简介：内外部环境非常的复杂，未来，股市和房市到底怎么走？
来源 | 小商帮科技
公众号 | xiaoshangbang
作者| 九政
1、背景
近几个月以来，国内外的形势和政策变化非常的快，国外，贸易战和美国加息，对我国的外贸出口以及人民币造成了压力，国际地缘政治也日趋复杂，“美国第一”依然扮演着举足轻重的角色。可以预见的是，贸易战将会是一场持久战，美国对于中国的遏制并不仅仅是简单的贸易逆差诉求，在中国的经济总量到达美国60%左右的时候，美国人已经将中国视为最大的对手，希望通过经济，技术，贸易和政治等手段，复制当年遏制苏联和日本的套路。
而国内，股市不断创出新低，自2015年股灾以后，除了国家队为代表的资金在上证50和金融股、消费股中获利丰厚之外，绝大部分的股民损失惨重，由此引发的家庭矛盾并不在少数；而7月之后，楼市也从过往的防止“过快上涨”，变成了“房住不炒”以及“坚决遏制房价上涨”，大部分重点城市都采取了限价限购以及大幅提升房贷利率的方式，遏制新房的成交价和成交量，而一二手市场的价差也让炒房客获利的难度陡然增加。与此同时，导致3，4线城市房价暴涨的棚改政策也开始收紧，虽然不至于戛然而止，但货币化安置比例不断下降将会成为必然趋势，去库存已经到了收尾的阶段。
从国内资金面整体来看，目前出现了很多的矛盾。
比如说，上半年GDP增长率为6.8%，但税收增长却高达14.4%，这在一个经济下滑周期中显得格外刺眼。
与此相对应的是，居民的消费增速一路走低（最近几个月以来，可选消费增速下滑加快，而必须消费增速则有抬头的趋势）：
明眼人都知道，在股市一潭死水，楼市在定向放水后不断攀升的国内，投资（或者说是投机）房地产已经成为了普通老百姓资产增值（或者保值）的几乎唯一的方式。况且，在过去的二十多年中，没有买房的群众，资产被买房的群众甩出了十倍以上的距离，买房已经成为了一种信仰。
老百姓的资产被锁死在楼市中，超发的货币被锁死在楼市中！接下来，就要等着房产税上场了。
根据上海财经大学的《警惕家庭债务危机及其可能引发的系统性金融风险》报告显示，截至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，已经超过美国当前水平，更是逼近美国金融危机前峰值。并且，由于隐藏的民间借贷等无法被统计的部分，实际上中国很多家庭已处于入不敷出的状态，家庭流动性已到了命悬一线的地步。
流动资金没有了，还拿什么来消费？可选消费增速下滑，必须消费增速小幅上涨，说明大家都在紧巴巴的过日子，没有余粮了。
本来，前几年还有P2P的假象，年轻人寅吃卯粮的情况非常多见，导致一片“消费升级”的假象，而部分投资客也从P2P中赚到了较高的投资回报，看上去皆大欢喜。不过，随着一二手房价格差的形成，限价和限购政策的普遍化，“打新房”成为当前老百姓主要购房方式，这导致了大量的资金从P2P中被抽离，存放到了指定的银行之中。
从“打新房”最火热的杭州开始，P2P在短短40多天倒闭了100多家，从杭州蔓延到了上海，深圳以及北京。
银行系统得到了长期的，稳定的，免费的巨额存款，有一位杭州买房者说，他已经摇号17次没有摇到，放在银行的资金如果正常投资，利息都有好几万了。资金被抽离后，P2P连续爆仓，部分老百姓遭遇了洗劫，向谁说理去？
所有的投资渠道被封闭后，老百姓用脚投票，把钱都投到了房地产中。
所以说，拼多多的崛起并非偶然，家庭消费意愿不断下滑的时期，老百姓对于价格的敏感程度重新摆在了重要的位置。当然，并不是让大家去投资拼多多，但类似于拼多多思维的“低价”、“拼团”乃至于Costco模式，是未来很多电商的发展方向之一。
可是，老百姓虽然没钱，但一些机构的钱却多的没处花。
比如前几个月，又是降准，又是麻辣粉（MLF），主要目的之一就是定向宽松，要让钱去该去的地方。现在这些钱大部分都放在各种银行里，所以，市场上其实是有钱的，钱都在银行里，多的没处花。
