万科吹响了“屠杀”中小房企的号角

        金秋十月，万科在深圳大梅沙召开秋季例会，并以“活下去”作为会议主题，近日还在厦门万科白鹭郡开始降价50%，是降价出货，还是资金紧张，为什么主动提出想活，深度解析，这其实是吹响了屠杀中小房企的号角。

资金流动持续紧张

        美联储2天的闭门会议后，宣布再次上调短期利率0.25个百分点，将短期基准美联邦基金利率目标区间上调至2%-2.25%。调研显示，预计2018年还将再加息一次。美联储加息，美元走强，美元指数上涨，资金外流预期加强，加剧人民币贬值压力，人民币很可能会加息。美国一项科学研究：“每当实际利率下降1个百分点，在美国，城市的房价就会上涨，幅度在19-33％之间。”

        一旦中国加息，房价可能持续调整。目前我国居民加杠杆的最主要用途是买房产，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险。截止2017年我国的开发贷和居民贷款全年增加了5.56万亿元，但是若是考虑我国诸多的民间渠道借钱炒房的资金，这个居民杠杆率可能更高，极易引发次贷危机。

        今年以来，楼市调控政策不断深化，除“限价令”外，限购、限售等措施还对需求端的积极性产生影响，棚改货币化的退潮，也在影响三四线城市的购买力。银行持续提高贷款利率，很多首贷都到了6.1，在很多城市，市场预期发生了明显变化。

        高层已经明确了房住不炒，近期还频繁约谈住房上涨的西安、贵阳等热点城市，进行行政干预，是设置了上限。万科主动降价调整，迅速在高位完成出货，这次万科秋季例会主题“活下去”，是对内强调忧患意识，为行业转折做准备。

大房开纷纷降价促销

      事实上除了万科，目前，多个一线及热点城市的新房市场同样出现降价促销以吸引客户，包括恒大、碧桂园、泰禾、中粮等地产商都在加紧出货。

        其中，恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，全国住宅楼盘全部8.9折、全国商铺6折起，首付款可以分期，最低首付仅需5%；泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米；泰禾汀溪院子82折左右；厦门融创大同府86折；碧桂园则推出个别项目8折优惠的力度。西安三迪曲江香颂枫丹推出473套新房源，经过现场核验通过的家庭却只有零个。世茂璀璨倾城推出296套房，而核验通过的家庭只有两个。这与西安前半年千人抢房、一房难求的局面形成了冰火两重天的对比。

        项目价格下降会带来更多的观望情绪，一些资金状况紧张的房企，会将旗下项目加入降价行列。类似降价还会出现。但不排除到了年底出现价格反弹的可能。一些前期房价上涨过快的三四线城市，情况则不容乐观，房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市，未来极有可能出现价格回调。三四线城市的市场容量本身就不大，并在此前的周期中释放殆尽，若棚改货币化大幅回潮，这些城市的需求规模和购买力都会受到影响，出现价格下调也就不意外。

早促销的房企能生存

        中小房企由于资金、实力、规模较小，抵御风险的能力很低，市场应变也慢，等大房开消化完市场，留给他们的只能是残羹剩饭。有的会贷不到款资金断裂，有的会因为利润率持续走低不得不转行，在这场大房开主动掀起的降价潮中将逐步退出市场。

        笨鸟先飞，早起的鸟儿有虫吃，万科、恒大等之所以促销，主动喊出活下去的口号，是具有里程碑意义的，在我们看来，就是掌握主动权，刺破房地产的泡沫，主动占领市场，消化库存，抢占刚需。未来，对中小房企来说是一场风暴，万科这艘大船已经背水一战了，那些小鱼小虾能挡的住房地产的金融风暴吗?