承租人死亡后，商铺租赁合同的效力

        承租人死亡后，其生前签署的租赁合同是否还有效？

        对此问题的观点，主要有两种。第一种观点认为：承租人死亡，签署租赁合同的主体不存在，租赁合同自然终止，不在具有法律效力。第二种观点认为：承租人死亡，根据合同法有关房屋租赁合同的规定，与其一起居住，共同生活的继承人，租赁合同依然有效。

      问题是，商铺租赁合同跟合同法明文规定的标的物尽不相同。合同法规定的房屋租赁合同，强调的是房屋，突出的是继承人的安生居住权。房屋居住权的法益功能，显然与商铺租赁合同需要保护的法益截然不同。依照消防法的有关规定，商铺是禁止有人居住的，所以租赁商铺的行为是创业行为，投资行为。因此，房屋租赁合同应当受到法律保护，其避免了公民因合同无效而流离失所。同时商铺租赁合同更应该受到法律保护，因为人们除了需要居住的房屋，更需要温饱问题的解决，创业，投资行为就为解决温饱问题找到了出来。遗憾的是立法者突出保护了公民的居住权，却忽视了公民的温饱权，忽视了对公民创业、投资，应有的鼓励和肯定。

      现实生活中，房屋租赁无效，承租人的损失相对很少。随着国家政策的落实，房子是拿来住的，在实践生活中有了更多的体现。用于出租的房屋越来越多，样式也层出不穷。即使房屋租赁合同无效，承租人的继承人还有众多的房屋可以考虑和选择。但商铺租赁合同因为其性质不同、合同目的不同，潜在的经济效益不同，所以相对于房屋租赁合同来说，更多的租赁合同纠纷来自于商铺租赁合同。

        商铺，相对于居住房屋来说数量有限。商铺僧多粥少的客观存在，令承租人天生就处于弱势地位。今年情况特殊，但依然大把房东对商铺租金分文不少，致使出租人只能敢怒不敢言。

        其次，租赁商铺还需投入大量资金装修。创业投资者，习惯都按照自己的经营思路，请人出谋划策，对租赁的商铺进行装修设计。装修， 这仅是其中的一大笔资金投入。

      租赁的商铺装修好开业后，承租人还需要不停投资烧钱。行业内的话，叫烧铺，即通过打折、让利等众多的模式，吸引人流，让租赁的商铺旺起来。商铺热闹起来之后，商铺承租人也需要马不停蹄地扩大规模，加大力度。可以说每一家百年老店，都在他们经营的商铺投入了自己所有的身心。

      相对于西方国家，甚至相对于特区的香港、澳门，我们的百年老店还是比较少的。分析下来，这跟法律对商铺租赁合同的保护不力有极大的关系。

    租赁商铺，是承租人的投资创业行为。如果承租人在其死亡后，其法定继承人无法通过合法途径续租商铺，则承租人的所有努力都是竹篮子打水一场空。

      因此，相对于房屋租赁合同，商铺租赁合同更需要法律的保驾护航。投资创业受不到保护，人们就会失去投资创业的激情，没有投资创业，经济发展更是空谈，百年老店也永远只能是一个遥不可及的梦想。