我更愿意谈谈理念，因为就方法论而言，我们有很多专业人士来解答。
为什么会出现刚才这位群友的问题？这么棘手的一个房子他都会买。中国大一点的城市的群我几乎都在里面，去学习也好分享也好。我发现在这一波行情里，很多人是恐慌性买入。感觉像是在牛市，好像股市里2007年、2015年的感觉，我那时候听到最多一句话是什么，“这是我生命中最后一次机会了，错过了就没有了，我就会和别人拉开阶层了”。实际上巴菲特老师格雷厄姆有一句话叫做：绝大部分投资人都是在牛市中亏损的。这是理念问题，我估计在座的一些很专业的投资者可能会部分认同，为什么？我在群里分享过，因为牛市是最不应该买入的时候。我举个例子，大家都是从水库里学出来的，欧神的大面积低单价什么时候能卖掉的？牛市。他在熊市是卖不掉的，但是欧神不怕，为什么呢？他那个房子慢慢涨嘛，这是第一点。第二点呢做抵押嘛。他什么时候卖？就是这个时候卖。其实在每一个牛市中是调仓的。比如说香港汤文亮博士，他是什么模式，他逢三退一，在深圳起来的另一个流派，每买入三套，退出一套。为什么？因为要调整资产结构，当然这是另外一个流派等会儿我会讲。那什么时候调仓呢，淡市是调不掉的，因为没人接手。这是第一点。什么叫淡市？就是当你这个房往外挂的时候基本卖不出去，没有人看盘，每一个人都给你讲价，这个时候你卖房吗？而我们大多数的初级投资人都会在淡市中恐慌性卖出。什么时候你买入呢？你在旺市中去买入。你想想看什么叫牛市？就是价格不断的涨，不停的有竞争者和你竞争，出价就像拍卖一样，房东天天跳价。你过来说房东我要买你的房。你真有钱！这个时候是没有笋盘的，待会我会讲到。各位，因为我们会犯一个错误。我们投资人最大的问题是什么？是手中有限的资金和市场上无限机会之间的矛盾。各位想想你们手里有多少钱？我们一般人在一线城市，一年的流水够买几套？买两套就很厉害了，当然我不排除有高手，因为有人一年买N多套房子，但是他会枯竭。他第一年能买六套，那第二年还能买六套么？不一定。一定会枯竭，大部分投资人手里的钱是有限的，一般而言一个正常工薪族，大概1到2年才能在一线城市买一套房。1到2年只有一次出手机会，但当你用市价去买入的时候，或者说八折笋时去买一个有瑕疵的房的时候，这种房子在市场出了多少次呢？如果是市价房可能会出现很多次，如果不是市价房稍微有点折扣的笋盘出现八次。1到2年一次出手的机会就是机会成本，我去买一个不断出现的机会，我亏了。当你买的时候就已经注定了你的收益率下降，这是理念问题，不要急于买入好吧。这一点不一定大家认同，我们有机会再慢慢探讨。
我想说的第一点，叫投资人一定要有系统性。说到各种各样的流派，要知道没有最好的流派在世界上，每一种流派它适应的人和市场是不同的。比如在一线，他比较适应的就是什么呢？就是水库，加大负债，然后加大杠杆的结果就是必须要涨，而且要大涨，否则你的时间成本很高，而本来一线租售比又很低，所以其实长持是非常有难度。但在三线城市，如果用这种方法，想想看五年不涨的西安，你高评高贷是吧？付了首付，然后资金成本那么高，还用了那么点信用贷是吧？五年没涨，你这钱还不如放在银行里，是吧？那用什么方法呢？要全款买入，为什么？这样没有资金成本，我失去的叫机会成本，没有实际的资金成本，然后出租，西安租售比是5，在兰州租售比可以做到8。那你想想看在这种租售比下是不是这种方法更好呢？所以并没有最好的方法，而是大家去找。第二点，我谈完市场谈个体。比如说凤变冰这种方法女士不太适合，太累了，太累了，这是第一条。第二条，女性会无限增加成本，我不知道你们是否认同，因为她那是做艺术品啊，她的本性就是这样的。就像装修家一样在装修那个要卖掉的、还在别人名下的、只是公证委托的房子。只有男性才适合，为什么呢？因为他会理性。这地方到底加一个什么样的床上用品或者这个墙上挂什么样的画，他会降低成本，甚至恨不得自己画一个上去。