春节期间，订阅了《得到》里的北大金融学课，以下几点是北京大学徐远教授关于房地产的专题讲解，整理了下，和有买房打算的小伙伴们一起分享，希望对你们有用。徐远教授在宏观金融，资产定价，和城市化方面造诣很深，曾逆势准确预测了2015-2017年的房地产价格，2016年到2017年的汇率价格和宏观经济趋势。
一、首次置业，刚雪纺如何选择？
1、中国的房地产有泡沫么？
这些年我国的房价快速上涨，符合全球范围内的一般规律。
且我国的房价还有很大的潜力。因为经济高速增长，城市化进一步推进。
我国政府调控房价，调控的不是房价水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。调增速是怕贫富差距拉的太大，这样不利于社会繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。
贵和泡沫是两个概念，贵不一定有泡沫。
2、房价上涨的一些似是而非的因素
房价上涨是因为较快的经济增速，而不是货币超发。中国房价上涨的根源是我们的城市化推进的快。
选房子的时候三个因素特别重要，分别是位置、位置、还是位置。
3、买房的两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”
买不起大的买小的，先跟上，后期可以换大的，不能被抛下；
稀缺原则说的就是尽量买城市中心的房子，因为中心有更好的医院、商圈、各种办事机构等等。
二、渐入佳境，改善房（改善居住环境、改善财务状况）怎么选择？
1、买房越早，就越早改善财务状况，因为：
a.房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍规律；
b.我国的发展所处的阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间；
c.全球范围内的资产荒，二战以来全球经济长期繁荣，和平稳定，全球积累了大量财富，这些财富是需要寻找投资渠道的，可买的资产越来越少，房子作为稳定的安全资产就会越来越受到追捧；
2、改善房回报率高于股票等理财方式；
3、购买改善房，应该如何安排首付和贷款？
a.尽量少付首付，多用贷款，付一个允许范围内的最低首付，减轻早期的支付压力，帮助对抗未来的通胀；
b.不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长；
c.贷款的时候要尽量使用公积金贷款；
三、百岁人生，养老房让你老有所依
1、挑选城市的八大要素：城市规模（用GDP总量或人口总量衡量）、人口流入、人均收入（用职工名义平均）、土地供应、儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入、服务业占比。
2、国外房产投资看起来很美‘’
国外的房子其实并不便宜；
四、租房VS买房，一个决策改变未来
1、认为租房比买房便宜就大错特错啦，因为，大城市的房租增长很快，今天看起来便宜，未来会很贵；因为这是由租房市场的性质决定的，很多人涌入大城市，没房子只能租房子，所以租房的需求是刚性的，另外从恩格尔定律的角度来分析，随着人们收入的增加，吃穿方面的支出比例是下降的，用在居住、旅行、娱乐方面的比例是上升的，这样一来，租房支出的增速就要快于收入的增速。
主要大城市房租增速（2010-2016，单位%）
2、房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀，而租房要承受通胀风险。
如果现在实在买房吃力，那么租房最好遵循便利原则，尽量选离工作近的地方，这样可以节省更多的时间用于自我成长。
以上。
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