买二手房最重要的是什么？曾有北京一间5平方的小居室卖出过百万，只因该小房间能上户口，且附近有名校资源。二手房买卖常常涉及户口迁出问题，有的购房者在购买二手房的时候对户口相关问题没有与原业主协商好，导致房买了，户口却上不了的尴尬场面。在买卖房产的过程中产生的诸多纠纷，都涉及到了专业的法律问题，广东天穗律师事务所教你如何规避二手房户口纠纷。
户籍迁移纠纷法院也没办法处理，规避是关键
户籍迁移一直都是二手房交易过程中最难解决的问题，由于户籍管理属于公安部门管理的范畴，法院也无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉求的案件。
因户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件和新的落户地址，所以假若原业主不愿意配合迁出户口，公安机关也无权要求原业主迁出，因此这个问题就目前而言可以说是解决无术。
正因为户籍迁移是个大难题，一旦发生纠纷也很难处理，所以要规避二手房户口纠纷，在购房前及签订购房合同时一定要与原业主协商好，同时注意法律细节，以免日后出现纠纷无处维权。
【真实案例】户口上出现第三人，卖家称无法解决
2004年5月，林先生购买了一套二手房，取得产权证之后，林先生按约定支付了全部房款。当林先生想要迁入户口时才发现自己买的房屋中竟有其他人的户口，但却不是售房人。
质问后林先生才知道，原来是售房人在购买该房屋时上家留下的户口，售房人称自己没办法找到上家，自己也是无能为力。林先生到房产所在地的派出所询问，派出所表示需要户口本上登记的户主配合才能办理迁出。至今为止，林先生的户口问题还未解决，不禁后悔自己没有在购房前了解清楚。
【天穗律师说】
为了避免户口迁出纠纷的产生，购房者在买房前一定要多几个心眼，做好以下几方面的工作：
（1）要求卖方出示户口本并复印留存
通过审查卖方的户口本，购房者可大致了解到卖家家庭户籍情况，但这种做法仍然有两个弊端：一是户口本只能反应卖方家庭成员的户籍情况，不能排除非家庭成员户口落于交易房屋的可能，比如一房多户的情况；二是户口本如果不是最新办理的，则上面的信息可能与实际有所出入。
（2）交易前到公安机关查询交易房屋的户籍状况
房屋的户籍一般由改房屋所在地的派出所管理，购房者可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍情况。如果派出所仅限本人调去户籍资料，购房者可以要求卖方配合一起到派出所调阅，如果卖方拒绝配合，那么这个房屋的户口很可能存在问题。
户口问题写入购房合同，违约责任应注明
部分地区的二手房购房合同会把明确约定了原户主迁出户口的义务及逾期办理需承担违约责任的条款写进合同中，购房者在签订合同时应注意合同中是否列明相关细节，如房屋买卖双方当事人在该条款中约定了原户主迁出户口的期限及对应的违约责任，则该约定合法有效，能得到法院的支持。
【真实案例】原业主迟迟未迁出户口，购房者获赔2万
2012年11月12日，梁先生看中了一套二手房并与原业主签订了房屋转让合同。双方在合同中对户口问题作了明确的约定：甲方于交房前迁清该房屋内户口，如未迁出则向乙方支付违约金20000元。
签约后不久，梁先生就取得了该房的产权证。可是在张先生在办理立户时，发现原业主的户口迟迟没有迁出。无奈，梁先生就将原业主告到法院，要求原业主支付违约金20000元。
法院审理认为，双方关于交房前迁清户口，不迁出则承担违约金的条款有效。原业主未按约定时间内迁出户口，按《合同法》的规定，原业主未能完全履行合同，已经构成对梁某的违约。最终法院判决，原业主向梁先生支付违约金20000元。
【天穗律师说】
户籍问题时候补救很困难，购房者必须在纠纷的预防上下足功夫。卖方仅将户口迁出作为承诺是不够的，购房者一定要与卖方约定违反该承诺的责任，白纸黑字写清楚。明确了违约责任，就可以购房者在遇到纠纷时就不需要再诉讼中收集证据证明自己的所遭受的损害，对于赔偿金额也界定得十分清晰。
购房是大额交易，合同中存在大量细节是购房者未必能注意到的，在签订购房合同时可以先咨询专业律师，让律师审查购房合同有没有不利条款，同时把保障条款列入到购房合同当中，这样就可以避免了很多不必要的麻烦和纠纷。
天穗律师事务所提醒你
购房者诉讼请求只能要求原房主支付违约金，但不能要求法院判令原房主限期将户口迁出。
所以，除了审查房屋户籍资料、在合同上约定违约责任外，在签订购房合同时一定要注意付款时间，只有在确认房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部购房款。如果卖方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，购房者可以主张债务抵销，不再向对方支付余下购房款。
购房者一定要时刻记住：房与户口二者缺一不可，花钱买到不仅仅是一套产权无争议的房屋，还应该是一套户籍无争议的房屋。
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