长期以来，每一次宽松政策出来的钱，绝大部分都流向了房地产和国有企业，这里面有几个重点：第一是房地产收益高见效快而且一时半会儿不会垮，至少还有抵押物，银行也是企业，也是嗜血的，放着房地产不投，投给风险巨大的民营企业和小微企业，那是不可能的事情。第二是国有企业大多有垄断的地位，投放安全，民营企业市场竞争环境极为恶劣，你看看经济下行周期的股市就知道了，股权质押然后资不抵债的比比皆是，跳楼自杀的也不是没有。
所以，每一次一旦宽松，钱就到楼市和国企中去，要定向到民营企业，小微企业，几乎是不可能的事情，每次银行做做样子，钱该去哪里去哪里，所以实体融资越来越难，房价越来越高，国有企业钱越来越多。
国有企业钱没处花，以前纷纷搞起房地产，现在房地产投资也没有以前那么赚钱了，况且国家又是限购又是限价的，赚起来也麻烦，所以现在国企纷纷改着去收购了，根据不完全统计，今年备案的上市公司并购重组案中，有国企背景的有近20家之多，真是有钱任性，而且这个点位抄底，长期看怎么也不会亏。还说不是国进民退？
不过，据说，这一次的定向宽松是认真的，至少上头是认真的。
可是，你让银行把钱投给民营企业，尤其是投给小微企业，这跟让他们自杀没有太大的区别。
所以虽然在7月的会议中强调：“努力实现每年新增支持15万家（次）小微企业和贷款目标”，并“对拓展小微企业融资担保，降低费用取得成效的地方给与奖励”，但资金却一直在银行空转着，放不出来。
哪有那么多AA的小微企业，大部分民营企业在银行的评价体系中，都是垃圾而已。一位不愿意透露姓名的银行信贷部的人员说：“到水里还有一个水花，投到这些小微企业中，可能连水花也没有”。
所以指望着银行主动把钱定向投到国家希望投的地方，难度是相当大的，谁也不想当冤大头，谁也不想破产。
对了，大家不要忘了，现在银行破产是被允许的，人家早就打好伏笔了，地方银行尤其要注意。有钱要存大银行，有很多钱最好分散了放，一家银行破产，最多赔你50万。
银行不缺钱，导致了SHIBOR不断下跌，包括余额宝在内的各类货币基金收益率不断下滑。
没钱买房，不敢炒股的老百姓更惨了，连最保守的投资都快没有什么收益了，还谈什么消费？还谈什么二胎？
根据民政部8月2日发布的《2017年社会服务发展统计公报》（下称：《公报》），去年，各级民政部门和婚姻登记机构共依法办理结婚登记1063.1万对，比上年下降7.0％。依法办理离婚手续的共有437.4万对，比上年增长5.2%。
民间不断在呼吁全面放开生育，部分省市已经开始对三胎进行扶持和奖励，可是，如此高昂的生活成本，如此高的负债率，不断高企的离婚率以及快速下降的结婚率，在可见的未来，人口红利的再一次出现，难度相当的大。
2、股市和房市
2015年，在官媒宣称“4000点是起点”之后不久，股市崩盘，延绵至今，不断创出新低，熊冠全球。一直坚守到现在的投资者（其实不能叫投资者，叫卧倒等死更合适），亏损80%以上的账户比比皆是。在2015年股灾之后的6,7月份参与“救市”的部分机构，在最后被查出监守自盗，加剧了股市的震荡。在以后漫长的3年多时间里，每一次反弹都被称为“老乡别走”，留下的，再度被薅羊毛。
3年股灾中唯一的亮点，是“救市资金”在上证50、金融股以及茅台等极少数股中赚的盆满钵满，背景是大部分股票都创出了新低，当然，没有跟着喝汤，是你技不如人。
2015年，美国开始加息和缩表的进程，一直到2018年，美国今年加息了2次，二季度GDP增速高达4.1%，也难怪特朗普有底气说自己取得了伟大的胜利。在可见的未来，美国再次加息几乎是必然的事情，这给人民币造成了很大的压力，靠近7是大概率事件。
但2015年，中国却进行了5次降息，3次降准，洪水滔天。
股市来得快，去的也快，几个月时间把别人几年甚至几十年的涨幅都涨完了，然后在高点开始去杠杆，一泻千里。
经过3年多漫长的折磨，在大部分人对股市已经失去了信心的时候，其实股市中估值便宜的股票比比皆是，最近几个月以来，外资和部分有门路的资金，正在低位不断建仓，尤其在贸易战的掩护之下，杀一次，买一次，不亦乐乎，大家要注意的是，这些资金并不在乎短期内的亏损！
我并不是建议你买股票，因为建仓和拉升是两个概念，另外，贸易战将会长期存在，这是悬在我们头上的一把剑，随时会覆雨翻云，所以，股票依然是高风险的配置，普通人最好还是不要碰。
