一个老旧写字楼的改造案例

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《第一财经》杂志曾经报道过上海一个老旧写字楼的改造案例，很有启发。这个写字楼叫“亚洲大厦”，位于黄浦区汉口路的黄金地段，之前由于设备老旧，它的租金比附近写字楼要低不少，但空置率更高。而现在，仅仅两年之后，亚洲大厦就华丽转身，成为上海的一座新地标。
原来，2020年在疫情冲击之下，线下演出的模式有一个比较大的转变：一千个座位以上的大剧场演出相对减少，而面积只要100平方米左右、座位数少于100个的小剧场演出更受欢迎。一来是由于小剧场的演出排期更灵活，二来成本也更低。
大剧场一般是全国巡演模式，需要不停地拆装、运输舞台设备，演员也要全国跑，成本很高。而小剧场一般采用驻场模式，就是一个剧团固定在一个演出场所不动，一场戏演一两年，这样每场演出的边际成本就大大降低。
亚洲大厦和有百年历史的上海人民大舞台在一处，大厦运营方看到这个机会，就把老旧的办公空间改成小剧场，吸引优秀的小剧团入驻，这是第一步。第二步，也是更重要的，亚洲大厦和小剧团的关系不是包租婆和租客的关系，而是类似于“孵化器”和创业企业的关系。
具体来说，亚洲大厦的运营方不收租金，而是采用前期入股、后期分成的方式，成为剧目的出品方之一。票卖得好，大家一起分得多，卖得不好，大家一起分得少。通过这种方式，亚洲大厦吸引到了不少缺乏启动资金的小剧目和新团队的入驻。
他们引入的第一部剧《阿波罗尼亚》就一炮走红，如今，亚洲大厦已经孵化了16部剧，光去年演出就有2418场，被誉为“中国百老汇”。亚洲大厦的运营方，从简单出租物业，到孵化驻场剧目，从房东变成投资人，这为城市存量物业的转型打开了一条新思路。

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