所以说只有系统性思维才是有效的。我们绝大部分的投资人，不管是炒股炒黄金还是炒房，他都是在牛市中进入的，他都是从实践开始，没有任何理论基础去做，然后做中发现有问题了，再逐渐建立理论基础，也是可以的，绝大部分都这样。但是我们不能一路上永远让我们的理论落后于我们的实践，这样子我们的实践就会让我们很多的亏。所以说只有在相同的体系下我们才能对话。第一点，我明明就是水库的要加杠杆，你非要出租，欧神就不愿意出租，我一百多套房子的时间管理成本多高。他就在他的体系下说话。我就两套，我也说我大面积低单价我不出租？你明明就没流水你还不出租？这就叫不同的体系。
第二点我讲到了门派。欧神上有篇文章，里面写到了九种门派。他说前八种都不是真正的投资，他说大面积低单价才是真正的投资。我给大家解释一下为什么。
所谓投资者是什么？所谓投资指的是当一旦有一个交易行为之后，我不再为这个交易行为投入任何成本，交易行为随着时间的推移，它会自然而然的开花结果。而前面的八个流派，不管是法租派还是凤变冰都是要投入的。也就是说其实是用时间或者精力来换取利润，这就是欧神说的只有我这个流派才是真正的投资。那么我想说从这个角度是对的，没问题，我很认同。
从另外一个角度，我们再来解读为什么会有两种不同的流派，第一种是水库的加杠杆的流派，第二种是深圳雅房长持的流派。通常而言，有三个维度来解决房地产投资。第一个维度，是融资。首先要获得资金，最初的时候是自有资金，到了后期是大量的其他人的资金，这个环节是基础。第二个维度是标的物，我要研究房地产住宅本身，比如说到底是三房好还是两房好？是外环地铁沿线好或市中心的好？是学区房好还是普宅好？是老破小好还是次新房好？第三个维度，叫做提高亩产。为什么呢？因为到了一定规模以后加不上杠杆。
不同流派之间三个维度是不同的。水库这种流派70%的精力放在融资上了，他只有30%的精力去研究如何区分不同标的。而另外一个流派我们姑且管它叫做长持流派，源于深圳这个流派。它基本上不太赞成过高的杠杆，原因很简单，因为它要长持，在长持状态下资金成本很高。第二，这个流派中的人，面积数太大。欧神也说过当你的自有房产到了一定面积的时候，你会发现加不上杠杆。举例欧神说有一百多套房子，真正有杠杆的房子有多少？我估计最多30%，哪个银行都是首套贷，就算是代持你也做不到吧。公司持有也做不到，要全款。所以最后的杠杆是自然下降的。到那这个时候融资已经不重要了，最重要的是让这些房产生现金流。这个长持的流派，有70%的精力去研究如何提高亩产。三种方法提高亩产：第一种，装修。第二种，提高密度，把整数变成合租，把合租变成群租。第三，要提高频率，把月租变成日租，把日租变成钟点房，民宿也很少。
这两种流派是自然形成的，不同的市场还有不同的阶段。各位群友如果是刚刚做房地产投资的人，肯定要做高杠杆，为什么？没钱呀。我要迅速的融资，用别人的钱、用未来的钱来让资产膨胀。所以说早期的时候水库流派是最受大家欢迎的，也是最有道理的。但是一旦到了一定地步，只买不卖，他到那个规模以后他怎么去（加杠杆）？到了后一阶段你就会变成长持，就会提高亩产、会以租抵供。你每买一套房子你付出首付是OK，但你尽量去租抵供，否则缺口会越来越大，那个缺口不像首付一样，会长期存在的。所以我想跟大家说的是大家一定要从三个维度的方面去理解这两个流派。总有一天我们中某些人会走向后面这个流派，融资对我们来说越来越没那么重要。举例一个资产一亿的人他多贷了300万，有影响吗？再提一点，是早期的时候融资是非常重要的。为什么这么讲呢，我一直有观点，我认为限购可以破，限售可以破，资金不可破。对我们而言，我们可以用代持的方法去破限购，我们可以用手签合同、延迟交易的方法来破限售，但是资金只有一种办法去对待它，要推迟支付，要不把别人钱拿来，我分期给别人。或者把未来的钱拿来，我分期还给未来。