转租的秘密（上）

转租的秘密（上）

1.找目标房源是找中介吗？

对的，找中介找物业都可以，网上也能找到一部份业主电话，直接搜搜目标小区，或者商圈。

答：租下后转租出去是找回原中介还是找另一家中介为好？ 租下装修好了，跟所有人合作尽快租掉。

2，还有其它招租渠道吗？

答：招租渠道 贝壳 、58  、蘑菇

3.如何判断这套房子的溢价率？

毛利=（租出-租进）x年限除装修费

除开中介费，装修费，空置风险， 净利= [（租出-租进）x年限-中介费-每年一个月空置期]除装修费还有没有投资价值？

答：有，主要是现金流收益

4.老人小孩不租，小孩可能会破坏室内装修，老人不能租是什么原因？

答： 基本8岁以下小孩不租，原因爱哭，影响邻居休息. 60岁以上老人不租，太斤斤计较，房租不好收，年纪大的住我们房子的客户也比较少，老人不租给合租室友的感觉会更好. 

5.请问寻找目标房子需要达到哪些要求？

简单直接办法 以路边小区为中心，1公里为半径画个圆。看不共房东10套40间以上取平均值。 分租，就是切分空间，单独出租。分租租差相对更高。 如果没有地铁的地方，则选址 尽量选在靠近高新科技园地方。

6.第三方好像是跟业主签合同走的中介公司的流程的意思？

可能有些中介的房源是他个人拿的，没放公司，所以签合同就没得走公司？

7.签合同 ，直接和大房东签，安全 签之前，先和中介达成共识，让他帮你谈条款，即你要拉中介作为你的同盟方。

8.签长约对房东的好处：

（1）空关期，每年节约二十天，十年200天。

（2）中介费，每年算一次，一次算2000，十年就是2万。

（3）节约时间，每出租一次需带客户看房五次，每次一小时，再加签约时间，交通时间等，每年算十小时，十年就是100小时。 （4）节约租后管理，维修，保洁的时间，每个月1小时，每年10小时，10年就是120个小时。

(5)碰到恶劣的租客，纠纷。一次就十个小时。

（6）世上没有又要钱又不要麻烦的事，长租就是一件又要钱又没有麻烦。

(7）如果在外地，少付很多飞机票，火车票，住宿费。

(8)如果委托朋友，亲戚出租，又节约人情。

(9）房子要一直住才有人气，卖的时候才能高价。

（10）我们装修全送。可以达到增值保值的目的

（11）避免了无数个骚扰电话。

9.需要跟中介说明我们是拿来转租的吗？

1.到处看房时 （即踩盘时）， 可以不说

2.到看中 房子时，要去谈时， 必须说  （否则上谈判桌会崩） 目标是了解市场，就说租房。 目标是收房，就说清楚。

小技巧： 1.租进 房子时是 A中介 2.出租 房子时， 优先给A中介租，哪怕A的客户 少100元 一个月，也给他租。

10.请问中介手机里好几个二房东的情况下 如何让中介拿到好房的时候能够想到我呢 ？

1. 维护好关系（发挥各自的情商），让人家有好房源时，第一时间能想起来

2. 红包是必须，但不是最重要的到处看房（踩盘）小技巧： 1.准备3套话术 （A是看1房的话术， B是看2房的话术，C是3房的话术），这样做的目的是：市场调查，你能看通过看这3类房产， 能了解 各自市场价在多少，且在挂有多少房源， 几房好租。（和同一个中介 只看 一类的房源（如仅看2房），别漏陷）在1的基础上， 你基本能判断出 【在这个区域你该拿几房， 能租多少钱， 能赚多少钱）

2.看房时和 中介的话术 也要准备好 比如：我和我同事一起住，房东可以是简装的或毛坯，因为是年青人，喜欢简约风后续我们会自动添加些宜家的东东，所以 希望能长租几年的 （前期就把这些基础信息透露出去，以备后备中介找房子时稍微有针对性）