不要指望出现2015年上半年那样的行情，也不要指望大规模的普涨，但结构性的上涨，几个月或几周的小周期上涨在2018年下半年之后将会经常发生。
我们对以下预测不负责任，各位自行判断：
1、炒房的资金会部分进入到股市；
2、从大周期看，2018年下半年股市会远好于上半年，预计9月开始存在一次相对较大的结构性的机会；
3、贸易战和美国加息的消息对股市的影响效果将会递减，当然，不排除重磅消息的大影响；
4、经济短期承压或不可避免，政府留了一个口子，可能就是股市。
很多人总爱把中国当前的情况和日本比，其实这里面有一个明显的区别在于，日本当年股市和楼市都处于极高的位置，一跌全跌，缺乏一个蓄水池来缓冲，下来就是硬着陆，加上老龄化严重，失去20年并不奇怪。但中国在这些年强行去杠杆之后，楼市处于高位，股市却处于低位，甚至是历史上罕见的低位，杠杆去的差不多了，爆仓的，跳楼的，强行平仓的，连股权质押的风险也释放的差不多了，除非出现委内瑞拉，土耳其那些情况，否则你告诉我还要怎么崩盘？
楼市的高位和股市的低位，可以应对很多硬着陆的问题了。
当然，地雷一直会有，但要看比例。
总体而言，我们对股市中长线并没有那么悲观。当然，股市这种赌博场所，不建议普通人去玩，更不建议倾家荡产去玩，小赌怡情，现阶段逢跌买入，可能有意外的惊喜。
不过，很多人的钱在楼市，负债累累，别说买股票，生活都成了问题。
再说说楼市的观点。
在限价和限购的政策下，有几个很简单的推导：
新房便宜，二手房贵——》民众倾向于买新房（宣传语，买到就赚100万），二手房成交减少——》刚需摇号，由于一二手差距巨大，摇不到的倾向于租房继续摇号——》刚需买房减少，租房增多，房租上涨——》租售比逐步提高至相对合理水平。
新房限价——》开发商获利大幅降低（加上政策导向，比如棚改货币化安置大幅降低，房住不炒等）——》拿地意愿降低，土地流拍，部分开发商受政策影响，前期土地价格过高，可能导致亏损——》为了弥补亏损，新建商品房质量问题更加突出，此外，2019年起，新建商品房数量可能会大幅减少——》刚需摇号难度加大，房租上涨，地产商分化严重，人口净流入城市二手房成交量上升。
从这两个推导来看，在当前的限购限价地区，第一，房租上涨几乎不可避免，第二，新房价格不涨，二手房成交下跌，在政策引导下，价格也可能会下跌，房价可能短期承压（要看房价的统计口径，因为新房价格严重不准），之后要看土地供应和拍卖情况以及人口净流入情况。不过，那些期望房价出现大幅下跌的，这种可能性是非常低的，至少当前阶段可能性很低。
具体可以参考恒大地产任泽平先生的观点，影响房价的因素：短期看金融、中期看土地、长期看人口。
在地方债务较高的地区，房价就没那么简单了，尤其是经济并不发达的地区。据悉，目前地方债务显性的大概有16万亿多一点，隐性的则无法估计，保守估计，地方债务总额可能达到40万亿左右，形式相当严峻。这些钱不可能不还，谁来还，怎么还将成为难题，如果一刀切的不安排棚改，不搞货币化安置，限购，限价，不给予定向的放水，地方政府如何维持下去还是个问题，债务置换或者展期并不是长久之计，当前已经有地方城投债出现了违约，就是一个危险的信号。毕竟，很多地方除了房地产相关产业之外，其他产业可以说是百业凋零，但单靠房地产长期也并不是办法。
说到底，还是要看这次定向放水的处理方式，要真正的把钱投给中小微企业，民营企业，让各地的实业能够激活起来，从而让各地摆脱对房地产的单一依赖。但把钱放在银行来投，难度太大！如果银行被逼急了，要求必须要投，并且国家兜底风险，那么很有可能会出现银行工作人员内外勾结骗贷的情况。
同时，在7月的会议上也明确了后续对企业降低税负的要求，中国企业实在是太不容易了，这么苛刻的税收和生存环境之下，2017年全年税收还增长了14.4%，真不知道这是怎么榨出来的。但愿后续能够切实降低税负，如果增长率只到GDP的一半，那么企业的活力会被大幅度的释放出来。
总体而言，即便定向放水成功，企业的活力真正被激发出来并且让地方的产业结构发生变化，至少短期内还是无法做到的。
在此期间，如何平稳过渡，非常考验管理层的能力。
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