计税依据要避坑（土增VS增值税）

收到预收款时，房地产开发企业需要预缴增值税和土地增值税。

这两个税种的计税依据是不一样的。

如果没注意到这一点，就容易掉进一个大坑。

比如，2021年当期收到预收款1090万元（假定为增值税一般计税方式），预缴增值税的计税依据为

1090/(1+9%)=1000（万元）

当期需要预缴增值税1000*3%=30（万元）

根据国家税务总局2016年70号文，

预缴土地增值税的计税依据为预收款-应预缴增值税税款

=1090-30=1060（万元）

假定当地土地增值税预征率为1.5%，则当期需要预缴土地增值税1060*1.5%=15.9（万元）

由此可见，如果按照预缴增值税的计税依据来计算需预缴的土地增值税，就存在少缴纳税款的风险。