近几年房屋租赁市场风生水起潮起潮落，二房东这个行业，很久以前就一直存在，但以前一直未被过分关注。
自从14年小米公司的雷军，大力领投you+国陆青年公寓。当年you+国际青年公寓，就两栋楼房间的体量，拿到了雷军一个亿的风险投资。后来又遇到国家住房政策的调整，住房不炒，鼓励租赁。
雷军在这个二房东包租行业搞起来一波混水，大量风险投资资金被吸引到公寓出租行业。
二房东包租的出租公寓，如雨后春笋般大量涌现出来！既有整栋的集中式公寓，也有分散到各小住宅小区的分散式公寓。
行业内做的比较有影响力的分散式公寓，就有自如公寓，蛋壳公寓等！他们都拿到了几亿几十亿美金级别的风险投资资金，投资进来！自如蛋壳等实力品牌公寓等都在大力收房高速扩张。但更加多的不出名的小公寓在市场上苦苦的挣扎。
一些品牌公寓用烧钱的方法来做大房间数量规模，用规模来打造市场竞争优势。
分布在各小区的分散式公寓，在收到房后，进行n+1的升级改造。什么是n+1的改造呢？就是在房间数量原有基础上进行改造，在大客厅多加一间房。
例如：如原来是90平米的3房2厅1厨1卫！进行n+1改造！就是在客厅里面进行隔间改造，在客厅隔多一间房出来。变成了4房1厅1厨1卫！就是在厅里面加多了1间房。
他们的投资赚钱逻辑是：一个是批零差价。整套房批发价拿回来。拆整为零，一间一间房，零售分拆分租出去。另一个逻辑是房间数量N+1, 在原来基础上，多了一间房，多出这间房，也是在创造利润！这些都是目前品牌公寓普遍采用的一些市场运营模式。
一、下面我们来了解一下另外一种公寓，我们雅房㓥房的模式方法论。
什么是㓥房？㓥字是粤语文字，㓥字是剖开的意思，㓥房的意思就是把一个房子隔间成几个小面积房间的意思，和打隔断间一样的意思！㓥房都是很小的房子，一般就几平米~十多平米的小房！
每个人天生天性，就是喜欢住大平层，大别墅，大豪宅的。没有人天生就喜欢被虐待住3~5平米的小㓥房。要住进3~5平米的小㓥房，都是被逼的。被生活被经济压力所逼成这样子。因为能做、承受得起做㓥房，能营运做㓥房的这些地段片区，都是市中心人口和经济高度密集的地段片区。
你大学毕业出来社会，刚参加工作，拿到手的那一点点碎银工资收入。这点经济能力小钱完全没办法支撑得起，你在这个核心地段区域要住上豪宅住大房间的梦想！一切美梦都在经济现实面前被击得粉碎！入住㓥房是必然的选择！
劏房3·15理论：
三个“15”：15分、15平、15百！
3.15㓥房理论详解：
15分：租客工作办公聚集区步行约15分钟的距离半径可到达居住生活区域。
15平：套房劏房的单间建筑面积平均约15平方米左右。
15百：劏房的单间房租预算约占个人收入15%~30%左右，收入越高的经济核心地段，房租占个人收入的比例就越高！
二、㓥房的地段选择：
15分：租客工作办公聚集区步行约15分钟的距离半径可到达居住生活区域。
适合搞㓥房的地方就是商业写字楼办公区，各种公司高度聚集、集中的区域。这些办公区域附近存在着大量的住宅租赁需要。
商业写字楼办公聚集区，每年有大量新的公司成立，也有大量的存量公司需要新增加职位招聘人员扩大市场的需求。这些新招进来的员工，工作确定下来了后，就要在单位附近寻找地方租房住，方便就近上班。
从租房住的地方，到公司上班的地方，距离在15分钟以内的步行路程是比较合适的！租客也比较愿意接受这个距离范围内地段的一些房子！
比如，深圳的南山科技园区，附近有比如腾讯平安大疆等一大批各类型企业，这些企业每年产生大量的岗位招聘需求。所以在附近也产生大量的㓥房住房租赁需求！有需求就有供应，这个区域存在也产生大量的做㓥房为主的二房东！
三、㓥房的隔间面积预算
15平：套房劏房的单间建筑面积平均约15平方米左右。
一套房拿回来，是怎样一个方法能让它有一个更加好的投资回报率，更加好的租金差值升值空间。这是㓥房派需要深入研究的一门技术。一套房拿来㓥多少个房呢，是一个两个三个，或者是市场上这些普通公寓搞的这种n+1个房间呢？做投资当然要追求高回报率。做㓥房就要房间尽量多，你才能赚钱商业竞争胜算的机会！一套房，究竟可以做多少个房间呢？
这里有一个预算公式：
房间数=房子建筑面积/15平/间
比如：一套房面积是90平米3房2厅1厨1卫。
大数预算可做的㓥房房间个数是：
房间数=90平/15平/间=6间
原来的房间数是3，㓥房后变成了房间数是6了！房间数量整整翻了一倍。
一套房能㓥几个单房，除了根据上面这个计算面积的公式得出房间数量以外，还有一个毛估的快捷测算方法，就是我们㓥房行业，一套房能㓥几间房，毛估㓥房数量的2n理论：
㓥房数=n+n=2n（n是指原来房屋的原始房间数，另一个n指㓥房改造后增加新的房间数）
例如，一套90平米的3房2厅，㓥房后
房间数=n+n=2n=3+3=2×3=6间。
具体精准的㓥房间数，还受通风，采光，户型，窗户数量等指标的限制与影响，要实地精确测量，综合预算费效比，投资收益回报率，才能优选出一套最优化的㓥房隔间数量方案！
四、㓥房的租金预算
15百：劏房的单间房租预算约占个人收入15%~30%左右，收入越高的经济核心地段，房租占个人收入比就越高！广州现时普通地段租金约1500元左右比较合适，易于出租！
㓥房的租金收入一般占租客个人收入15%~30%比较合适，租客比较容易接受！单纯房租超过收入的1/3的话，租客很难长期坚持租住，只作一个短期过渡，会很快搬离这个房屋，寻找更加平宜又适合的可支付可承担的房租！租客每个月到手的工资，除了支付房租，还要支付水电网，手机通讯交通吃饭衣服等等的生活成本支出！拿着点点小工资，生活也确实不容易！
（金牛拉车 广州 2019年5月28曰）
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