400万的房产，继承、赠予和过户，到底要花多少钱？

王大妈有一套90平方米，价值400万元的房产，想要留给儿子小明，那么继承、赠予、过户，这几种方式，小明分别要花多少钱呢？到底哪种方式划算呢？

一：继承

子女继承父母房屋产权无需缴纳个税。所以，小明不需交个税和契税，只需要交少量的转移登记费和产证印花税即可。

若小明要再次交易该房产，继承的房屋只有满足满五唯一的条件，才能够免缴个人所得税，不然要缴纳房款的20%作为个人所得税。

在房产继承中，有很多人由于事先没有立遗嘱，从而导致房屋产权分割时出现纠纷，甚至闹上法庭。提早立遗嘱，可以避免这种情况的发生。

二：赠与

直系亲属间的赠与可以免征个人所得税，但需缴纳3%的契税、转移登记费及0.05%的产证印花税。

但小明再次交易该房产时，要缴纳房款的20%作为个人所得税。

非直系亲属之间的房屋赠与，赠与方则视同销售，按出售房屋征收增值税及附加税；受赠方也需按“偶然所得”缴纳个人所得税。

三：过户

①契税：一般是房款的1%(面积在90平方米以下并且是首套房的缴纳1%，面积在90平方米以上144平方米以下缴纳1.5%，面积在144平方米以上的需要缴纳4%)；

②个人所得税：1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。

如果小明不考虑再次销售房产，最划算的方式是继承，其次是赠与。

如果小明还要再次出售房屋，但不满足满五唯一或者不满五的条件，那么买卖比继承和赠与划算。