对派米雷·佘山智地项目的思考

周二下午去看派米雷·佘山智地的项目，看了项目宣传册和项目现场，下面是我的一些思考。

1.现场

项目现场西北角目前有两栋，一栋样板房另一栋是售楼处，周边没有商业配套，项目一期其他部分12月开工。

对项目现场的期待

广富林路与小昆山之间道路的贯通，解决交通问题，借势小昆山的人流和配套。

与松江大学城学校合作，将产学研项目引入园区。

2.产品

优点：

建筑设计美观大方，一楼层高高，具有很好的展示效果，也可以夹层自由设计，环境优美。

64个独栋，1000-6000满足各种体量总部面积要求。

缺点：

交通不方便，周边没有地铁，依赖驾车和公交；（解决方案，前期定时地铁站短驳服务；期待广富林路贯通。）

周边配套不足，园区周边没有商业，需要解决人的餐饮住宿问题。（园区可以自行配套商业，引进餐饮和公寓。不知政策可否）

3.市场

这一部分未做详细调研，需了解周边五公里对标项目，项目的规模，定位，优劣势，销售策略，定价等。根据周边市场的情况与自身项目做对比，梳理项目的优劣势和应对办法。

4.渠道

销售市场的渠道我不太熟悉，我们常用的手段有活动、中介、网络推广、硬广、政府推介、朋友转介绍。

项目定位智慧安防产业基地，可以通过展会、商业协会、商会等各种社群链接到有效资源。

5.销售

销售的价格和效率是项目的生命线，前期的投资收益测算，中期的运营成本费用测算，制定严谨并具有市场竞争力的销售策略。

梳理出典型的目标客户，对价格敏感，政策敏感，时间敏感，税务敏感，物理建筑的承重、柱间距、电容量敏感 的客户，制定出不同的应对策略。

6.售后服务

秉持“招进来，留得住”原则，维护好园区氛围，为企业提供政策、财税、互动平台支持，增强客户粘性，建立客户资源池，为其他项目赋能。

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以上是正常的运营逻辑，但凡事要多想一步，运用逆向思维，不求升先求不败，想一想假如项目失败，会因为什么原因？

1.资金链断裂

这是最常见的项目死亡原因，触发的原因有很多，解决方式也有很多种，常见的有 施工单位的工程款缓慢支付，项目分期开发 用销售后的资金开发后期项目，开发与客户的多种商务合作关系。

2.招商不力

由于项目前期人流、商业配套和多种环境不具备，没有客户入住，造成资金回笼困难。解决方法是，以合作共赢为原则，前期根据双方实际情况，在分析风险利益平衡点后，开创新型合作模式，后期双方共同获利。

3.不良项目导致坏账

客户付款情况不好，商业欺瞒等造成企业损失。解决方法，有法务把关建立检查清单，不符合条件的不予签单。

对派米雷·佘山智地项目的思考