01
我们来畅想下
第一关于成交量，我们先来想下成交量会涨还是跌
很多人会觉得，好事啊，房价跌了更多人买得起房子了，所以成交量会上升
错了，房地产最奇怪的一点就是在供求关系这个逻辑中，并不是价格在调节成交量，而是预期
用一句简单的话来说，大家买房不是因为现在便宜，买的是以后会更贵。所以在房价如果每年都下跌的趋势下，大家一定是观望观望再观望，市场上90%的卖房者一定会等到趋势反弹之后才会选择是否进入这个市场
所以首先房价下跌不会驱动市场的成交量，反而会更加抑制。那一边价格低了，一边成交量也低了，那换句话来说一个城市的房地产市场可以说彻底冷冻住了
那这样的寒潮里最惨的应该是二手房了。几乎是定着一手房定价的二手房在这一轮趋势中毫无胜算可言
市场上仅有的需求全部被一手房给吸走了，一手房靠着样板房样板段以及事业线置业顾问，也算能够吸引到一些真实刚需
相比较而言，一手房市场的舆论导向相对可控。开发商会研发出更多的套路话术对外说现在这样的价格趋势为什么会这样，甚至一些区域市场开发商还会选择抱团锁定价格，这样的技巧在过去10年的楼市市场里经常会出现
二手房因为相对零散，而且每个人对卖房子的需求不同，经常还会出现急于要现金低价抛售的房子，所以基本上是冷上加冷
银行坏账第一个会出现在二手房市场里
当然，这种场景不会常见，因为每年房价只跌10%而已
02
那来看看一手房
一手房市场一定也不会好，特别是地产人自己也对行业失去了信心之后。他们会采取一个非常消极的态度来面对这个市场：反正知道后面也不会好，那么手头的房子就快点卖卖掉，早卖早结束
所以这个时候开发商会真正意义上成为一个包工头，对产品研发产品创新甚至是后期的营销都失去了热情，你知道作为一个商人来说无利可图是多么恐怖的一件事，整个行业会陷入比较消极的状态
当然，也不会是完全的消极，在这样的市场里依然会有微创新，比如装修模块可能会提升到非常高的高度，卖毛坯房，但是你可以选购我们的装修服务包
当然，这个不是捆绑销售，而是提供居家解决方案让大家心甘情愿的采购装修包
这对房企来说，应该是获得利润最重要的模块了，所以企业大量的经历都会投入到这一块上面
但是整个一手房，还是比较冷淡的。
这个时候，开发商的组织架构可能会出现一定程度的分裂，一定会有企业去做存量资产开发，一定会有也去做租赁市场，一定会有企业去做物业物管
地产公司会碎片的特别严重，因为没办法，商品房市场不景气，但是地产人总要吃饭
而且对于房企的老板也会支持这样的分化，一来没办法，二来对于老板来说他需要把团队留住，等待市场变好可以重打江山
03
对于政策制定者，如果看到这样的趋势，会让政策持续推进么
我的答案是很难。
首先第一点对于地方政府来说他的土地收入一定是明显减少啊，土地楼板价降低且成交量也降低，土地收入一定是下滑的
这个很重要，但是这个还不是最重要的
最重要的是在这样的趋势下，开发商参与城市建设的动力在急速下滑
什么意思？其实一个城市的发展，我们看到的是开发商一直在卖房子，但是其实房企在大量的参与城市建设环节，比如说商业配套的建设，比如说保障房的代建，甚至比如说大量的教育配套甚至市政道路都是开发商参与建设的
如果开发商在商品房市场的欲望降低，那么参与市政建设的欲望也会降低，那么这将极大的增加地方政府的工作压力，一个城市的发展会极速的衰弱
所以说，哪怕房价在稳定下跌，哪怕控制住了银行的坏账，哪怕市场上的舆论声音都相对还好，对于政策颁布者，本质上也没有动力强行的推动这个政策长时间的存在。
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