好久没更新房产文，今日菲菲继续来填坑。上次讲了买投资房一定要用贷款（点击旧文）并且要定期remortgage（点击旧文）以及贷款一定要选择interest only还款方式。很多群友有疑问这样一直借钱只还利息会不会风险很高？如果房客不给钱怎么办？房子没有升值怎么办？今日菲菲就来为大家继续解答。
想要投资房产赚钱，无非是两个方面
1. 房子租金高 2.房子增值
因此，希望在房产投资获利就要在这两方面下功夫咯。
先说一下房子租金收入。其实房子出租除了单纯的出租以外还有很多其他形式；大家可以按需进行。
1. 整套出租
这个是最简单的方法。买一套房子，一整套租给一家人/一个人。
好处就是方便省事；一般的上班族没有空管理，让中介去整套出租打理是最省事的方式了。
坏处就是租金收入比较低，加上中介费，每个月的现金流所剩无几；如果有空档期，那么房主需要100%承担贷款费用；风险比较高；而且大部分中介管理也不是很到位，还是需要房东操心。
针对整租，有没有又可以省事又风险比较低的方法呢？菲菲推荐用Guaranteed Rent Scheme。顾名思义就是可以保证收入的出租方法；完全没有空档期；更好的是没有中介费用（只有很少的管理费）；怎么会有怎么好的事情？！具体是怎样操作的呢？
原来，这种scheme是中介专门把房子租给social tenants （主要是政府帮忙付房租的人）。因此房东等于是把房子租给中介（因此没有空档期），而中介再把房子租给政府，赚取政府的中介费用。
scheme的主要好处
一听到social tenants，大家可能会觉得房子被毁好可怕；叽歪事情会不会也特别多？菲菲一开始也是这样想的。专门和相关中介聊了这个问题，想不到还有发现了格外好处。中介也知道有些social tenants不一定很守规矩，因此基本小维修中介就直接免费解决了，除了一些大部件的更换需要房东出钱（比如说boiler坏了）；而且房客退租后，中介也会免费清理粉刷，力求按照原样返回房东；至于各种叽歪事情，中介能解决就解决了，基本上不麻烦房东。菲菲用了快好几年，基本上一年就因为大维修找过一两次，就没其他事情找过菲菲。而且后来菲菲发现多数social tenant都是把房子当作自己家来维护，反而会比普通一年换一处的普通租客更维护房子呢。
那么用这种scheme有没有缺点呢？肯定是有的。首先租金主要却决于政府给中介的价格（一般都是fixed的。比如说某个地区的某个房型就是这个范围价钱，无论是再豪华的房子都不会再高价）因此，高档住宅就不要用这个scheme了，租金会比正常租金低很多；租金对于一般中档甚至是低档的房子就会和市场价抛去中介费相差无几。
其次由于不收中介费用，合同上的租金收入会相对低一些（但是这个和市场价抛去中介费相差无几加上没有空档期，房东到手钱数可能还会更多）；但是申请贷款的时候，银行一般要看合同收入为主（不考虑空档期和中介费等等因素），在评估可贷款项的时候可能会有些影响。
综上所述，如果大家有中低档房子出租，用Guaranteed Rent Scheme会更加省心方便，钱也不会少；如果经济不好，为出租发愁的话；房子空档期太多，那么这个scheme可以说是保底定心丸！
除了整套出租，当然还有很多其他出租方法，比如说hmo（多人共享房）；holiday letting（假期出租房）等等，都比整套出租的租金收入要高；究竟是否适合做起来，请听菲菲下回分解。
大家如果有任何问题也欢迎留言讨论咯！
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