老人卖房中的隐情（下）

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1.

李老太的女儿小五瞒着其他人把李老太的房子买走了，李老太打官司索要，结果却被法院判决败诉。

李老太的代理律师排除干扰查找到小五在买房过程中虚假出资，并没有实际向李老太支付购房款。为此，律师将有关证据提交上诉审法院。

原来，李老太与小五办理房产过户时，小五通过小贷公司借来一笔钱，把钱划到李老太的银行账号仅仅过了三天，之后，又把钱转走归还了小贷公司。这样，李老太把房子卖给小五却未能收到分文。

子女们又一次炸锅了:小五不出钱就把李老太的房子“买”走了，这不就是欺诈吗！几个子女凑在一起合计，打算报案通过公安机关追究小五的诈骗罪。

2.

“没想到这个案子又有了变化，小五虚假出资把李老太的房子买走，涉嫌欺诈吧，这下有麻烦了。”助理小姚开口说到。

“这个……这个……”调解员老陈紧缩眉头沉吟着。半晌，缓缓地说:“这个事情小五必须做出合理的解释，如果她坚持声称已经支付了购房款，拒不把钱实际划入李老太的银行账号，这个事情就不太好说了。”

“小五虚假出资的行为性质十分恶劣，难道还不构成欺诈吗？二审法院应当以欺诈手段签订的合同为由，撤销涉案房屋买卖合同。”小姚的语气十分肯定。

“当事人的行为是否构成欺诈需要从多方面综合考量，这种行为的目的在于骗取权利人的财产。从根本上，还是违背李老太真实意愿签订的合同。不过，这个骗术也实现不了啊。”老陈说。

“但闻其详。”小姚说。

“你想啊，小五一直伺候李老太，她的衣食住行看病就医都由小五掌管。小五把房子从李老太那里买走了，大家当然清楚这笔购房款一定要体现在李老太的银行账号，账上没有这笔钱小五自然逃不了干系。现在，也没有看到小五卷款潜逃，所以，小五怎样解释虚假出资就很重要了。”老陈解释。

“小五可能有什么样的解释？”小姚接着问。

“常理上，小五很可能说一时凑不出这笔钱，所以借了贷款。以后，等把钱凑齐了再划到李老太的账上。”老陈不假思索地说。

“这样也行？”小姚质疑。

“这样怎么不行？”老陈反问，接着说，“只要小五承认此事而且不赖账，如果她在限定的期限内把钱打到李老太的账上，恐怕也不好认定她实施了欺诈行为。”

“这样说来，这场官司二审很有可能维持原判？”小姚再次问。

“不好说啊，一审判决李老太与小姚的房屋买卖合同合法，二审时，李老太方面拿不出像样的证据不好推翻这个结论。”老陈有点打太极。

“小五的做法显然就是不想花钱就把李老太的房子弄到手，这个还不能确定吗？按照法律规定以欺诈手段签订的合同应当予以撤销！”小姚气不愤的说。

“小五的行为一旦被二审认定为欺诈，这个官司肯会改判。问题就在于怎样证明李老太被小五骗了，现实生活中，毕竟有很多亲属之间的房屋买卖根本就不用实际支付购房款。”老陈喝了一口茶，接着说，“当然，如果没有确切的证据证明李老太在所有文书中的签字都不符合她本人真实愿意，那么只能确认房屋买卖合同有效。这样，小五虚假出资的行为也可以解释为买方单方违约。作为李老太的一方，可以通过追究小五的违约责任，要求必须如数支付购房款。”

“哎，说什么都晚了，现在李老太不在了，即便小五把购房款交出来，也只能作为李老太的遗产来处理了。”小姚心有不甘，“李老太没有留下遗嘱，小五也真够可以的，她还可以从那笔购房款中分得一份，可以说占了不小的便宜。”

“是啊，小五的做法确实不妥。不过，李老太余生是她在照顾，也应该多得一些。”老陈解释道。

“看来，你总是在向着小五在说话。”小姚毫不客气的说。

“到也不是，听到这个案子后，我就一直在琢磨。”老陈诚恳的说，“如果这个案子交给我们来处理，应当怎么做调解工作。”

