1月25日，央企中国南山集团旗下的南山控股（002314.SZ）与深基地B（200053.SZ）同时发布公告，南山控股通过换股方式吸收合并深基地的交易在证监会并购重组委第5次会议上无条件过会。这意味着，中国A股将诞生历史上真正意义的“物流地产第一股”。因为本次进入南山控股上市公司的资产中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地产平台，中国本土最大的国资物流地产商——宝湾物流。

在之前的文章中，中邺曾经借普洛斯与万科达成合作的案例来说明物流地产的生态产业圈的新玩法。物流行业属于服务型行业，但由于客观条件限制，物流行业对于场地的大小和属性有着较高的要求，天然具有形成产业园的优势。伴随着近几年电商行业的发展，上下游企业的增多，物流产业园的需求、规模和要求都在逐渐增多。“物流地产第一股”的宝湾物流是如何迎合市场要求打造不一样的物流产业园？又是如何在众多巨头的包围中冲出重围的？今天中邺来说说物流产业园的服务运营。

不忘初心，终得突破

宝湾物流，这个名字对于非业内人士可能并不熟悉。一直以来，物流地产一直是以普洛斯为巨头，外资的嘉民、安博、丰树，民资的宇培、易商紧随其后。后来居上的招商、万科也各有其特色之处。而宝湾虽然低调，却是有着国资背景的中国本土最大的物流地产商。

宝湾物流是在赤湾港做码头物流起家的，由于深圳的特区政策和赤湾的区位优势，码头业务在一开始是宝湾物流的重点业务。但从近两年开始，一方面因为全球经济和国际贸易严重下滑对于航运、码头行业的影响，另一方面也是国内宏观经济结构调整消费端需求爆发增加了高端物流需求的原因，宝湾物流逐渐开始重视物流地产，并且迅速发力。截止2016年8月，宝湾物流在上海、天津、广州、武汉、成都、天津、武汉、重庆等30余个战略及热点城市自行开发并管理47个大型物流园区，其中已实际完工投入运营物流园区16个，综合出租率达到95%以上；在建及拟建园区个数达31个。

作为做物流、码头业务起家的宝湾物流，走的是一条与普洛斯等企业完全不同的道路。以“物流”为本，“地产”为次的宝湾物流产业园，其更多的关注点在于供应链增值服务与物流服务，包括：物流增值业务，如分拣、分拆、贴标签、流通加工、包装、组装等；供应链延伸业务，如库存管理（库存信息查询、缺货预警、供应商管理库存等），仓储操作（进出库装卸、理货、搬运等）；物流租赁业务，如物业租赁（仓库、办公楼、宿舍楼等），设备租赁（叉车、托盘、货架、拖车等）；物流核心业务，即以宝湾仓储物流园区为中心的干线运输与城市配送。

宝湾物流的负责人曾在接受某媒体采访的时候表示，未来物流产业可能更多以流量为指标来进行考量，因此物流产业园的流转性十分重要，运营服务的能力也就成为未来物流产业园竞争的关键。宝湾物流的底气正是来源于更全面的服务，这种服务既能够跟政府说出不一样的故事，更实际的是，由于货如轮转，服务丰富，其园区的税收也不会比任何一个竞争对手低，与政府的议价权也就更高。

中邺观点：服务运营才是驱动力

近年来，物流地产市场热度持续走高，物流开发商与资本嫁接的案例屡见不鲜，如RRJ和新加坡淡马锡集团继凯雷之后对宇培集团进行新一轮注资；Gaw Capital与维龙在中国建立战略联盟关系；黑石成为万科物流地产公司的股东；易商收购了日本红木的亚太业务等。

但是物流产业有其自身的特殊性，单纯靠资本化道路并不足以支撑企业的突围和产业园的突破。面对仓储物流设施的供应增长远不能满足更快的需求增长局面，无论是供应方还是需求方，都在积极寻找从自身业务需求出发的驱动力。

中邺认为，在物流供应链中承担商品或产品转移的各环节及其服务的运营商将异军突起，成为行业的新生力量。开发商与运营商共同发力，在传统的物流运营环节与物流地产的开发环节两端发力，两者彼此渗透，将打通行业壁垒，从而实现以新的物流开发和运营结合而成的新的生态圈。