近些年随着国家对房地产行业严格管控，地产企业不但失去了黄金十年、白银十年，甚至直接进入铁锈时代，不但面临巨额亏损，甚至早年好不容易积累的财富，却面临着被吐出去的风险。养老地产，一个以养老为主题，地产为载体的新兴地产形式，逐渐受到房地产企业的热捧。
中国目前正在加速进入老龄化社会，每年新增的老年人口超过2000万，相当于上海市人口数总和，照这个趋势发展下去，预计到2035年，我们身边3个人当中，就会有一位老年人。
养老地产是在这种大趋势下应运而生的产物，房地产企业推出适宜老年人居住，并且符合老年人心理、生理特点的社会活动中心。它不仅仅是住宅，同时也是为老年健康提供基础保障的住宅产品。
相较于传统的地产开发，养老地产土地来源更加广泛，不仅可以通过招拍挂、协议转让、置换等获得土地，集体土地、工业用地、社会福利性用地等都可以用于养老地产开发。相比较于传统地产，项目封顶之后，房屋才能销售，养老地产所开发的公寓，在项目启动之时，就可以对外出租。因此相对于传统的地产开发，土地获取途径更广泛，开发成本更低，回笼资金也更加迅速。
看似形势一片大好的养老地产开发，其中也会有很多的风险，比如对于医疗的要求，一般的养老地产要么配套自建的医院，要么附近有医院设施，同时建筑设施还要符合《老年人建筑设计规范》等相关要求，建设成本要比一般的住宅高出6%以上，所以很多地产企业最后发现，情况并没有想象当中那么美好，那么中国的养老地产有哪些玩法呢？
养老地产开发模式
中国的养老地产起源于地产开发，因此在建设的早期有很多房地产的影子，但是随着行业进入者越来越多，发展越来越成熟，地产企业也将逐渐摆脱之前开发经验的路径依赖，探索出新的开发模式。
1、居家式养老地产
居家式地产养老顾名思义是指以家庭为核心，以社区为依托，以专业化服务为依靠，在整个地产的大盘当中融入养老的概念。这类地产开发只能提供最基础的养老服务以及社区配套服务，主要面向的是中高层收入者，最为直接的也是售卖为主。
2、大型养老综合体
这种养老模式，综合性比较强，功能也更加多元，主要面对的是健康活跃的、半自理的，失能的，几乎是全年龄段的照护服务，所采取的方式也是租售相结合的销售模式，这种模式对于开发商资源整合能力，可持续运营能力要求非常高。
3、全龄社区养老
全龄社区养老指的是以全生命周期，营造出适合全年龄段的混合型大型活力社区，养老只是这个社区当中的一个模块。老人与各年龄段的人群生活在同一个大型社区当中，各个不同年龄段的人群都享受着物业服务。
4、异地度假型养老
异地度假型养老开发模式将养老与度假充分结合在一起，针对那些健康活力的老人，在风景秀丽，气候宜人地区建设的养老地产项目。
5、康养型养老地产
康养型养老地产通常需要嫁接专业的医疗资源，强调地产能够提供专业化的健康管理服务，所面对的客群同样是中高端老年群体。
6、学院式养老
学院式养老和其他养老地产的区别是在老年人生理、心理建设上。除了提供基础的医疗、养老设施服务，还会提供学习、社群活动，让老人在身体、精神上实现双收获，从而能够推动家庭、社会的和谐发展。
养老地产的4种常见运营模式
1、全部出售型养老地产
这类养老模式和传统的地产开发并无差异，需要通过市场招拍挂等方式获得建设用地的70年产权，将地产企业一整套成熟的开发模式应用到养老地产开发上。
和传统地产开发最大的不同来自于项目的前期策划阶段，需要将适老化社区当中的一些设计理念融入到相关配套当中，同时需要做好公共服务空间的设计，在销售期做好居家养老氛围营造等。所以这类养老地产，对于传统地产开发商来说，轻车熟路，并不陌生。
2、部分出售+长期持有
这种模式也是目前更多地方政府需要地产企业去做的，即租售相结合的模式，将养老公寓的出售，以及养老配套设施等相互结合。
在早年地产企业卖完房子之后，物业却一直无人打理，导致养老地产名不副实，最后成了烂尾工程。
3、长期持有型养老地产
这类养老地产只租不售，相对于出售型养老地产，门槛比较低，只需要缴纳押金，按月付费即可。
4、会员制养老地产
相较于持有型养老地产，会员制养老最大的好处是能够快速回笼资金，通过会员卡以及收取服务费的方式，让整个项目能够长期可持续运营。会员卡能够有效减低地产企业前期的资金投入，服务费能够保证日常运营的可持续进行。
会员制是目前地产养老最为核心的开发模式，比如上海的亲和源，恒大等。由于会员卡服务周期长，很难保证服务的可持续性，也让很多客户望而却步。
养老地产的开发条件
1、经济条件，我们观察一个地区是否发展养老地产，考虑经济发展水平的同时，还要同时关注社会保障体系、政府政策的支持。
2、社会需求，只有老龄化达到一定水平，有一定人口基数的城市才适合做养老地产的开发。还有些养老观念比较落后的地区，也不适合养老地产的开发。
养老地产开发要点
经济实力当然是养老地产开发的先决条件，月收入不足1000元的城市，月均3000的养老地产是如何也消费不起的。老年人的居住需求，可持续的运营能力，同样也是考验，没有好的服务，养老地产也终将有名无实。
虽然目前没有养老地产这类严格的划分，但是以何种方式获得养老地产，将决定养老地产之后的运营模式。现在很多养老地产把项目地址选在风景秀丽的景区，这样当然能够吸引老人回归自然，但是往往忽略了老人不宜远距离活动的特征，最后适得其反。
同时我们也要看到养老地产是一个多功能的复合业态，除了休闲度假之外，医疗康复显得非常关键，如果不能满足医疗的需求，在满足老人3天的好奇心之后，养老地产也会逐渐冷却。
养老地产看似未来地产企业的一个机会，但是其中的风险却非常多，如果想要了解更多，请在头条号里搜索养老咨询高广银，我们的团队将给您最详尽的解答。
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