一不小心自己在地产行业也混迹十余年了，虽然心里多少有些不甘心不情愿，但也一直没能跳出去，而且目前看来跳出去的机会优点渺茫。正好最近在学一些思考方法，趁机也对所在行业的现状、趋势做了一些梳理，碰巧前两天又有机会跟一位水平蛮高的老总做了一次交流，回来又继续做交流和思索，今天试着整理如下。
简单的说，我所在的行业虽然所谓黄金期已过，但还会有很大的发展，只是玩家和玩法会有巨大变化，因此既要保持信心也该慎重选择，让自己跟上行业成长的速度。
这两年不断有人说地产黄金十年已过，开始进入白银十年。我更愿意用另外一种表达，就是地产行业拼资源野蛮生长的时期已经过去，开始进入拼核心竞争力的稳健发展阶段。传统一直在用城镇化率作为评价地产行业趋势的重要指标。但除了城镇化率，更重要的应当是“城市化率”，尤其是几个核心城市圈的发展才是对地产行业起到更大制约作用的因素。虽然城镇化率已经蛮高，但是几个核心都市圈的形成才刚刚开始，大量的人群仍然会持续流入，也会给地产行业带来新的机会。
此外，80年代初开始兴建的各类公房已经陆续达到四十年的房龄，虽然有些公房质量确实不错，但总体而言，当年的房子无论在质量还是功能性或者使用效率上都不适应现在生活的需要。旧城区的改造势在必行，这也是行业持续发展的源动力。
确实如核心城市圈的扩大和旧城改造，势必带来新的耕地占用、盲目扩大城区、原有很多有价值的建筑被破坏，甚至各种环境、环保的问题。但平心而论，这些问题的产生与解决更多取决于掌握着看不见手的部门，而非某一个行业甚至某个企业所能决定。我们需要的也许是更多Google这样的企业（do no evil）。
继续发展的同时，地产将会经历比以往大得多的整合、换血，然后以更加资本化的方式更专业的做事。
我想不远的未来可能只有三类地产企业能够生存下去。首先当然是像万科这样的行业领头羊。她们不但会继续存在，还将继续引领行业趋势甚至制定行业的规则。她们将保持很低的融资成本，拥有越来越优秀的操盘能力和逐步提升的的产品品质和服务质量，一方面挤压市场上劣币的生存空间，另一方面也会慢慢提升地产企业的公众形象。将来中国最优秀的企业里面，一定会有几家像万科这样的企业上榜。而不会像现在一样，上榜的只是地产公司的老板们。
保险公司、银行背景的基金公司会大量的进入地产行业，以资金优势迅速占领大片市场和大量优质资产。经过前几年的试水，这些基金背景的企业也逐渐放弃短平快的打法，而是静下心来打造自己的实际项目操盘能力，但又会保持血液里轻资产运作的理念，也会给行业带来很多新的理念和方法。
最后剩下的是一些小而美、有优秀成本控制能力、明确的产品优势、能够沉下心来精雕细琢几年的时间打造不多几个精品项目、并能抓住市场机会，缓慢但能够持续获取新项目的中小型企业。这类公司注定数量不多，也很难做大，但仍在市场上有一席之地，如果不贸然扩张，也会生存的很好。提升城市居住品质的同时继续创造大量就业机会。
不但玩家在变，规则也在变。原本就和资本密切结合的地产行业也将迎来更剧烈的资本化变革。比如reits，十几年前就已经呼之欲出，前两年终于正式获批，很快市场上就冒出一大批reits产品。接下来还会有更多的创新或者传统行业广泛应用的金融产品进入地产行业。关于这点我说不出太多，也因为缺乏相关的信息，更没有转换成属于自己的知识。
也因此，在这种行业环境下，虽然在地产行业的职业生命还可以延续，但选对平台、保持自己持续的竞争力就更加重要。这是我最近思索的结论。这个行业够大，也有足够的发展空间，加上我对这个行业也有足够的了解，自己的相对优势也主要集中在这个行业，因此未必一定要跳出地产行业。在这里找准自己的位置一样可以实现个人的职业发展。
但是行业正在经历巨大的变革，也许不是今年、明年，但我知道这种变革已经走进而且会很快来到，也许要不了多久，突然之间就会发现原来所熟悉的一切都已经不再存在。只有保持个人比行业甚至行业内最快速发展的一批企业更快的成长速度才能保证不被淘汰，才能保持职业竞争力。
怎么保持，我还不知道，但我确定的是，不能停下来张望。
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