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疫情逐渐好转，最近很多年轻朋友问我，在上海无资格买房，有些积蓄，想考虑购买酒店式公寓，看了网上很多文章，没有一篇是能写清楚的，希望我写一篇能真实帮到他们实操。
那我就先说结论，只要有购房资格，即使预算少也宁买老破小，不碰酒店式公寓。
先从关注度最高的几个问题开始
1 酒店式公寓是公寓吗？
不是。差了十万八千里。简单点来说，地产分两块, 住宅和商业。酒店式公寓，又名商住房，属于商业，而公寓属于住宅，所以酒店式公寓不是公寓，两者是完全不一样的产品。
2 酒店式公寓和住宅性质怎么判断？
最靠谱的，看产证，写什么就是什么。
不管它40年50年70年产权，写着”商住”那就是酒店式公寓。
如果只是想预判，可以根据梯户比和是否有煤气判断。 酒店式公寓单元内不会配备煤气，且梯户比非常高， 可能达到四梯24户的密度（顶奢江景房这种除外，不在我们刚需的讨论范围内）。
3 核心问题：商住房和住宅的区别
这是一个包含非常非常多方面的问题，我挑最重要的内容由内而外的进行解答。
A 酒店式公寓收益率远低于住宅
由于买来不能落户，孩子不能上学，单纯的居住属性其实在大城市中租房就可以达到，所以一般没有购房资格的人倾向租房， 而有资格的人就买住宅给自己落户，小孩上学，这就导致酒店式公寓的受众变少，从而造成我们看到的它价格低的“优势”。
市场小是其价格始终上不去的核心原因，还有一点就是累进计算的增值税率会吃掉大半房产增值带来的利润。
假设，你在10年买了80万元的酒店式公寓，现在你想以120万卖出，那你能盈利多少呢？是40万吗？
算上几笔大额税费再看一看。
营业税附加税=总价的5.55%，
土地增值税=差价的30%到60%
个人所得税=差价的20%
契税=总价的3%
你的收益（120-80）-（120-80）*（30%+20%）-120*（5.55%+3%）=10万，收益四分之三光荣贡献给政府税收，简直就是无私奉献。加上其他的一些成本，中介费，合同费，手续费，你可能会赔本！
而住宅，仅有差额/1.05x5.6%增值税和1或1.5的契税，且不说因为市场广阔能升值到四五百万。
论租金收益，商住完爆住宅，但是对房产来说，长期增值才是大头，住宅比商住靠谱的多！
B 其它费用
商住产权限年一般40-50年，今年是2020年，假设你要买的酒店式公寓是开发商2000年拿的地，然后，他捂地十年，到了2010年才开始开发卖房。那么四十年的产权就只剩下20年了。也就是说在2040年，你的公寓就会到期。
会面临一笔不小的续期费用，要根据土地价格进行补缴。而住宅目前是免费续期。
还有一点，既然是商住，是商业用电用水，居住成本也较高，物业费也比较贵，跟前面这点比不重要就不做详述了。
C 消防安全
国家不让酒店式公寓通煤气其实是出于消防安全考虑，建筑设计条例明确规定，商业用地不可以使用明火。通气需要一个封闭空间，就是需要独立厨房，商住房基本没有。且公寓住户非常多，4梯16户24户都有，如果通煤气，管道密密麻麻，很容易发生危险。也是因为住户多，一旦发生火灾很难疏散，造成更大伤亡，干脆一刀切不允许通煤气了。
4 进阶级问题：购买酒店式公寓是否会影响首套首贷资格？
全款购买酒店式公寓，注意是全款，不影响首套首贷资格。如果你在上海全款买了一套酒店式公寓，五年后落户了，看中一套住宅想买，购买此住宅还是算首套房，首付还是可以按3.5成，贷款利率还是首套利率。
但是，如果你是贷款买的，那么不好意思，因为你贷款还没还完，有的银行是认房又认贷的。也就是有极大的可能已经失去了首套首贷的资格。地方政策不一样银行不一样，所以也有可能保住首套资格, 但是贷款利率增加是板上钉钉的。
5 什么样的人适合买酒店式公寓
很显然，不是刚需。在投资中，酒店式公寓更像是一种抵御通货膨胀的理财产品，因为面积小、单价比周边住宅低，租金回报率能达到4%以上。
有的土豪，已经有很多房产，被限购，并且钱多的没地花，才会大量买酒店式公寓投资，对于刚需来说，再强调一遍，目前的政策下，没有购房资格可以租房，等到有资格,即使预算少宁可买老破小，也不要碰酒店式公寓。
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PS:关于酒店式公寓交易税费具体算法也在这里贴出。
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