在房住不炒以及随后一系列调控政策下，各地的房地产市场在购房人的观望中逐渐低迷。
往年正是房地产销售旺季的金九银十，今年早早弥漫着几分寒意。
特别是随着万科“活下去”的口号，房产市场仿佛一夜入冬。
万科在 9 月 28 日、29 日的秋季例会上，以“活下去”作为会议主题，引起一片惊呼。
万科可不只是嘴上说说，在喊出活下去的同时，开始了雷厉风行的去库存。
9月26日，厦门翔安，万科白鹭郡开始调整价格，推出百余套89到110平米的特价别墅。
原价500万，现价278万到298万，相当于6折甩卖。
当然有人说原来500万是精装修，现在278万是毛坯房，所以算上装修，优惠没那么多，大概只有35%左右。
这种说法多少有些苍白，透出一股自我安慰的惶恐。
房价真的要跌了，房价最高的六大城市，北上广深杭厦，已经全部掉头向下。
万科厦门楼盘六折大甩卖，杭州一楼盘几乎“腰斩”，千人抢房的西安，房子卖不动了。
万科、碧桂园、恒大等房企龙头，纷纷打折甩卖，开始了一场比拼谁跑得快的游戏。
房地产公司也许会迎来一个漫长的寒冷冬季，但最担心活不下去的绝对不是喊出这个口号的万科。
和其他房地产龙头的高负债率不同，万科经营稳健，负债率低，现金流充足。
万科手上有 1596 亿元现金，而短期借款和一年内到期长期负债的总和才 610 亿。
在表面利润上，2017 年万科净利润 280 亿、碧桂园 260 亿、恒大243 亿，几家差不多。
但在经营现金流上，万科为 823 亿、碧桂园 240 亿、恒大是负的1509 亿，万科收回来的钱远远多于碧桂园、恒大。
更大的差距在净负债率上，万科为 8.8%，碧桂园为56.9%，恒大高达 184%。
万科这种和其他房企迥异的财务状况，源自领导人的财务背景。
不仅是万科董事会主席郁亮，万科的前几名领导都有浓厚的财务背景。
虽然郁亮一再否认外界给他的财务出身定位，但他管过财务顾问公司，做过CFO，代理过几个月的财务负责人，财务能力毋庸置疑。
二号人物总裁祝九胜，前深圳建行主管公司业务副行长，万科自深圳崛起的金融第一功臣，14年任万科财务顾问公司董事长。
三号人物王文金，万科首席风险官，前万科CFO、万科财务部总经理。
未来呼声最高的接班人孙嘉，现在被放在万科CFO的位置学习。
万科领导班子的财务能力相当强，反映在企业运营上，就是企业运营的谨慎和财务的稳健。
万科现在手上有1596 亿元现金，远远高于610 亿的短期负债和一年内到期的长期负债。
这意味着就算未来一年中国的金融机构对房地产行业再严格，万科的经营也不会有丝毫影响。
因此虽然是万科喊出了活下去的口号，但万科离活不下去还远的很，这样的口号，是帮那些不敢这样喊的同行对手喊的。
房地产行业进入严冬，房产同行们陷入负债高，去杠杆、融资难、预售制度调整不明朗的泥沼。
万科活下去的口号和厦门别墅降价的举动，让本就负担严重的同行们肩头又重了几分。
手里有粮，心里不慌，在别的房企遭遇资金困难的时候，万科进可攻，退可守，随时可以收购规模小、资金紧张的房企，逆势扩张。
巴菲特说，只有当潮水退去时，才知道谁在裸泳。
2008年1月，巴菲特清掉了手中的资产，拿着大笔现金，在下半年，基本巴菲特决定站谁身边，谁就活下来。
万科也和巴菲特一样。在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。
万科是一家非常有危机感的公司，2014年，万科提出中国房地产将从之前高速发展的黄金时代，进入增速放慢、龙头房企提升市场占有率的白银时代。
那一年，万科就采取了降杠杆去库存和业务转型的保守路径，经营现金流 417 亿、账上现金高达 627 亿，囤够了粮草。
但万科的判断有偏差，在同样的时间点上，恒大、碧桂园等公司加大杠杆拿地，短短几年就迎头赶上万科。
2017 年，碧桂园销售额 5508 亿、恒大销售额 5299 亿，万科落到第三，销售额为 5010 亿。
但风水轮流转，到了 2018 年，随着地产调控政策的加码，高杠杆经营开始变得困难。
很多事情的表现和本质是截然相反的，那些真的活不下去的公司必须要装的镇定自若，而只有最不用担心活不下去的万科才能轻松喊出活下去的口号。
对企业来说，杠杆一时爽，可一旦品尝过杠杆的味道，就很难再停下来，系统性风险也随之猛涨。
而现金为王，广积粮，缓称王的企业，虽然走得慢一些，反而走得更稳更远。
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