“呵呵，你可真是异想天开啊。这个案子都进入二审程序了，双方都打红了眼，怎么可能调解啊。”小姚笑到。

“说得是。不过，我们以后难免也会接触到同类的案子，这个案子的审理结果可以提供很好的调解思路。”老陈解释。

“如果这个案子交给我调解，我一定先把小五批一通，看她能的，这事儿做得太出格了。”小姚干脆的说。“必须让她先把房屋退回来！”

“呵呵，到时候你未必一定这样做。”老陈笑着说，“其实，从事情的最终结果来看，尽管小五的做法确实很不像话，但也不是无解。”

“你又要讲故事了吧，说话能不能简短点。”小姚点破老陈的意思。

“你说对了，我想起了过去熟悉的一个案子。”老陈接着说，“那个案子打了十年的官司，从一审、二审，发回重审，当事人申请再审，上上下下把诉讼程序完整的走了几遍。区法院、中院、市高院审理十几次，先后出具了十四个裁判文书，仍然没有彻底解决争议。最后，中院裁定发回区法院重审。区法院的一位著名法官、审判高手，经过调解结案，当事人双方对法官赞不绝口。”

“哦？有这事！”小姚来了兴趣，“那你说说看。”

3.

“这个案子的案情并不复杂，但是，审理过程十分曲折。”老陈开始讲起故事。

原来，张家村里有一户人家，老头子去世了，丢下双目失明的老伴儿刘老太与独子一起过活。那年，政府拨专款与村里一起为刘老太盖起了三间大北房的宅院，精准扶贫、改善残疾人的生活。

房子盖好了，还没有来得及装修，刘老太的独生子就背着她把房子卖给同村的老张。

老张没赶上村里批宅基地，年轻时跟着叔叔住在一起。长大成人后，拉家带口的住得很窄吧。老张一直为住房发愁，得知刘老太家要卖房着急忙慌就找刘老太的儿子商量，二话没说就把5万元现金拍在桌上。

村里的老规矩，家里男人去世后，长子、长孙就是一家之主。谁都没把刘老太当回事，更不用提合同上要有刘老太的签字画押。

老张买了房赶紧改造、装修，全家人一起动手整出来漂亮的宅院，进住后了却多年来的愿望。

“接下来，就该说刘老太开打官司的事情吧。”小姚打断老陈的故事。“老套路啊。”

“必须的。那你说说看，刘老太的诉求是什么？”老陈听罢问道。

“刘老太的儿子卖房属于‘无权处分’的行为，该房屋买卖合同应为‘效力待定’，未能得到刘老太认可，该房屋买卖合同不发生法律效力。”小姚口齿伶俐的答道。

“说得好，不愧是名校的高材生！”老陈赞到。接着说，“谁都没想到，这个看起来事实清楚、简单的案子，竟然打了整整十年。区法院、中院、市高院审理十几次，14 个裁判文书我用了半天的时间只看了一半。”

“哎！”回顾起这个缠人的案子，老陈不由得叹了口气。

“怎么会这样，不就是个确认合同效力的案子吗？”小姚不解的问。

“双方一旦撕破了脸就会不顾一切，老张也不是吃素的，请来律师想尽一切办法对付刘老太。”老陈解释，“他们还从房产确权、刘老太违约等方面提起诉讼，把事情搅和的乱七八糟，这才有了非常曲折的诉讼过程。”

“怪不得呐，最后怎么回事，怎么就调解成功了。”小姚好奇的问。

“最后一次中院裁定发回区法院重审，这个案子已经在区法院重审几次了。因为程序瑕疵、认定有误等被二审发回，或者被中院改判后又被市高院裁定重审。”老陈回顾到，“这回案子落在一位审判专家、著名法官的手里。据她说，案情查证了多次，没有任何的出入了，焦点在于怎样确定合同的性质。其实，双方对案件结果也很清楚，就是在较劲不肯退让。”

