2021-10-08

期房烂尾的话，要不要还房贷？

网上一堆说要还的，理由是：

银行和购房人之间的贷款合同，和开发商与购房人之间的购房合同是两回事。

贷款是银行的，期房烂尾是开发商造成的，跟银行没有关系。

还举例说比如你借钱给亲友买房，如果烂尾，是不是亲友不用还钱？

拜托，按揭和借钱给亲友买房根本不一样好吗？

按揭里，除了买房人向银行抵押期房贷款，还有个保证合同： 开发商保证购房人清偿贷款。

如果你亲友把买的房子抵押给你，而且卖房人签订保证合同，保证你亲友会清偿借款，才跟按揭一样。

话说银行的做法值得学习：

大额借款要抵押，并且要登记。

知识点：

根据《物权法》的规定，不动产抵押权未办理抵押权登记，抵押权不成立。

不登记的话就只是一般债权，没有抵押权。

 

之前多年，法院基本都判令业主继续偿还房贷。

直到最高法院判例（2019）最高法民再245号

本案系经最高法院审判委员会讨论决定，最高法于2020年12月3日做出判决，并于2021年2月19日发布。该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。

裁判要旨：1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

那是不是期房烂尾，就可以断供不还房贷呢？

不可以！！！

不还的话就会上银行黑名单，影响征信，影响之后贷款。如果被银行起诉就更麻烦。

注意最高法院判例说的是：

因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除

所以正确的姿势是

向法院起诉开发商违约，要求解除与开发商签订的《商品房预售合同》解除，从而解除与银行签订的《借款合同》与《抵押合同》。

 

小结一下知识点：

1 期房烂尾，开发商承担返还房款责任。

2 不能自行断供，会影响征信。

3  应向法院起诉开发商违约，要求解除与开发商签订的《商品房预售合同》解除，从而解除与银行签订的《借款合同》与《抵押合同》。

4 大额借贷尽量设立抵押登记。