所以说作为初始的人员，除了融资以外，我们还要开源，提高亩产是开源的方法之一。如果不开源，在一线城市还有三大约束，第一我们叫资格约束，第二叫首付约束，第三月供约束。我们是无法解决那个月供约束和首付约束，尤其是月供约束，因为他是要长期稳定的，所以说用资产本身去养资产，就是我们所谓的长持。但是早期做不到，我们还应该什么？用我们的人力资源获利去养，也就是说早在早期赚钱显得非常重要。刚给大家讲了第一个矛盾，还有一个非常重要的：价格。刚才我讲了一个很重要的点，就是我们有限的资金，面对无限的矛盾，无限的这个机会的时候，我们如何去把握它？一个很重要一点就是价格。
我先从另外一个点来讲价格，一套房子有很多因素来判断，比如说到底是买一个旧房还是新房、五楼还是二楼、学区还是市中心？这些这些因素曾经都有人问过我，说哪一个因素最重要。我说你这是个伪命题，为什么？如果个人不考虑住，因为住是个个性化的事情，价格反而不重要。对任何刚需住宅，我都说一句话，在你买得起的情况下，你喜欢的就是最好的。但在投资的时候，要完全把住抛开，你喜欢不喜欢一点都不重要，市场喜欢才重要。但市场要怎么来衡量？用学区、用楼层、户型、朝向？太复杂了，就一个：价格。你要知道在投资品上所有的因素都可以凝结成价格，这个因素一次性判断。举例说现在有一套房子在从化，非常差，没有顶子。就三堵墙，你买吗？我说你给我个定价，一百块钱，你要卖给我，我肯定要。两个办法，一、我让工人过来把房拆了，光钢筋和砖头就能卖超过100块；二、我花10万块钱盖个顶子，变正常的房子了，立马有利润了，不管出租还是出售。所以价格就决定一切。好像在这个位置有一套房子，楼层非常好，格局非常好，装修非常好，什么都好，市场价一万五，它卖三十万，要么？所以价格就决定了一切。
所以我们要去找市场上一直存在的笋盘，叫非笋莫入。回到前面提到的那个点，因为我们一次性出手的机会一定要让他值得。如果有人问我怎么判断笋盘，让给模型，这太复杂了。笋就一个判断标准：频次。什么意思？这个地方市场价一万五，现在有一套12000，中介打电话说“哥，有笋盘”，我问“12000的笋盘，一年大概会出现几次？“哥，12次”“不够笋”。我就买一套，出现12次？“哥有一个11000的”“一年出现几次”“两年都见不了一次”那会出手。一般一年3到4次我就可以出手。频次太低买不到，频次太高，划不来。一般而言，这个盘如果一年能够出现五次以下，立马出手，这叫笋盘。价格笋不笋就看市场上出现的频次。
今天给大家讲了一些体会，不一定能对大家有帮助，但我个人感觉，当投资者做到3、5套以后还不谈理念，还在谈技术层面上的东西，当然可以，但是没有方向，看不到未来。但有了理念以后，可以看到你的未来是什么样子，谢谢大家。
问题一：
单身不是在广州只能买一套房子么。已通过离婚名下有两套房子，其中一套感觉已经不能再涨了，但钱压在那还挺多的。这套房子该怎么处理呢？卖掉再换别的，还是考虑名额的问题就放在那。
答：我认为你卖掉以后基本买不回来了。抵押嘛。没有什么好招，虽然你认为它涨幅也不够了。
提问者：已经是抵押了。但我觉得细算的话利息还蛮高的。就觉得它不能涨了。
答：这个问题非常好。大家都会面临一个问题，就是我有很多房子，我到底怎么去处置。其实这个问题在股市里面还是有答案，就是怎么去调仓。
调仓有两个原则。第一个原则，我买入它的原则不存在，就比如说像您这套房子，当时看好它能到5的，那现在4就上不去了。我认为到5的这些，比如说有规划的，规划不来了；比如有地铁，地铁延迟了。那么很可能要出，但这个还不是最好的理由。最好理由是我有一个更好的仓位，就是有一个更好的标的来替代它。但限购，在我一片文章里提到“住投分离”，住宿和投资应当分开。当你在一线城市被限购的时候，你要跨空间去投资，没有什么好招，为什么？因为在广州已经限购了，但是在整个珠三角，你这个房子静态看都不一定是最佳了，是吧？那么去找一个比它更优质的，当然得是能买入的，跳出广州。
