未来的地产更像是一个蜂巢，蜂巢是以最少的材料，形成最大的容量，而未来的地产，以最少的空间，形成最大的价值，不仅仅为人资本、产业，提供了实体载体，更是通过会聚和延伸在各种资源集结之处，产生了更高的价值，从而捕捉地产行业和实业产业在中长期发展中的新机遇。
赛迪顾问表示，产业地产未来发展的四大基因，分别是策划基因、运营基因、产业基因、金融基因。赛迪顾问高级分析师牛怀谨介绍，策划基因指的是产业地产商如何策划拿地，如何研究地区分析，研究地区核心产业需求以及产业定位；运营基因则表示如何打造地产的服务平台，打造高质量的园区配套；产业基因指的是如何招商引资，打造上下游的生态圈和企业的发展环境；金融基因指的是一个企业在如今的大环境下，如何实现多种渠道的融资，以及低成本融资。
随着政策的出台，产业地产商面临不小的压力，将这些基因融入到企业的运营管理当中，提升企业投资者的回报仍然是重中之重。“首先我们大致梳理出三个阶段，分别是准备期、发展期以及成熟期。准备期主要是企业融资、产业策划、以及土地准备，在这个过程当中，发挥核心作用是他们的金融基因，就是融资能力以及多种融资渠道，同时还有他们的策划拿地能力。发展期的核心就是企业生态构建以及服务平台的搭建，同时还有招商引资，最重要的是他们的运营能力，以及他们的产业的聚集能力。最后一个成熟期，也是最关键的部分，就是产业地产商如何通过园区的高质量运营，创造稳定的现金流，通过现金流将自己物业的资产证券化，引入外部的投资者，通过一系列的金融创新产品将他们手中的存量资产盘活，在这个阶段金融基因发挥着至关重要的作用。”牛怀谨表示。
对于产业地产未来的前景，牛怀谨预测，产业地产还没有达到发展最辉煌的顶点，其实未来仍然有很大的发展空间，关键在于企业如何自身定位，如何精耕细作，更重要的是如何在金融和资本领域，进行重要的创新，来提升他们未来的发展潜能，产业地产的未来依然是非常有利可图的。
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