最近这段时间有点庆幸当初老爸选的是八楼了。
前一阵子我居住的高层小区电梯坏了一部，如果要等电梯可能一趟两趟都等不到，如果满了就得等下一班。整栋楼一共33层，上班时间很容易就坐满了。有时候看到电梯刚下去或者才上去我干脆就走楼梯上下楼，正好也可以锻炼。可是那些高层的住户就不乐意了，一直在业主群里怨声载道。后经电梯公司检查后确认该电梯需要大修，物业在群里通知大家需要动用维修基金，请大家有空去物业签字，一下子群里的“上帝”又开始各种发难。本着多一事不如少一事的想法是不参与业主群的讨论的，不过大家“过于一致”的发声，让我对这件事正确的处理方式有了兴趣。经过查询一些资料之后，将针对一些住户的意见来根据查询的资料做出解答还有本人对在日常生活中与物业沟通的看法，如果有不同的意见欢迎指正。
1. A住户：电梯坏了，物业费不用缴咯！
答：不交物业费有什么后果?
物业费如果很多人长时间不交的话，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。
一般情况下，即使是物业本身没有做到位，为了保护物业，免得其他小区效仿，法律也会倾向于物业这边的。至于物业做的不到位的地方，建议你用相机、手机等留下时间、证据，以备不时之需。
按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本的合同义务，没有足够的抗辩理由而不交物业费是一种违约行为。
但出现以下几种情况，业主可拒交物业费：
1、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准;
2、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的;
3、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。出现服务质量与收费价格不符的问题，业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区。
在我们小区电梯两部电梯坏掉一部且物业并没有不作为的情况下，电梯坏了一部是不足以作为不交物业费的理由的。
2. B住户：为什么要动用维修基金？收的电梯费是干什么用的？
答：物业向高层业主收取的电梯费中包含支付维保公司日常维保的费用，以及保证电梯正常运行的电费，还有支付年检的费用。按规定，物业费中不包含电梯的维修、更新、改造的费用。因为电梯停运更换重要部件的维修算做大修，故需动用小区的维修基金，这和我们平常交的电梯费没有什么关系，电梯费是一个使用费，是一个过去向的费用；而维修基金是类似房屋维修的养老钱，是一个储蓄行为，是一个未来向的费用。
那么有人就要问了，那我们交的物业费是用来干什么的？这里简单提一下，所谓物业费，一般物业公司收取之后，一部分支付了员工工资，一部分支付了公共水电，一部分支付了办公管理费用等，还有日常的公共维护费用。最后会截留一部分作为物业公司的利润，一般占收费总额的10%左右作为利润。业主有权要求物业公司按时（按月或季度等）公布物业公司关于物业管理费使用的详细情况。
3. C住户：电梯广告费一年赚了多少钱？这个钱怎么不去补充维修基金？
答：根据我从中国法院网上查到的案例一般倾向于以下观点：
《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。电梯属该条规定中的公用设施，属业主共有。
《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
由此可见,在小区公共场所、公共设施上经营广告，应当经过相关业主、业主大会同意或授权，物业公司不得擅自引入广告。公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利，物业公司未经同意擅自处理属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权。
从这个观点来看确实电梯广告费收入应该归业主所有，但应由业主委员会提出与物业分成。好吧，虽然道理上应该是业主的，但谁让我们没有组建业主委员会呢？等于有一笔钱，我们不屑的弯腰费事去捡，物业捡走了，现在需要花钱想让物业再拿出来是比较难的，要想算账的话还是早点成立业主委员会吧。
4. D住户：电梯已经不在保修期啦，这个保修期是可以选择的，就好比手机屏幕保质期一年，但是你多支付一定钱，手机屏幕就是终身质保。
答：电梯属于特种设备，你的《建设工程质量管理条例》中提到的是“设备安装”，指的是普通设备的安装，而非“特种设备安装”，故电梯不在此列。而且，作为电梯而言，其质量控制参考的是GB7588-2003《电梯制造与安装安全规范》和GB10060-1993《电梯安装验收规范》，并非参考你说的那个《建设工程质量管理条例》。
所以，按照建设部在95年发布的建计（1995）第167号《关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》规定：新安装的电梯质量保修期为从验收合格之日起一年，或货到工地18个月为依据，这是针对电梯质保期唯一有据可查的国家文件。
当然，也可以供求双方协商，用协议约定来延长电梯的质保期，若无约定，则按照建设部167号文规定执行。
所以D住户你为电梯延长维保所支付的钱呢？我们买手机屏幕在京东上最多也是保5年，在无特别约定的情况下物业当然是与电梯公司签订的基础合同。这里我们也知道了，电梯在某种程度上也属于“易耗品”，装修住户的各种材料、还有一些不自觉的住户把电动车搬上楼，这些都在不经意间减少了电梯的使用寿命，我们更应该反思的是日常如何更好的使用电梯。
最后，我能理解那些高层的住户一趟两趟等不到电梯的那种焦急的心理，但是希望大家平时在处理日常问题的时候能多一些冷静和理性，多查一些资料，根据法律法规捍卫自己合法的权益，而不是想当然地对物业进行言语攻击和冷嘲热讽，这样对大家以后日常工作的开展也不是好事。我也是银行服务业的，如果有的业务因为一些特定的流程客户就动不动说要投诉到总部，动不动就对我言语相向，我的心情也不会好。大家多站在对方的角度上想想问题，多想想怎么办，以后怎么避免，比起一味的抱怨真的有效率太多了。
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