提问者：我不缺这笔钱，我还能赚钱，那是不是说我不需要把这个房子卖掉，用卖掉的钱去买跨空间的房子？那我这一套房子能不能留呢？
答：当然要留了。这个是机会成本问题，当所有力量没有枯竭的时候，为什么要用最后一招呢？机会成本要用竭了你才出手了。长持为什么没有卖出？因为长持可以有源源不断的现金流啊！到枯竭的时候我估计也会调仓的。所以说你还能出手你就继续出。
提问者：那你觉得现在像珠江新城的房子已经这么高，你觉得它还能涨吗？
答：预测价格是站在这个台上的人最不敢做的事情。其实我是这么看待的，别人问我说你怎么买房，我说我要是在一个城市买房，我叫四套刚需理论。它有两种，第一种叫肉体的四套刚需---你真需要的。我自己住一套，两边老人各住一套，给孩子留一套。但这是肉体的。从内心深处心里面也是四套刚需。珠三角有这么好的两个城市广州和深圳，我是无法判断未来的哪个城市更好。这怎么办？要有配置思维。当各种流派做到最高的时候，不管是投资、股票还是做房产，最终都是配置思维是最高的。什么叫配置思维？其实个体是无法判断未来的，那就把仓位调整成一个航母。我会在广州和深圳的核心地带各买一套，还会在广州和深圳的潜力一带各购买一套。不管我们有没有能力，这也是我的目标，这样能保证未来不管是下跌还是上涨，我都空仓。我有一个最重要的理论，叫做半仓理论。这波行情里什么人最恐慌？完全没房的人。很多人跟我说我现在一套房还没有，我说那是不行的，一定要有一套以上。要有仓位，但是不能满仓。空仓和满仓是一样的极端行为，满仓是极端的看好未来，空仓是极端的不看好未来，但是都有可能犯错误。最好的行为是你半仓、有仓位。如果你判断错了，不管你是看好还是不看好判断错误，都会有一个我们叫做对冲的东西，所以说配置思维就是这么来的，我们一定要按对冲的想法去配置。
问题二：
有两个问题。第一个，刚才你说市场价一年能出现几次就是笋盘，但是中介打电话给你说的就是上个月就是笋价，已经买不到了，那到底该什么时候出手呢？第二个问题，刚在提到在待涨地段配置一套、在核心地段配置一套，那待涨的地段你偏向于如何选择？如果是除自住以外的投资，是选择在待涨地段比较好还是选择核心地段比较好？
答：很多人问我笋盘。杭州那个群里人家给我说，这个盘这个月是15000，我没要，下个月就16000了，再下个月19000了。黄芳写过一篇文章，她说跟未来比今天永远是笋盘。这话对不对？其实她说的是有道理的，但我说这种情况是必然会出现的，必然会有低于市场价格的笋盘。但是今天不会。因为我刚才讲了一个很重要一点，我们是在牛市中，在牛市中价格是单边上扬的，我们会恐慌性的去买这个这个阶段中，怎么会等到笋盘？你等不到或者很难出现，今天这个价格明天、后天就没有了。而大家别忘了很重要一点是：笋盘在牛市中很难出现。我从来不赞成在牛市中买入，其实笋盘应该在淡市、平衡市或者下跌时买入。比如说北京的北三县，我没有去实地考察，据我北京的群反应，最近在下跌很厉害，那么这个时候笋盘会不停的出现，如果你在单边市场去买笋盘，买不到。但有个问题单边市其实不好，因为你无法判断哪天突然戛然而止，你可能买到的是一个比较高的价钱，等你准备出手，因为房地产要有一定利润空间嘛，那个时候已经不涨了，已经变成淡市了，你反而卖不掉。所以我看群里有说，北京280万买的房，240万卖出。这个事情如果是真的话，就是在单边市会出现。
第二个问题，首先怎么判断一个区域是否核心，在这一点上我们的群主很有发言权。我个人的想法分享下，第一看规划。比如广州，那肯定是向东向南。第二看交通，第三看市场自然形成。就我们，比如说广州的人自然而然向哪个方向流，那么这个方向就是我们所说的未来的潜力区域。欧成效说过一句话叫做“最有潜力的区域是被城市逐渐包住的区域”。什么意思呢？离城市不远的郊区，自然而然未来的城市就把它慢慢包围成长为一个核心区域了，那么这个区域是最好的。但是要是让我给个很清晰的模型，这很难做到好。