法官经过实地丈量、考查，发现原来的房子已经被老张改造的面目全非。老张说，他的孙子都是在这个院子出生成长。看来，做出判决很容易，但不能从根本上解决问题。

法官在尊重现实的基础上，制定了几个方案来调解纠纷，经过一个多月的调解工作，最终双方达成一致意见和解结案。

“最终的结局是什么？”小姚着急的问。

“老张按照宅院当前的市场价支付刘老太购房款，刘老太不再主张撤销房屋买卖合同。”老陈说到。

“这么说刘老太让步了，反倒是老张合适了。”

“话也不能这么说，即便判决撤销合同刘老太要回房屋，执行起来也很麻烦。毕竟老张改造房屋的付出，以及无房可住的难题还是没有解决。”

“这样的调解结果似乎没有原则啊，怎么也要分清是非吧。”

“老张是同村村民，以前没有分得宅基地。现在，宅基地冻结不再批给村民。刘老太有自己的住房，把房子要回来也是闲着，老张支付给她的几十万元的购房款作为养老富富有余。所以，这个结果对双方都有好处。”

“这么说，调解结果不一定必须符合法律的规定？”

“试想一下，如果按照撤销合同的思路来审理，到头来，还是要通过其他途径解决老张的住房难题，刘老太的养老也是个问题。”

“是啊，如果这个案子最后还是判决撤销房屋买卖合同，估计双方还要接着打官司，再耗上个二三年也说不定。”

“是这个理，就算判决撤销房屋买卖合同体现了正义，但还是不能真正的解决问题。实际上，现在这个案子调解的结果，可能就是唯一可行的解决方案。”

“看来，处理这个案子的法官有眼光、有水平。”

“呵呵，那是啊。这个法官是法院系统评选的审判专家，全国三八红旗手，是个标杆人物。”

“怪不得这么厉害！哪天介绍我也认识一下。”

4.

老陈讲完后，小姚听得唏嘘不已。

“你讲了这么多，绕了这么大的圈子，对分析解决李老太的案子有什么意义？”小姚觉得老陈讲的故事肯定有用意。

“总算问到点上了。”老陈自言自语。接着说:“其实，小五这个案子完全可以借鉴刘老太的案例。”

按照老陈的解释，李老太已经去世，小五应当支付给李老太的购房款已经成为遗产。按说，所有子女都有均等的继承权。

这种情况下，即便房屋买卖合同被法院判决撤销，房产也是由所有子女均等继承。当然，只有把房产变卖后，大家才能真正实现自己拥有的财产份额。

“按照这个思路，可以理解为小五事先已经把房子买走变现，其他子女可以直接分得购房款。”小姚插话说。

“对呀，仔细想想就会明白。小五的案子即便再打下去，最终还不就是几个子女共同分割购房款的结果。”老陈进一步的解释。

“那个，那个啥。”小姚突然醒悟到，“小五支付的购房款低于市场价啊，这个做法损害了其他子女的财产权利。”

“这倒不假。应当按照房产的市价计算来确定每个继承人的份额，不过，其他子女也要考虑小五一直照顾刘老太的事实，她理应多分得一些遗产。”老陈接着说。

“嗯，明白了，按照这个说法，小五的案子打到最后，不管怎么判决都不会改变几个子女共同继承分割李老太房产的结局。”小姚彻底明白了。

“从最终结果入手来实施调解工作，有着很强的说服力。”老陈总结说。

5.

这天，老陈推门走进第五调解室，小姚忙打招呼，并告诉老陈，小五那个官司的二审有了结果。

“你猜怎么着，”小姚故作神秘的说，“二审法院裁定撤销一审判决，发回重审。理由是:不确定刘老太签署合同时的精神状态。”

“看来，双方还要大战一场。”老陈说。

“如果遇到调解刘老太那个案子的法官就好了。”小姚感慨到。

老陈与小姚对视一眼，笑了。