细数杭州接下来几年将要发生的大事，全部都和奥体有关，2017年全国大中学生运动会、2018年世界短池游泳锦标赛、2019年首届东亚青年运动会、2020年世界游泳大会以及2022年亚运会。奥体两个字，不夸张得说，我都要耳朵听出老茧了！
恰逢上周问房带着小伙伴们去奥体扫荡了一圈，看一看听一听，所有的楼盘都在借着这些热度炒，借一句名言就是“所有人都说买房买奥体，同时所有人也都说奥体都买不到”。
咱抛开买不买得到这个问题，相信大家在买房的手段上一定都是八仙过海各显神通。买不买得到不在这里讨论的范畴，要问房票怎么搞，请看问房大热前作，不可说系列（据不可靠不负责消息来源，每个奥体盘的关系户数量都已经溢出房源数了，明显大家都是有渠道或者受到不可说系列的教育了啊，孺子可教）。
壹
奥体热度那么高，开放商们打出的旗号也都是改善性房源、改善户型的。今天我就要为刚需们开辟一片天地，看看刚需们在奥体的出路在哪里。刚需的定义，我认为就是90方户型或者以下的，虽然奥体90方也得350万以上，但和动辄500万以上的房源来说，基本算是奥体最刚需的了。
我梳理了一下奥体90方的户型，还真不多，主要有以下几个：
1、 龙湖春江天玺89方，A和B户型；
2、 长龙领航88方户型；
3、 龙湖天璞80方户型；
4、 融信保利创世纪89方户型；
春江天玺大内斗
▲点开图片查看高清户型图
图1，龙湖春江天玺89方A户型；图2，龙湖春江天玺89方B户型
春江天玺推出了2个89方的户型，都是三房两厅两位的户型，主力户型是三面宽朝南的B户型。其实这个户型必然是一个从规划形态上来说妥协的结果。从户型图上可以看出，不管和任何一个户型比较，春江天玺的A户型都没什么竞争力，它存在以下几点硬伤：
1、 朝南只有2个面宽；
2、 两个房间朝北；
3、 整体房间布局不是常规方式，与生活习惯也不相符；
4、 主卧只有3200面宽，整体面积也偏小，使用起来不够舒适。
真正刚需户之龙湖天璞80方户型
▲龙湖天璞80方户型
要说奥体在户型上真正的刚需，那必然是龙湖天璞的80方户型了。由于建面少了10个平方，天璞的设计为三房两厅一卫的户型。
不仔细看户型，从逻辑上来说，这样的设计没有任何的问题，因为80方的户型采用一个卫生间也能基本满足刚需们的生活需求。但这个户型仔细研究后，我还是有一个比较疑惑的地方，就是衣帽间和卫生间的取舍问题。
或许是因为空间不足，在主卧设置了衣帽间来代替卫生间，将原本可做三房两厅两卫的户型变成了现在的样子，不好评价衣帽间在实际销售过程中带来的帮助，但是从真正的使用功能来说，卫生间的作用必然大于衣帽间。
一般来说，女性买主对衣帽间总有种迷恋，这大概是受韩剧和美剧的毒害太深了，或者说每个女人心中都有个公主梦吧。
特别90方之长龙领航88方户型
▲长龙领航88方户型
长龙领航的特别之处在于，由于拿地时的特殊要求，该楼盘十年内不得交易。也正是因为这一点，长龙领航在售价上相对于奥体其他楼盘是有一定的折让的。其实这个问题就是仁者见仁，智者见智了。
对于刚需们来说，一般的工薪阶层，首套房90方，尤其是在奥体版块的，一般来说住个十年是没有问题的，换言之十年内不得交易的问题就不成为买主的痛点（投资客必然不会考虑这个楼盘）。
该户型的设计逻辑上绝对没有问题，主要有两点可以优化的地方：
1、 厨房和公卫面积的分配，我认为过于偏向于厨房了，导致公卫连个站的地方都是和开门有一定冲突的，人必须避让，这大概是认真学习了我之前写的最小户型之卫生间篇的杰作吧（-_-!）;
2、 由于进深较浅，北侧书房作为房间的功能有些不足，用一些通俗的语言来说就是这个第三方只能凑合凑合，常住肯定太小了。
最直接的竞争对手大PK
春江天玺89方B户型VS创世纪89方户型
▲点开图片查看高清户型图
图1春江天玺89方B户型 ；图2融信保利创世纪89方户型
在没有其他限制条件和一些户型明显缺陷的情况下，这两个户型是奥体最直接的竞争对手。从户型的硬性指标上来说，这两个户型各有优缺点，主要是一些差别是以下几个方面：
1、 每个房间具体的尺寸大小其实看个人需求，从图面上分析得房率以及满足正常使用都没有很大的区别；
2、 采光通风上来说，由于创世纪的公卫是暗卫，并且其在外立面有一定尺寸的内凹，这一点不如春江天玺；
3、 书房的尺度两个楼盘都没有标明，但从户型图上看，创世纪的书房更加接近于一个真正房间；
4、 主卧的格局，主卧的格局其实是最大的不同。创世纪做了半个衣帽间的感觉，但也导致了卫生间的门正对床，某些买主忌讳风水的，可能对这个问题产生非常大的意见。相对而言，个人更加喜欢春江天玺的户型，因为刚需其实对衣帽间没有那么大的需求，衣柜已经足够能满足使用要求，同时卫生间的开门位置和状态更舒服。
贰
要说我在这些户型里怎么选择，有三种答案：
一、 如果考虑在未来几年内很快就会换房（认为90方不能满足自己要求），我会优先考虑龙湖天璞的80方户型；主要原因有以下两点：
1、 首先，需要满足自身的基本功能，比方说三房两厅是一个基础条件，那只要满足，我认为功能上就没有大的差距。
2、 第二点，考虑未来几年换房的因素的话，目前刚需房的总价逻辑控制会更严，同时买房行为更接近于投资，那在相同面积段的情况下，总价更少的更容易在市场里流通
二、 如果在未来几年都不会换房，总价是一个比较制约的因素，装修风格能接受的情况下，我会考虑长龙领航88方户型；主要原因也是分为两点：
1、 总价逻辑存在的情况下，长龙领航因为投资属性的缺失，总价是存在一定的折让的，如果长期不换房，这一部分就是受益点；
2、 也正是由于投资属性的缺失，为了弥补小业主，长龙领航在其他方面的用料和用材相对都是比较良心的，至于好不好或者说是否讨喜，就见仁见智了。
三、 如果只考虑户型（价格，装修，地段均不计），未来的一切都未知的情况下，我会考虑龙湖天玺的89方B户型。言下之意，天玺的B户型是本次PK在我心目中的胜出者。由于前几年70/90政策的推出，90方三房两厅两卫的户型可以说是市面上研究得最为透彻的户型，而本次天玺户内的总体布局和每个房间的尺度也都较为内里。用行内宣传单上的词语总结一下就是：全明户型，三开间朝南，户型方正，舒适三房。
以上仅为个人观点，希望对刚需客们有帮助，土豪们请看下回分解。
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