第三个问题，那到底是买核心还是潜力区域？首先要看你的投资风格我的话就会去买核心。几个点，第一点，我认为我往往不能够判断未来，你和大多数人觉得这个房价要继续涨的时候，可能它就会不涨或者涨得很缓慢、会横盘或者下跌，那么一旦下跌什么区域抗跌？核心区域。第二点，在核心区域最容易出手，你要知道在这个潜力区域它最大的问题不是房价下跌，是规划不成功，或者我对潜力的判断是错的。比如地铁站本来说距离是300米的，突然改成1500米，他就不叫地铁盘了。这是一个很大的风险。但是如果你是一个趋势派，比如说上海有一个地图，号称他自己每次在上海暴击之前就能入手。你有这种水平，那什么都不用说，潜力区域。其实还是看个人、看流派。
问题三：
刚刚听你的分享，个人感觉在你的理论中，平衡和中庸之道体现的比较多，就是说收和放很重要，但是这个度非常难控制。打个比方你的半仓理论，对你这样已经有比较多房的投资者来说，是应该要做出自己的仓位，但对于我们这样仓位不是很多的，如果还用半仓理论在未来的大势上面，是不是会丧失很多机会？就是要如何应用这个理论。
答：这个问题很难回答。配置派它最早的发明者是耶鲁大学的资金管理负责人，而配置派最大的问题，就是大家在短时间内看不到成果。为什么呢？因为在每一个暴击点，这种满仓派用杠杆会赚钱很多。而房地产市场最恐怖的一点是它几乎不下跌，没见过失败，这个时候你还会觉得配置派有道理吗？之所以配置派出现，就是因为我很担忧房地产不会这么一直涨下去。这第一点。第二点，我见过资金流一旦断了是什么样子，现金流不可断的，不管有多少仓位，你就想欧成效有这么大的仓位，如果有一天国家说上海的房子都不能卖，而他的融资加房租，不能够覆盖现金流，他就会有问题。所以为什么我会想配置派的问题，很重要的原因是，当你到了一定地步的时候，哪怕我仓位不足，就两到三套，在广州核心地区有三套就是A8了。对于中国来说，A8这个阶层其实已经算是比较高端的人了，但是本金的损失一旦出现往往是不可承受的。在股市里面这是最常见的，因为它涨涨跌跌的。我用一百万再去赚一百万，我赚到的第二个一百万对我家庭所带来的收益，远远比我把本金一百万亏掉的损失要小得多。所以才会出现配置派，没有那么激进。第三点，所谓的半仓也不是完全就一半，有仓位就行。到底怎么样仓位比较合适？个性化，根据自己情况来决定。但有一点，要保证现金流不要断。我见过疯魔派，那种真的很恐怖。现金流不能断是这个流派的底线和红线，你可以加大，只要你的现金流能保证，你就能够一直的持续融资。所以有很多人留36个月左右的现金流，这也是是一种体现。
问题四：
广深已经限购这么严重了。有两个问题。一个是投资方向的问题，佛山东莞哪个更有投资机会？第二个是趋势问题，现在是牛转熊的转型阶段嘛。因为国家也出了这么多政策，不断的加息，折到金牌的感觉，你觉得这个趋势是怎么样的？是不是转型阶段？
答：谈趋势很难。我不是趋势派，所以我无法回答你到底是不是牛转熊。但是我感觉国家把这头牛摁住，而且是下了决心要摁。所以最近限贷特别厉害，我们叫定向升息。资产的价格最怕的是什么，是利息的上升，一旦利息上升会非常麻烦，国家还没有开始加息，美联储还没开始加息，美联储和整个市场一旦加息，那更厉害了，所以我认为概率比较大。不一定牛转熊，但是这只牛不再疯了。你第一个问题问的是佛山和东莞哪个更好，这边这么多专家我就不便发表意见了。因为我个人是觉得这两个地方都高，从现在看普遍都有点高了，笋盘不足。但是哪个地方更好呢？我觉得可能东莞低估了，因为深莞一体化没有广佛一体化专业。但是佛山如果价格能够下降，可能佛山未来更强。
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