文 | 折腾在美国 （转载请注明出处）
7月过半，2020年也在不知不觉中进入了下半年，无论外面的疫情如何发展，大家都似乎已经习惯了疫情状态下的工作与生活。
高中老同学近期就要搬离湾区，去东海岸的纽黑文，世界著名的耶鲁大学的所在地。同在湾区的话，我们几个老同学每年至少还能聚一聚，这一去自然便是聚少离多，只能遥祝他和家人一切顺遂。
太久没更新，但是这一期必须写，这次我就带大家来给纽黑文的投资分析，如果能给老同学，或者朋友们一些信息和思路，也算是稍尽绵薄之力。
城市介绍
从地理上来看，纽黑文位于纽黑文县境内，纽黑文港上，长岛海湾北岸，为美国康涅狄格州的第二大城。
这里有丰富的历史文化背景，被认为是在美国境内的第一个规划城市。城市因为曾拥有拥有为数众多和历史悠久榆树，所以也被形象的成为Elm City榆城。
纽黑文的Chapel and State Street（1870s）
耶鲁大学有多牛不用多说，同时，其作为纽黑文最大的纳税人和雇主，自然成为本地经济不可分割的一部分。虽然作为一个传统文化型城市，但纽黑文在过去的几十年间，也经历了重大的经济发展，使其成为了美国一个重要的文化中心和旅游中心。同时，许多科技和生化公司，以及耶鲁在这里投资的其他产业给这所城市不断带来新的面貌。
耶鲁研究生院（1932年）
如今的耶鲁研究生院
房屋增值
房屋投资的价值一般体现在两个方面，房屋本身的增值和房屋产生的现金流收益。
还是按照我们系列的老规矩，先看房屋本身的增值部分。
今天我们把New Haven和旧金山湾区的核心城市之一，Apple Park所在的Cupertino来进行对比。
下表里面，我列出了过去3年和10年这两座城市的内部收益率（可以简单理解为年化收益率）。
New Haven和Cupertino，近10年/3年房屋增值对比
上面的计算中，考虑了各地的房产税对收益的负面影响，比如Cupertino的房产税按照1.25%计算扣除，New Haven按照2.29%计算。New Haven这里的房产税还是很高的，房产税的比例也是制约一个地区房价涨幅的一个条件：房产税比例越高，越会限制房价的增长。
因为是计算房屋本身价值的变化，所以这里的计算并不带入贷款的情况，有合理贷款的情况下，可以在一定程度上放大收益，也就是说实际收益数据可能要高一些。
从10年期的房价角度来看：
Cupertino的收益率（4.3%）大于New Haven的收益率，当然，其平均200多万的房价差不多是New Haven平均房价的10倍。
但是从3年期的数据来看：
New Haven实现了对Cupertino的小幅反超，我们都知道湾区的房子在2018年达到高点之后，增速迅速放缓，已经过了次贷危机之后的暴增期了。再加上本来就高居不下的价格，使得这几年湾区整体数据并不好看。
肯定有人要说了，即使是这样，这2.52%的数据也不够看啊，我退休账户里面的钱都比这跑得快，我还看什么呢。
非也非也，熟悉我的朋友都知道，有意思的数据还在后面。我们来看看除了房屋的本身增值以外，如果合理利用杠杆，再加上房屋产生的现金流收益，会把收益提升到一个什么水平。
现金流收益
房屋的正现金流是通过租金的形式体现出来的，所以我们先看租金。
下表列出了New Haven和Cupertino的最新租金情况。
New Haven和Cupertino，租金对比
Cupertino的平均月租金3841刀，是New Haven平均租金月1402刀的2.7x倍，但是其Gross Rent Yield（毛收益率）只有New Haven的26.8%，三分之一都不到。
为啥？
很简单，分母太大，10x倍高的房价基数把租金收益率给拽下去了。
接下来是我常说的收益三板斧：内部收益率，净现值和现金倍数的对比。
我把有贷款和无贷款两种情况的数据都算出来，这样可以直观地看出杠杆的力量。使用最常见的75%的LTV（loan to value），也就是首付25%的情况。
需要注意的是这里是计算未来10年的预期收益，也就是说你现在分别在New Haven和Cupertino各投资一套房子，等到10年后结算退出，这2套房子分别能带给你怎样的收益。
我们先看一个保守一点，无贷款的情况：
New Haven和Cupertino，无贷款（不加杠杆）收益
在有租金情况下，New Haven可以带给我们8.41%的年化收益率，相比较同期的Cupertino的4.14%年化收益率，是其2倍左右。
净现值，是把未来收益折算到当前时间的收益价值。举个例子，前文表格说了New Haven的房均价约为21.9万美元，这里表格里面95,634美元的，就是代表你投入21.9万的话，在当前时间点可以获得95,634美元的收益。当然这个钱在未来，也就是10年后是会被放大的。
有人要说了，Cupertino的233,263美元的净现值看着很高啊，但是需要注意的是，这笔收益是在投入金额200万美元的情况下获得的，也就是说投入的门槛要高。
现金倍数，简单的概念，0.91x代表你每投入1美元，可以获得0.91美元的回报。
好，那我们来看下实际投资中最常见的情况，也就是有贷款的情况。
New Haven和Cupertino，75%贷款（4x杠杆）收益
在运用贷款的合理杠杆下，New Haven可以带给我们约17.13%的年化收益率。
实际操作中的收益率会比理论值要低一些，比如你通过物业托管业务，这就会产生额外的支出；还有定期维护，修理，空置率等因素都会产生不同程度的影响，进而拉低收益率。
这里还要重点说一下，如果按照New Haven21万美元的均价来算，其25%的首付就是5.25万美元，也就是说这个投资的门槛是相对来说和投资湾区的房子相比，还是比较低的。
再多说几句
我再补充一点，上面的分析主要针对的投资房，如果房子是自住的情况，很多时候并不需要去过多的关注短期收益，而更需要去关心房子本身的实用价值。你去买个交通房就是为了自己通勤方便，你去买个学区房，就是为孩子的教育做投资。
所以，自住是对房屋价值的最大化利用。把自住房的问题解决了，再好好研究咋投资。
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原创：折腾在美国
责编：折腾在美国
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