3.一旦与中介混熟了 （明盘），一切就都好弄了。开始做 包租的小伙伴，不要接 二房东手中的房子  （因为你成为三房东），有些风险的。

11.直接收房转租也是可以的，如果价低于市场拿房，低于市场价拿房，再加上 5-6年的年限，其实在一定程度上对你和对中介 都【挺难的】正常市场价拿房子就行， 可以为 年限 加一些租金给房东都值的。包租最核心的条款： 年限，年限 ，年限 溢价出自分割或好装修。 包租赚的钱是： 1. 凤姐变冰冰 的溢价的租金 2. 赚年限长的钱，即前1-1.5年回本，后3.5-4.5年的利润。

12.如果房东不同意转租怎么办？

答：看中房子后， 你和中介明盘（如要长租，大约5年等），让中介慢慢去磨房东 ，否则就放弃。

13.有城中村 ，所以你们找包租的房源， 要警惕 这些竟品尽可能与这些城中村的租金拉开距离。（否则屌丝就直接租 民宅了）

14.中介说有1到2个月的免租期？ 自己去谈更低免租期，或者跟中介谈好，多一个月免租期多奖励，让他帮忙谈。

15.自己 可以多看几个片区 综合对比一下租金差异 房租和周围租客收入确实存在关联的，不过你的算法可能要求有点高，据我所知，上海的年轻人有的租房成本会占工资收入的1/3甚至1/2。 可以按你的思路，想想高收入人群都在哪里活动，然后看看相应的片区。

16.利润主要来自收房成本，收房成本越低，利润越好，很多时候，不是靠你后期运营、装修来产生利润的。而是在前期签约、决定拿这套房的时候，利润基本就已经确定了。说个大白话，只要拿房够便宜，无论如何都是赚的。 空间分割出租的装修档次（高、中、低）哪个利润最大化？低。推荐即将开通的0距离地铁口，提前两三个月收房。 举例子：想买的房能比市场价低5-10万拿到，但是后来才知道一手业主的户口还在这个房子上。现在是和二手业主交易，二手业主说一手业主还有四年才把户口迁出(没法保证这件事，一手业主都和二手业主交易完两年多了)这算是个小药单了吧，因为户口问题打算和中介说算了别谈了，有人知道这种情况可以怎么办吗？ 答案：房子总价多少啊  5-10万并不算太大的折扣  跟二手房东谈，把户口这一条的违约责任写进合同，不然换其他房子买就是了。 如果是学区房， 户口没有牵走 ，一定不能买，因为你买的就是它学区属性。 户口政策各地有差异。有些地方可以在你提供房产证明手续齐全之下，直接把你户口迁入，其它不用你管，但你还要提供在此地址的居住生活证据（一般是水电煤缴费凭证）。直接打给区域户籍管理部门咨询，如果可以他会叫你直接去辖区派出所办。 租售比的作用是什么？租售比的分界线是多少？租售比是量化刻度。 分界线自己选取。 租售比=年租金/房价 有了准确租售比， 你就可以和其他资产的收益率、其他城市房产租售比、股市市盈率倒数、利率，等等同类别比较。一般严谨的分界线，选取五年期以上贷款利率，和一年期存款利率。 一种理论认为：

1.租售比<一年期存款利率，说明租金收益率不如银行安全的存款，如果租金没有明显上涨空间，说明房价太高，泡沫严重。

2.租售比>五年期以上贷款利率。说明零首付买房子，租金可以还掉利息，属于零首付正现金流。房价严重低估。

3.五年期以上贷款利率>租售比>一年前存款利率 房价基本合适，正常范围。

租售比vs利率 大家就很容易理解，其他情况不变的情况下—— 利率升，房价跌。

利率降，房价涨。

最近看房，我也发现托管公司，装修公司都会去收房。包租房， 这种现像非常常见。 17.蛋壳刚来重庆一个月，大量收房中，清水全装修，五年，每年递增3%，免租期6-9个月，业务员带设备上门量尺寸，拍照，传后台评估租金与免租期，与房东谈拢立即拿房，80个业务员，一个月拿了367套房。蛋壳拿房后重新装修，软装高档。

答：避开蛋壳的区域吧或者产品跟它差异化，他们团队作战，装修成本低，效率高，拼不过他们。